Qu’est-ce que le TAEG (Taux annuel effectif global) ?

Négocier le meilleur taux pour votre crédit immobilier ne suffit plus ! Le poids du taux de crédit immobilier dans le coût total de votre crédit immobilier a tellement chuté que vous devez changer votre approche et concentrer votre attention sur le coût global de votre crédit immobilier, en commençant par l’assurance emprunteur. Ainsi, pour simplifier le travail, nous vous offrons l’échelle de meilleur APR que vous pouvez obtenir pour ce mois de mai 2020. Il s’agit d’une combinaison optimisée de :

— Les calendriers des meilleurs taux de crédit immobilier obtenus grâce à notre comparateur de crédit immobilier ;

A découvrir également : Peut-on épargner sans but ?

— Les meilleurs taux d’assurance emprunteur obtenus grâce à notre comparateur d’assurance prêt immobilier.

Quel est le meilleur APR pour votre crédit immobilier en août 2020 ?

Voici les meilleurs APR dont vous avez besoin pour pouvoir échanger contre votre crédit immobilier (et nous expliquons comment les obtenir dans le reste de l’article). Pour connaître le taux que vous pouvez demander en fonction de votre âge, de votre situation d’emploi, de votre revenu, de votre lieu de résidence, vous devez utiliser le comparateur de crédit immobilier et le comparateur d’assurance emprunteur.

A lire en complément : Quelle est la différence entre la carsat et l'assurance retraite ?

	Calendrier meilleur profil APR « standard » — Août 2020
	Âge de l’emprunteur
30 ans	40 ans	50 ans	65
Durée du crédit immobilier	10 ans	1,36 % 1,42 %	1,61	% 2,17	%	15 ans
1,52 %	1,59 %	1.81 %	2,36 %
20 ans	1,64 %	1,75 %	1,97 %	2,51 %
25	1.86%	2.00%	2.14%	2.70%

 

	Barème meilleur TAEG profile “bon” — Août 2020
	Age de l’emprunteur
30 ans	40 ans	50 ans	65 ans
Durée du crédit immobilier	10 ans	1.30%	1.36%	1.55%	2.12%
15 ans	1.47%	1.54%	1.76%	2.32%
20 ans	1.59%	1.70%	1.92%	2.46%
25	1.81%	1.95%	2.09%	2.65%

 

	Barème meilleur TAEG profile “Très bon” — Août 2020
	Age de l’emprunteur
30 ans	40 ans	50 ans	65 ans
Durée du crédit immobilier	10	1,20	1,26 %	1,45 %	2,02 %
15 ans	1,33 %	1,40	1,63 %	2,18 %
20 ans	1,49 %		1,82 %	2,37 %
25 ans	1,66 %	1,81	1,95	2,51%

 

	Barème meilleur TAEG profil « Excellent » — Août 2020
	Age de l’emprunteur
30 ans	40	ans 50	65	Durée du prêt immobilier	10 ans	1,06%	1,12%	1,31%	1,88%	15 ans	1,12%	1,12%
20 ans	1,24 %	1,35	1,57 %	2,13 %
25 ans	1,36 %	1,51 %	1,65	2,23 %

C’est la combinaison de ces deux comparateurs qui permettra vous pour calculer le meilleur TAP que vous pouvez réclamer. L’utilisation de ces deux outils, y compris le comparateur de l’assurance prêt, est très pertinente. Pour ceux d’entre vous qui ont des problèmes de santé (diabète, VIH, spondylarthrite, cancer ou autres), qui ont plus de 55 ans ou qui empruntent pour des montants élevés, c’est l’étude sur mesure de l’assurance emprunteur qui devrait être privilégiée. Comme nous vous l’avons dit récemment, le taux du prêt ne devrait être que plus l’élément central de votre négociation avec la banque ou le courtier en prêt immobilier (voir « Négocier la délégation d’assurance prêt plutôt que le taux de crédit immobilier devrait être votre priorité »). Il est devenu beaucoup plus rentable de travailler l’assurance emprunteur simplement parce que la marge de négociation est beaucoup plus importante. Fondamentalement, l’APR (ou anciennement TEG) devait être l’élément permettant de faire des comparaisons entre les offres de prêts immobiliers, mais sur le plan culturel, les emprunteurs demeuraient concentrés sur le taux de crédit immobilier proposé par la banque. Distributeurs immobiliers (banques et courtiers en crédit) ont également continué de communiquer sur cet élément afin de compléter le carnet de commandes.

Tout d’abord, il n’y a pas besoin de se précipiter sur votre offre de prêt actuelle ou la simulation pour vérifier si vous avez fait ou fait une bonne opération. Seule l’intégration des paramètres qui vous seront révélés suite à cet article vous permettra d’en être sûr.

Comme vous pouvez le voir dans tous les tableaux, surtout quand vous vous déplacez un peu en âge (et oui même à 40 ans), les APR annoncés sont loin de l’affichage des meilleurs tarifs du mois qui sont communiqués par les courtiers immobiliers ou les médias (leblogpatrimoine.com y compris).

Cela signifie simplement que les coûts accessoires d’un prêt immobilier ont un impact qui est loin d’être neutre ou même sont devenus les éléments les plus chers de votre prêt.

Comme vous l’avez déjà remarqué, le TAP de votre simulation de prêt ou de votre offre de prêt est généralement loin du taux initialement annoncé par votre banquier ou courtier en prêt immobilier. Vous verrez aujourd’hui qu’ils sont peut-être encore plus loin… en réalité.

De plus, si votre courtier en prêts immobiliers vous a fait une simulation via son logiciel de crédit uniquement, l’APR a-t-il été évalué ? ou correspond-il à ce qui a été écrit par la suite sur votre offre de prêt ?

Alors pourquoi personne ne montre les meilleurs APR du mois et, tout d’abord, qu’est-ce qu’un APR ?

Nous avions déjà souligné l’importance de savoir comment calculer votre TAP réel, c’est-à-dire le REEL APR personnalisé, afin de ne pas se concentrer sur celui communiqué par la banque. En effet, ils utilisent parfois un stratagème pour la rendre plus attrayante, quelque chose que nous développerons ensuite (cf. » Crédit immobilier : comment les banques manipulent leurs offres pour vendre une assurance emprunteur très chère ? Le TPA est le taux annuel effectif global qui a été appelé TEG il y a quelques années. Ce taux représente le le coût de tous les frais facturés pour votre prêt immobilier à être accordé :

• l’ intérêt du prêt l’
• assurance emprunteur qui est demandé OBLIGATOIRE (il n’y a pas d’obligation légale mais si le banquier exige qu’il soit obligatoire d’accorder le crédit, il est inclus dans l’APR)
• les coûts du dossier de la banque
• les coûts des garanties (cautionnement, prêteur de privilège de l’argent ou hypothèque)
• les frais de courtage, c’est-à-dire les frais du courtier immobilier, s’il y a lieu

Une formule de calcul du TPA permet de convertir tous ces coûts en un pourcentage. Pour schématiser et comprendre rapidement on pourrait imaginer la chose comme suit : 200.000€ sur 20 ans au taux de 1%, frais de dossier 500€, dépôt 2200€, courtier honoraire 1500€, emprunteur taux d’assurance 0.50% (2 emprunteurs ou 1000€ par an)

• taux d’emprunt ou d’intérêt : 1 %
• coût assurance emprunteur obligatoire : 0,92 % (2 emprunteurs)
• frais de dossier : 0,02 %
• frais de garantie : 0,12 %
• frais de courtage 0,08%

TAP = 2,14 % À titre d’information pour obtenir cet exemple approximatif, j’ai « eu du plaisir » à supprimer les derniers coûts (dossier, garantie, cautionnement) du TAP global pour mesurer l’impact individuel. Ainsi, grâce à ce type de réflexion, nous pouvons juger de l’impact d’une négociation (obtenir l’assurance de l’emprunteur de son choix) ou ajouter ou supprimer un coût (par exemple, le coût de commission de courtier). Si je vois que le banquier m’accorde mon assurance individuelle en délégation par rapport à la banque concurrente, j’aurais pu réaliser un gain de 0,30 % de TAEG. Si je vois que mon courtier en prêts coûte 0,08% et que son impact sur mon TAP final n’est que de 0,04% peut-être que je peux m’en passer. Une clarification de toute façon cet article se concentrera uniquement sur une réflexion des coûts. Certains éléments d’un crédit ne sont pas quantifiables, comme la protection d’une assurance emprunteur par des quotités d’assurance plus élevés (voir » Quelle partie de votre crédit immobilier devriez-vous assurer. Analyse de l’assurance prêt quotité. ») ou des garanties de qualité facultatives telles que le solde du prêt en cas d’IPT (voir » Quelle « Invalidité permanente totale » (TDI) indemnisation pour votre assurance prêt immobilier ?  ». De la même manière, un courtier en prêt immobilier qui vous apporte de la fluidité ou des économies de temps le prend en compte. Vous seul pouvez décider si elles sont importantes et si vous êtes prêt à avoir un TAP plus important pour satisfaire un gain de temps ou une sérénité d’esprit pour la partie assurance. Mais nous reviendrons à cela dans le reste de cet article.

Alors pourquoi ne pas montrer les APR ? Et pourquoi les courtiers en prêts immobiliers ne communiquent pas sur le sujet ?

Vous l’avez vu dans les tableaux du meilleur APR, ces affichages de taux sont beaucoup plus élevés que nous le voyons habituellement. Si un de vos amis vous dit samedi soir lors d’un repas qu’il a obtenu un taux de 1,80% sur 20 ans, vous vous direz qu’il a fait une très mauvaise opération. Pourtant, avec votre négociation actuelle de taux de prêt de 1% sur le même terme, vous pouvez éventuellement trouver que vous allez payer plus que lui. Si vous êtes vendu le taux et vous parlez de 0.75% sur 20 ans, vous vous direz que vous faites le tour du siècle, que le courtier est un super négociateur et qu’il a tordu le banquier ou que la banque est folle de vous prêter à un taux si bas. Si nous vous vendons un taux de 1,50 % sur 20 ans, vous pensez qu’un courtier est inutile ou que votre banquier vous a pris pour le pigeon du mois. Donc tu vas aller voir ailleurs. Je suis comme vous, quand je vois une publicité qui parle de TAEG, je pense toujours à moi-même une annonce de crédit de conso et je suis surpris que les gens acceptent ce type d’offre avec des tarifs aussi élevés. Notre logiciel de réflexion est ainsi fait et la communication mise en place dans le domaine du crédit depuis des décennies a produit ses effets. Nous voulons tous un taux de crédit super immobilier mais en fin de compte il est en effet un TAEG que nous payons et les acteurs du crédit immobilier (qui ont organisé ce type de communication et continue à surfer dessus) sont tout à fait conscients de cela. Une fois que vous avez été plané avec un TAEG, nous allons vous équiper avec un TAEG. C’est un peu comme acheter une voiture dans sa version de base (prix d’appel) mais toutes les options étaient obligatoires. Je ne suis pas un vendeur de voitures mais ici aussi par expérience je sais que lorsque nous ajoutons les sièges chauffants, le GPS, les airbags latéraux, la boîte de vitesses automatique et je passe le prix n’est plus le même. Par ailleurs, si je veux comparer avec les concessionnaires en face, je suis complètement perdu. Dans le crédit immobilier, il est exactement la même chose. Il faut donc oublier l’impôt hors taxe (le TAUX) et parler de TVA… surtout quand la TVA (frais supplémentaires) atteint parfois 180%… (2,8 fois l’impôt exclu) Alors c’est tout d’abord ce TAEG qui doit être pris en compte.

Et deuxièmement, il devra être pris en compte. Apprenez à calculer votre REEL APR, qui est celui que vous allez réellement payer. Les autorités ont demandé aux établissements de crédit d’afficher des APR dans des simulations ou des offres de réel prêts successoraux. Ils l’ont fait, bien sûr, mais nos amis banquiers ne manquent pas d’imagination surtout quand ils voient leur marge fondre (c’est le cas maintenant avec la baisse des taux) ont réussi à trouver des astuces pour réduire l’affichage de cet APR. Ici aussi, nous allons développer avec quelques exemples spécifiques. Vous verrez donc que lorsque nous vous expliquons que pour comparer les offres de crédit, il est nécessaire de comparer les APR, c’est vraiment la bonne méthode. C’était peut-être vrai dans le passé, mais ce n’est pas vrai aujourd’hui. Aujourd’hui, nous devons comparer le véritable APR et négocier un véritable APR. Donc maintenant que nous parlons en APR, nous serons en mesure d’expliquer comment obtenir ce meilleur APR et où. Je vous rassure, pour ceux qui pensent être sûrs du déjà-vu, nous ne nous limiterons pas à obtenir une délégation d’assurance. Nous avons décidé d’aller plus loin et beaucoup plus loin. Nous sommes d’humeur généreuse.

Comment obtenir le meilleur APR

ÉTAPE 1 Quel interlocuteur ou organisme bancaire pour cibler le plus bas un vrai APR ?

Ceci est très récent puisqu’il date de fin 2019, mais dans la distribution du crédit immobilier il y a une nouvelle affaire. Certaines banques ont décidé de ne plus travailler avec des courtiers en prêts immobiliers (voir » Les banques ne veulent plus travailler avec des courtiers immobiliers ! Comment réinventer le modèle ?« ). Il n’y a pas de généralisation, mais c’est une tendance qui pourrait s’accélérer ou s’arrêter dans les mois à venir. Donc, il est à prendre en compte. En temps de vache maigre (taux bas) certaines organisations ont décidé de ne pas passer par ces professionnels pour obtenir de nouveaux clients et cela afin de leur payer des commissions. Certains fonds régionaux du Crédit Agricole ont été mentionnés. CIC et CREDIT MUTUEL souhaitent sélectionner les professionnels avec lesquels ils poursuivront leur partenariat. L’objectif bancaire est de cesser de payer cette commission de 1% du montant du prêt qu’ils versent aux courtiers immobiliers sur chacun des clients introduits ou de la réduire comme cela a déjà été fait par certains institutions. Depuis cette observation et compte tenu de l’évolution du marché, nous avons identifié 3 grandes familles de distributeurs de crédit immobilier :

• courtiers immobiliers
• banques
• en ligne
• qui ne vendent plus par courtier de prêt ou minima votre propre banque

Selon nous, cette nouvelle forme de distribution vous permettra d’obtenir dans de nombreux cas le meilleur taeg. Explication sur le fonctionnement, les avantages et les inconvénients de ces opérateurs :

• courtiers en prêts immobiliers

À ce jour, ils représentent environ 35 % de la distribution des crédits immobiliers, et leur ambition était de passer à 50 % avant que certaines banques ne s’arrêtent et décident de ne plus les payer. Comme dans toute profession, il y a des mutations et comme toujours le meilleur en sortira ou en sortira. Pour en sortir et toujours comme dans toutes les professions, vous devez vous adapter et apprendre à penser différemment. C’est maintenant dans les mœurs et dans notre logiciel de réflexion que passant par un courtier immobilier peut obtenir le meilleur taux. Problème, nous avons dit dans le préambule « les meilleurs taux de prêt immobilier sont morts, vivre le meilleur emprunteur d’assurance APR inclus. Si certaines banques ont arrêté parce qu’ils n’étaient plus prêts à payer 1% commission, mais aussi parce que certains de ces courtiers voulaient utiliser les lois en vigueur sur la résiliation de l’assurance emprunteur (voir » Guide de l’utilisateur pour résilier l’assurance emprunteur avec la modification de Bourquin.

Quelles solutions en cas de refus de la banque ?) pour la propriété (ou disons le portefeuille) de leur client. Ces lois ont été mises en place depuis le libre choix de l’assurance emprunteur à la mise en place du prêt (loi Lagarde de 2010) avait des difficultés à appliquer. En fait (et il est valable que vous passez par un courtier en prêt ou un courtier en direct auprès de votre banque) si le client demande le taux que le banquier ou le courtier le trouvera, mais que le banquier qui est toujours le décideur final voudra faire une marge. Cette marge, il l’a fait principalement sur la partie assurance emprunteur. Une banque vend son assurance emprunteur en moyenne 2 à 3 fois plus chère (surtout pour les jeunes mais il y a encore des différences significatives entre les 40/55 ans) que celles que vous pourriez trouver sur le marché de la délégation d’assurance (voir » Délégation de l’assurance prêt immobilier, définition et intérêt à l’emprunteur. « ) .Ainsi que le courtier en prêt être pleinement informé de ce point, s’il veut maintenir l’annonce de taux qu’il a faite à son client, il devra se conformer aux souhaits de la banque qu’elle, veut vendre son emprunteur d’assurance. C’est ce qu’on appelle être pris entre le marteau et l’enclume… Aujourd’hui, un client est de plus en plus informé (Internet fait beaucoup et c’est bien) et il devient de plus en plus exigeant.

Donc, quand, en tant que cet emprunteur averti, vous demandez à avoir une assurance externe, soit vous avez le profil de super client, une grosse contribution et un gros revenu, et vous l’obtenez ou vous avez droit au discours qui s’est développée au cours des dernières années. Ce discours de courtier est simple : « prenez l’assurance de la banque et puis vous annulerez. » En termes pratiques, nous vous donnons en tant qu’emprunteur sur le discours historique qui est à dire, nous vous vendons un taux. Ce même discours que nous avons traduit en : « Permettez-moi de collecter ma commission et alors vous serez en mesure de le faire. vous serez responsable de toutes les procédures administratives au risque de ne jamais être capable de changer d’assurance (en gardant l’APR maximum) » n’a certainement pas aimé les banques, qui ont perdu des marges considérables là-bas. Une fois qu’il passe, mais quand il répète, il devient ennuyeux… au moins pour la marge bancaire. ceci est OFF analyse car aucune banque ne peut dire que si elle ne vend pas son assurance, elle n’accordera pas les meilleures conditions de taux puisqu’elle est totalement illégale. Néanmoins, c’est ce que nous appelons les faits, la réalité ou la pratique. Avec cette solution, le client était satisfait de son courtier puisqu’il avait son taux (le meilleur bien sûr) et que dans comme un emprunteur bien informé, il avait son emprunteur d’assurance en délégation (après de nombreuses étapes et avec rupture puisque certains n’ont jamais été en mesure de changer d’assurance et maintenant payer 3 fois le prix).

Le courtier avait encaissé sa commission bancaire et ses honoraires avaient satisfait son client. Et le banquier… eh bien, il pensait qu’il pouvait faire une bonne affaire mais ça n’a pas duré longtemps… et l’avantage du courtier c’est principalement en 3 éléments. Tout d’abord, il y a la connaissance des taux qui peuvent être accordés par les banques et à qui (profil de l’emprunteur à la suite du revenu et de la contribution). Cette connaissance sera maintenant limitée aux banques qui continuent à travailler avec eux de sorte que les connaissances seront naturellement limitées. Les courtiers reçoivent des grilles mensuelles de chacune des institutions avec lesquelles ils travaillent. Ces grilles indiquent les taux qui peuvent être accordés aux clients selon la période d’emprunt (10 ans, 15 ans,…, 30 ans) mais aussi, et surtout, les critères « demandés ». Ainsi, un client qui aurait beaucoup de (plus de 20%) et les revenus supérieurs à 5000 par mois auraient un taux de 0,70% pour la Caisse d’Epargne (c’est un exemple pur, ce n’est pas un cas concret). Quiconque aurait un revenu compris entre 2 000 et 4 000 euros sans contribution aurait un taux de 1,20 % sur 20 ans au Crédit du Nord (ce n’est pas non plus un cas concret). C’est à partir de ces données que le courtier sollicitera telle ou telle banque selon votre profil de son client. Ensuite, il peut également être informé des banques qui prêtent à 110% c’est-à-dire sans contribution et qui finance donc la partie des honoraires de notaire. Ainsi, sans contribution, certaines banques prêtent ou ont été en mesure de prêter, même sans contribution. Le courtier, à partir du moment où ils travaillent avec un certain nombre de banques ont donc une information réelle sur le marché.

Dernier point, mais il n’est pas spécifique au courtier de prêt immobilier, il y a de très bons techniciens dans cette profession. Donc, lorsque vous êtes dans une situation spécifique, certains présenteront votre fichier dans un certaine façon afin qu’il soit accepté par la banque ou que vous ayez de meilleures conditions. J’indique volontairement que ce n’est pas spécifique au courtier parce que dans la pratique un banquier peut aussi avoir cette technicité et je ne choquerais personne en disant qu’il vaut mieux un bon banquier qu’un mauvais courtier. En effet, on ne peut pas faire de généralité sur telle ou telle profession. Ce n’est pas parce que vous pratiquez une profession technique que vous êtes un bon technicien. Ce n’est pas le marketing ou le nom de la carte de visite qui fait une plus de capacités ou de connaissances que le voisin. C’est en pratique la présentation de ce distributeur de crédit. Pour obtenir le meilleur, il est donc nécessaire de bien le sélectionner mais aussi de le mettre en compétition. Comme dans tous les métiers pour qu’un vendeur donne le meilleur de lui-même, il est nécessaire de le défier et de le garder sous pression.

Vous allez lui demander le meilleur TAEG, il n’est pas habitué, donc vous devez lui montrer que d’autres opérateurs sont travailler sur votre fichier. S’il est bon négociateur et qu’il sait qu’il ne devrait pas avoir de mal à faire mieux que son « concurrent », n’est-ce pas ?Dans la pratique, les connaissances techniques surpassent souvent le prix.

• Banques en ligne

Vous les connaissez, au moins par leur nom, Boursorama, ING, Beforbank, Hello Bank, Monabanq ou FortuneEn pratique, ils sont toutes des filiales de grandes banques

• Boursorama (Société Générale)
• Hello Bank (BNP)
• ING (filiale d’ING banque néerlandaise) Beforbank
• (Crédit Agricole)
• Monabanq (Crédit Mutuel)

Ainsi, chacun peut avoir des spécificités dans ce fonctionnement sur les offres de prêt parce que nous avons dit que ce sont des produits autoroutiers. Ils ne peuvent pas financer des investissements locatifs ou des bâtiments, demander une contribution minimale ou exiger un montant minimum d’emprunt (généralement 100 000€). résidence principale il n’y a généralement pas de soucis en ce qui concerne la praticité, vous allez sur le site et monter votre fichier de prêt seul.Et oui, c’est vous qui travaillez mais en tout cas vous passez par un courtier en prêt ou par votre banquier je suppose que vous avez fait les photocopies ou scanné vos documents (avis de taxation, paie, etc…) .Et puis travaillez une demi-heure pour potentiellement économiser 1000 ou 2000€ de frais de courtage et avoir un bon TAP peut-être la peine ? ?Une demi-heure, vous avez bien lu et c’est un maximum parce que les systèmes d’entrée sont assez simples et même avant de fournir vos documents vous aurez déjà (du moins dans ceux que j’ai testés de manière très basique) une proposition de tarif. Ensuite, c’est à vous d’aller plus loin et de signer la demande de prêt, en fournissant tous les documents si vous voulez la proposition Le grand avantage de la banque en ligne est que nous sommes dans ce que nous appelons LA CULTURE DE L’ÉCRIT ! !Alors pourquoi est-il si important que les éléments soient écrits ?

C’est que, par écrit, on ne peut pas vous refuser une délégation d’assurance ou augmenter votre taux d’emprunt. Ce qu’un banquier ou un courtier de prêt ne peut jamais vous écrire est que si vous ne prenez pas assurance de la banque, il risque d’augmenter son taux de prêt. C’est je le rappelle totalement ILLÉGALE ! !Cependant, tant que la négociation est orale et comme dans beaucoup d’autres domaines, vous pouvez tout dire. Vos grandes économies sur l’APR, IL EST LE ! ! !C’est même une boîte qui est prévue dans la demande de prêt que vous allez entrer. Lorsque vous pouviez passer 15 jours à discuter ou à négocier avec un banquier ou un courtier immobilier, il vous suffit de vérifier la rubrique « Je veux une assurance externe ». Pour ceux qui vont faire le test, vous verrez que même lorsque nous cochons cette case le taux n’augmente pas. Pure MAGIC, je vérifie et saute je fais un gain de 10.000€ en moyenne sur mon prêt immobilier. Vous aurez compris le principal avantage qu’il est là ! !Simplicité et efficacité de la « négociation ». La machine est binaire, donc il y a un tir (ou un coût) à jouer en trouvant celui qui vous convient. En outre, et ce n’est pas une légende, sur ce type de banque, les frais actuels sont sérieusement réduits. Cela ne fait pas partie du prêt lui-même (il n’est pas non plus dans l’APR) mais si vous économisez 10€ par mois sur un paiement mensuel dans une banque traditionnelle et perdez ensuite 20 en frais divers (carte bleue, frais d’entretien de compte, etc…) Je ne vois pas l’intérêt. aujourd’hui dans la fidélité bancaire ne paie plus et ne comptez pas sur la présence de votre conseiller bancaire pour installer une relation à long terme, dans 1 ou 2 ans il aura changé d’agence. Pour finir sur les services bancaires en ligne, cela vous apportera un taux mais surtout en recalculant votre véritable assurance APR inclus, vous verrez que vous pourriez avoir mieux fait que votre courtier ou banquier.

Nous l’expliquerons plus tard en discutant de l’aspect quotité de l’assurance (obligatoire ou facultative). Dans la banque en ligne il y a aussi un curseur pour choisir votre quotité d’assurance et vous verrez l’importance que ce « bouton » peut avoir sur votre taeg. Sur le banquier ou le courtier de prêt que vous aurez interviewé, il vous appartient de les informer de votre proposition ou non selon votre mode de négociation (transparence ou que le meilleur gagne).

• Banques (à l’exclusion du courtier en prêts ou de votre propre banque)

Vous avez compris au début de l’article que certaines banques ne travailleront plus avec des courtiers immobiliers. Il y a donc des institutions qui ne seront pas consultées par ce professionnel emprunteur. Le courtier immobilier doit être en mesure de vous fournir les institutions avec lesquelles il travaille et ceux qu’il a l’intention d’interroge. Ainsi, vous pouvez tirer des institutions manquantes (voir lesquelles plus tard) ou simplement aller à votre propre banque. Généralement, l’avantage d’une banque en direct est que vous serez en mesure de négocier avec le décideur ou disons celui qui demande ce qu’on appelle des contreparties. Ce n’est pas parce que nous négocions en ligne que nous économisons sur le taux. Ce n’est pas comme ça que ça marche. Mais en négociant en direct, vous pouvez dire des choses et annoncer des souhaits et connaître le contexte exact. Aucun filtre ou arrondi des angles réalisés par un intermédiaire. On pourrait dire par exemple : « Monsieur banquier, je veux votre meilleure proposition, je cherche un TAEG et non un taux, pour cela je veux une délégation d’assurance et certains de vos concurrents ont déjà accepté de me l’accorder (comme un rappel que vous avez déjà votre proposition de banque en ligne) avec les quotités d’assurance minimales (50/50 par exemple si vous emprunter à partir de 2) ». Il s’agit de la solution 1 et c’est de faire la publicité de la couleur.

Solution 2, vous demandez la meilleure proposition en expliquant que vous avez consulté d’autres organisations. En principe, vous consultez plusieurs établissements. Et donc vous omettez volontairement la partie assurance. Votre dossier de prêt est déjà terminé et vous le fournissez et indiquez que vous attendez le plus bas possible mais aussi, et c’est important, un accord de principe sur le financement. Vous pouvez ajouter que vous ne voulez pas perdre de temps et que vous considérerez sa proposition comme la dernière. Donc, vous n’avez pas l’intention de lui montrer la proposition du concurrent dans un certain temps afin qu’il s’aligne à la dernière moment. Idéalement, communiquez par courriel. Pour rappel, la culture de l’écriture est importante et nous verrons qu’elle peut être utilisée pour faire appliquer la Loi sur l’assurance emprunteur Lagarde.

Les 3 canaux de distribution de crédit étant maintenant identifiés, vous avez le choix d’activer le 3 ou éventuellement 2 si vous préférez la simplicité. Si votre fichier est simple, c’est-à-dire que vous avez les capacités de financement, que vous effectuez une transaction immobilière conventionnelle de résidence principale, que vous n’avez pas crédit, une entrée correcte et que votre gestion de compte est « saine » (pas de rejet de débit direct ou commission d’intervention) vous pouvez activer le courtier de prêt et la banque en ligne Si votre fichier est plus complexe et nécessite une intervention humaine à votre avis favoriser le courtier et votre banque ou une banque avec laquelle le courtier ne fonctionne pas. traiter avec le 3 sachant que avec les services bancaires en ligne vous obtenez rapidement des offres avec des quotités d’assurance réduites (si un prêt de couple) .Nous allons expliquer ci-dessous l’impact de ces quotités obligatoires d’assurance emprunteur et leur incidence sur le TAP réel de votre prêt immobilier.

ÉTAPE 2 : Le quotient d’assurance et/ou les garanties d’assurance obligatoire qui correspondent à votre TAP

Pour un prêt de résidence principale, la banque demande (à l’exclusion de l’emprunteur principal) des garanties de décès PTIA IPT ITT et parfois IPP pour le prêt à accorder. Il exige également que le même prêt soit couvert à 100%. Si vous empruntez seul, vous devrez vous couvrir à 100%, mais si vous empruntez avec deux, il peut y avoir une ventilation comme par exemple 70/30 ou 50/50 habituellement fixée selon la répartition des revenus. C’est la théorie, parce que dans la pratique la source d’assurance emprunteur de grandes marges est devenue le produit sur lequel les banques veulent augmenter de sorte que vous comprenez très rapidement la méthode de certaines banques et l’impact sur votre TAP réel (celui que vous calculerez pour vous-même une fois que vous avez entré les trois exemples) voici 3 illustrations et notre

1ère offre : un couple au Crédit Agricole assuré 100% chaque Client a 30 et 40 ans. Ils se voient offrir un taux nominal de 0,70 % sur 216 mois. Le taux de financement annuel indiqué dans la simulation de crédit est de 1,39 %. Sur la deuxième page figure le coût de l’assurance par personne sur la durée du prêt (15031€ pour M. et 11303€ pour Mme). Nous avons 100% d’assurance par personne La simulation du Crédit Agricole montre les détails au bas de la page 1 : « Assurance. Une assurance couvrant au moins 100 % du financement au titre des garanties de décès et d’incapacité temporaire totale est obligatoire. Dans le cas de plus d’un emprunteur, la proportion exigée par le prêteur peut être répartie entre les emprunteurs. Les quotités et garanties exigées par le prêteur sont précisées dans le formulaire personnalisé fourni ci-dessous à chaque emprunteur » commentaires

On en a parlé avant, mais la banque joue sur les mots… Nous sommes en parlant de 100 %, mais pas par personne, y compris dans la fiche d’information normalisée. Nous parlons de 100 % du prêt à répartir entre les deux Emprunteurs. Donc, nous allons maintenant vous expliquer comment la banque joue avec votre APR afin qu’il semble plus bas que la réalité. Nous nous conformons essentiellement à l’exercice que nous vous conseillons dès le début de l’article, c’est-à-dire celui de votre calcul personnalisé de TAEG. Nous intégrons donc les différents éléments, à savoir un prêt de 305105€ sur 216 mois à 0,70%. Nous ajoutons les différents coûts (frais de demande et frais de garantie 500€ 3966.37€) de 4466.37€ puis le coût global de l’assurance sur la durée 26334.72€ (15031.44€ pour Mr et 11303.28€ pour Madame. Résultat, le taux annuel est de 1.79% ! ! Dans la simulation de la banque, il est néanmoins noté 1,39%.

1ère information : il est 1,09% de plus que le taux nominal (0,70% pour rappel). C’est tout simplement CHAQUE ! !2ème information ou plutôt question : ou ont passé la différence de 0.40% entre notre réel APR (1,79%) et le TAEG annoncé par la banque (1,39%) ?Est-ce une erreur sur l’APR ? ? ? NON, vous n’avez pas besoin d’appeler un avocat ou un cabinet spécialisé pour attaquer la banque et obtenir le remboursement de vos intérêts sur votre prêt. Il n’y a pas d’erreur. Explication : dans la simulation, juste au-dessus du tableau montrant le paiement mensuel à la page 1, nous présentons ce que la banque appelle la partie assurance obligatoire et la partie facultative. Il semble que la banque indique que Mme la partie d’assurance est facultative. Les 11303,28€ de Mme ont donc simplement été retirés de l’APR parce que la banque déclare que l’assurance est facultative. Nous n’entrons dans l’APR que les coûts qui sont obligatoires et nécessaires pour obtenir le prêt. Ceci est également précisé au bas de la page 3 puisque l’exactitude sur le TAP estimé est (5) avec des assurances obligatoires O voici comment une banque ou dans de nombreux cas un courtier immobilier vous présente un super taux (0,70 % sur 18 ans est assez bon) et comment alors nous vous faisons payer 1,79 % en TAP réel. Alors nous continuons à chercher aux taux ou commencer à regarder les TAP réels ? Se concentrons-nous sur ce que j’ai appelé la franchise d’impôt ou commençons-nous à travailler sur le taux de TVA ?

A 1.39% on commence à cocher, mais à 1.79% on pose clairement la question à son banquier, n’est-ce pas ? Je vais expliquer plus loin dans cet article dans la section « Optimisation des prix » comment on passe d’un taux réel de 1,79% à un taux réel de 1,12% par exemple

2ème offre :un couple avec le LCL assuré à 100% chaque même système que pour l’offre 1, un équilibre est établi entre l’emprunteur 1 et l’emprunteur 2.Lorsque nous effectuons le calcul du TAEG REEL nous arrivons en incluant les 124970,16€ d’assurance à 2,79%. Encore une fois nous sommes loin d’être 1.53% du taux d’emprunt ou un taux annuel de 2,24% annoncé sur la simulation bancaire. Comme un conseiller bancaire nous a récemment expliqué dans les commentaires d’un article précédent que tout était clairement indiqué dans les simulations de prêt ou les fiches d’information normalisées, voici ce que nous trouvons à la haut de la page 3.« LCL exige un taux minimum d’assurance emprunteur égal à 100 % du montant du prêt. Dans le cas de plus d’un emprunteur et/ou garant, la somme des quotités d’assurance peut dépasser 100 %. Dans ce cas, aux fins du calcul du TPA, seul le montant des coûts d’assurance correspondant à la proportion requise, c’est-à-dire 100 %, est inclus dans le coût total du prêt en appliquant un prorata de l’assurance totale choisie par chaque emprunteur/cautionnement (ex : pour 2 emprunteurs ou un emprunteur et un emprunteur garant, l’un assuré à 75 % et l’autre à 50 %, pour le calcul du TAP, LCL retient un quota de 60 % pour le premier et de 40 % pour le second) »

En effet, en lisant bien et en connaissant le sujet (en étudiant les simulations de prêt toute la journée), nous comprenons que dans cette simulation de prêt, la LCL a fait son calcul de APR sur une assurance emprunteur divisée à 50/50 entre Mme et M. Ainsi 62485.08€ (la moitié du coût total de l’assurance emprunteur) ont été pris hors de le TAEG REEL (pour rappel 2,79%) à apparaître 2,24% sur la simulation fournie au client. Y avait-il une logique pour distribuer la partie assurance afin de savoir que la répartition du revenu était 90/10 dans ce dossier ? Si quelqu’un a la réponse, il enrichira nos connaissances

Alors tu me diras qu’à la fin, c’est assez simple. Il suffit de regarder ce qui est écrit dans la partie facultative ou diviser le coût de l’assurance par deux… Cela aurait pu l’être, mais pourquoi le faire simple quand vous pouvez le rendre compliqué. Montons d’un cran dans la subtilité ou le degré de manipulation de l’APR.

3ème offre :un seul emprunteur au CIC ou CREDIT MUTUEL 100% assuré (c’est le même groupe bancaire)Dans l’offre de prêt que nous étudions, nous n’avons qu’un seul emprunteur cette fois. Pas besoin de s’attarrer sur le taux ou la durée du prêt ou l’âge, vous avez maintenant assimilé le fonctionnement et l’impact de la soi-disant « facultative » coût d’assurance sur le calcul de l’APR par la banque Aller directement en haut de p4 dans le tableau qui nous donne un détail ligne par ligne de l’impact de l’APR. Dans le tableau, tous les coûts sont convertis en équivalent APR sauf un… Vous commencez à vous y habituer, c’est la prime d’assurance collective facultative. Sauf que cette fois, l’emprunteur est seul et nous avons toujours été dit qu’un prêt doit être assuré à 100%. Que l’emprunteur soit seul ou en partenariat sur 100% doit être réalisé à droite ? ?Alors, quelle est cette partie dite facultative ?Répondez en p5 et 6. Nous sommes maintenant sur la fiche d’information normalisée qui a été remise à l’emprunteur avant l’offre de prêt. Dans la partie 4 « Garanties minimales requises par votre prêteur », nous avons un tableau qui détaille les exigences de la banque point par point. Nous constatons que la banque demande 100 % pour la partie décès, mais qu’elle limite sa demande (c’est-à-dire le côté obligatoire qui sera inclus dans l’APR) à 50 % pour les garanties d’invalidité (ITT) et d’invalidité (IPT/IPP). Cette fois, la banque n’agit pas sur le quota d’assurance mais plutôt sur les garanties en prenant une partie de leurs coûts dans le calcul de l’APR.Le mythe de l’APR, qui compare les offres de prêt souhaitées par les législateurs, vient de tomber. Comme vous venez de voir les banques ne manquent pas d’imagination et si nous allons plus loin dans la pensée, c’est un outil formidable pour contourner le taux d’usure, non ? cf (« Dépassement du taux d’usure et refus des prêts immobiliers : solutions pour réduire votre TAP grâce à l’assurance emprunteur ») Au-delà de cela, que devriez-vous vous rappeler de cette notion d’assurance et/ou de garanties obligatoires et/ou facultatives ?

Une chose très simple. Lorsque le banquier demande quelque chose d’obligatoire pour l’octroi d’un prêt, on exécute. Quand il demande quelque chose de manière facultative, nous avons le droit de dire que ce sont les paillettes… Et vu le cours des paillettes en ce moment, peut-être qu’on pourrait s’en passer, n’est-ce pas ?Vous l’avez vu (avec vos yeux) tous ces éléments apparaissent sur les documents bancaires (simulation de prêt, fiche d’information normalisée voir l’offre de prêt). Lorsqu’un banquier ou un courtier en prêt immobilier vous parle de taux, vous ne disposez pas de cette information. Donc tu ne peux pas agir. Sans document ÉCRITE, vous ne pouvez pas agir sur la négociation. Il en va de même pour les simulations effectuées par le logiciel de courtier en prêt immobilier. Vous avez des chiffres mais rien qui ressemble à « légal ». Il est important que vous puissiez avoir ces éléments rapidement parce que plus le temps passera (moment de l’obtention d’une offre de prêt à respecter), plus vous serez bloqué dans votre négociation. Et croyez-moi, la machine bancaire le sait bien. Plus vous attendez longtemps, plus vous obtenez de pression, plus vous accepterez sans même vous en apercevoir.

Donc, la règle n° 1 : nous demandons des documents bancaires et, dans le processus, nous faisons pression sur le banquier ou le courtier immobilier pour obtenir un accord de principe. Cet accord de principe est très important car même si ce n’est pas le cas, cela signifie que la banque vous suit sur le aspect financier. Restera à fournir une assurance. Vous pourrez activer une demande plus précise sur la partie assurance (respect des quotités obligatoires, choix de votre assureur,…) Nous n’avons pas mentionné dans cette partie les méthodes de calcul de l’APR de la Banque Populaire et de la Caisse d’Epargne, mais ici aussi soyez très vigilants et surtout demander les éléments écrits car leur système de calcul des prêts est complexe. En effet, même le taux du prêt ne correspond plus en euros à ce que vous pourriez calculer par vous-même via un petit logiciel Excel. Je vous rassure que le logiciel de calcul des courtiers en prêts ne fait pas mieux. Seules la simulation bancaire et la fiche d’information normalisée peuvent vous donner les bons chiffres (voir » Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus avec l’emprunteur d’assurance ?  »). Néanmoins, veillez à ne pas tomber dans le piège des fausses informations véhiculées ces derniers temps (cf. » FAKENEWS : La vérité sur le lissé crédit immobilier à l’assurance de prêt dégressive de BPCE »). Il y a une solution à chaque problème.

Dernière mise à part avant d’aller de l’avant, cette manipulation des APR n’existe pas partout. Donc, vous ne devriez pas généraliser, mais simplement vérifier par vous-même. Contrairement à ce que vous pourriez penser que cette opération est loin d’être connue de tout le monde et le nombre d’interlocuteurs maîtrisant le sujet (y compris quand il est noté expert sur la carte de visite) vient d’être fortement limité. Nous vous avons promis quelques pas en avant pour votre négociation ici est un.

ÉTAPE 3 : Réduisez votre TAP grâce aux exigences bancaires relatives à la couverture d’assurance DC PTIA IPT ITT

Rien de logique dans ce qui suivra, mais comme vous le comprendrez, nous sommes dans la pratique. Banques pour un prêt de résidence principale seront tous appliquer pour la couverture invalidité décès arrêt de travail. Dans le jargon de l’assureur ou du banquier, il est appelé assurance décès (incapacité totale), ADI (assurance invalidité décès) ou décès PTIA IPT ITT voir IPP. Compte tenu de la législation en vigueur, chaque banque a des attentes spécifiques quant à ces garanties et à leur fonctionnement. C’est ce qu’on appelle les critères d’équivalence. Il y en a 18 et chaque banque peut sélectionner jusqu’à 11 en fonction du contrat qu’elle commercialise. Ces critères ont été mis en place par le législateur afin que les banques puissent utiliser des éléments spécifiques pour effectuer des comparaisons de contrats. Ainsi, ils peuvent accepter des contrats d’assurance en délégation, que ce soit lors de la mise en place d’un prêt immobilier ou même étudier l’équivalence des sûretés lorsque l’emprunteur demande la résiliation. Par conséquent, ces critères minimaux doivent être respectés pour que la banque accepte votre contrat en délégation. Ces critères, je vous rappelle, sont basés sur les conditions générales de vente du produit d’assurance emprunteur commercialisé par la même banque. Contrats bancaires (et cela est le même dans la délégation de l’assurance) ne sont pas les mêmes, de sorte que certaines banques demanderont à leur client emprunteur d’être plus ou moins bien couvert dans ordre d’être adéquate avec le contrat qu’ils peuvent leur offrir. Ainsi, si nous suivons la logique bancaire (et celle des machines de devis d’assurance emprunteur puisqu’ils offrent automatiquement un contrat qui répond aux critères de la banque sans poser la question de la volonté de l’emprunteur de couvrir), il faut être plus ou moins bien couvert selon la banque dans laquelle l’emprunt. Le but de ce type (également appelé dans notre entreprise « conseil personnalisé ») est donc le suivant :

Lorsque je fais un prêt au Crédit du Nord ou même à la Société Générale (avec le contrat SOGECAP) si j’ai une dépression sans être hospitalisé plus de 10 jours je fais pas besoin d’être couvert sur la garantie d’arrêt d’invalidité par contre si je fais ce même prêt à CREDIT AGRICOLE, il est impératif que je sois. Un autre exemple, quand je fais un prêt à la Banque Postale je n’ai pas besoin d’être couvert en cas d’invalidité partielle entre 33 et 66% mais il devient impératif si je fais ce même prêt chez HSBC. Et oui, c’est ainsi, nous vendons vous une couverture qui n’est pas la même. Il n’est pas fondé sur votre besoin ou votre attente de couverture (c’est ce qu’on pourrait appeler des conseils), mais sur la couleur de la banque. Un vaste débat… pour que vous puissiez commencer à voir se produire le prochain pas à l’avance. En banque pas de logique de prix, ce n’est pas parce que le contrat est plus couvrant qu’il est plus cher et l’inverse est valide. En revanche, dans la délégation de l’assurance oui. En résumé (mais cela est vraiment à résumer parce que l’assurance emprunteur est plus complexe que cela) les banques suivant leurs exigences de couverture d’assurance peuvent être soit en attente :

• De la garantie de base DC PTIA IPT ITT en acceptant que sur les garanties ITT et IPT il y a des restrictions sur le dos et les troubles mentaux (comme sur le contrat qu’ils commercialisent)
• De la garantie de base DC PTIA IPT ITT option pour supprimer les restrictions dos et psychiques
• De la DC PTIA IPT base garantie ITT IPP (invalidité partielle entre 33 et 66%)

Ces deux (psy dos et IPP) peuvent être combinés ou demandés individuellement (l’un des deux seuls) banques suivantes. Sur les contrats d’assurance délégués, il est principalement nécessaire d’ajouter ou de supprimer ces options. Ces options ont un coût, plus il en coûte et moins il en coûte. Voici donc le nouvel outil qui sera en mesure de réduire votre APR. Connaissant les banques qui sont les moins exigeantes en termes de couverture d’assurance, vous serez en mesure de réduire votre coût de l’assurance emprunteur et donc l’impact qu’elle a sur votre TAEG Pour que tout soit clair et pour mesurer l’impact que cela peut avoir sur votre prix d’assurance emprunteur, nous avons construit un graphique qui résume toutes les banques en fonction de leurs exigences (option complémentaire ou non). Nous avons ajouté une fourchette du coût différentiel moyen de chaque option en fonction des prix du marché.

Voici comment lire le tableau.

• Si je consens un prêt à LCL ou Crédit du Nord, puisqu’ils attendent une couverture de base (sans aucune option), je paierai en moyenne 11 -21% moins ma délégation d’assurance que si j’emprunte auprès de CIC CREDIT MUTUEL ou CASDEN.
• Si je fais un prêt CREDIT AGRICOLE ou BNP je paierai en moyenne 6 à 15% de plus mon assurance emprunteur en délégation que si je le fais chez AXA BANCHE ou BOURSORAMA

Sur un budget d’assurance de 20 000€, 15% est de 3000€. Impact sur un taux de croissance annuel de 20 ans, 0,13 %.

Donc, vous demandez toujours à votre banque ou à votre courtier immobilier pour un taux ou vous commencez à valider que vous devez cibler le REEL APR ? ? ?Cette information devrait vous permettre d’être en mesure de cibler les banques à sonder pour votre dossier de prêt immobilier. Dans le cas où vous allez postuler en ligne en parallèle avec le courtier ou la banque en ligne, vous venez d’obtenir un qui vous permettra inévitablement d’avoir un TEAG réel inférieur même si vous avez le même taux ailleurs. Au fur et à mesure que nous avançons, vous réduisez considérablement votre TAA. Je suis sûr que vous échangez pour vous rendre compte que la vente de TAUX dans laquelle les distributeurs de crédit vous prenaient s’éteint petit à petit. Il est donc temps de souffler sur cette flamme qui ne s’illumine pas beaucoup. Parler de l’optimisation de la tarification de l’assurance emprunteur

ÉTAPE 4 : Optimisation de l’assurance prix emprunteur à baisser son taux réel de

financement Ce que j’appelle l’optimisation des prix ne consiste pas à faire un rabais commercial. Pour illustrer cela, j’indiquerai, à titre indicatif, que la simulation Crédit Agricole, vue un peu plus tôt dans l’article pour la partie facultative et obligatoire de l’assurance emprunteur, contenait un rabais commercial de 30% pour M. et de 40% pour Mme. Pourtant, cette proposition est restée 50% plus cher que ce que les clients pourraient avoir dans la délégation de l’assurance. Donc réductions, il est rapidement compris que tels que les soldes. Il n’est intéressant que si le prix n’a pas été gonflé avant l’application de la réduction. L’optimisation des prix est effectuée presque exclusivement sur l’assurance emprunteur délégué. Elle produit ses effets dès que les budgets d’assurance de l’emprunteur commencent à être substantiels (10 euros, 15 euros, 20 000 euros,…). En effet, réduire un prix de 10% lorsque le budget est de 1000€ concrètement cela n’apporte pas grand-chose. Illustration d’un cas concret traité récemment. L’exemple est délibérément poussé à son maximum en particulier sur les chiffres (nous avons le droit de faire du marketing de temps en temps) afin que vous puissiez comprendre clairement l’impact de ce type de sollicitation. Un couple âgé de 60 et 63 ans veut que leur bien immobilier soit acheté par un SCI. Montant du prêt 1.277.000€, durée 20 ans, taux obtenu 0.99%. TAEG REEL à la banque 1,98% .La femme passant par le comparateur d’assurance prêt cherche à trouver un meilleur prix d’assurance que celui de sa banque. Après 10 minutes de discussion, l’écoute et la mise en place d’une optimisation des prix sont le résultat : 97.000€ de gain sur le coût total de son prêt et un TAP augmenté à 1.61% ou 0.37% de l’épargne par rapport à sa proposition initiale. Alors, comment sommes-nous arrivés à cette forte baisse ?REFLEXION seulement REFLEXION, c’est-à-dire la seule chose que la machine de cotation d’assurance emprunteur ne sera pas en mesure de ne jamais le faire à la place d’un humain. La machine et il est la même dans tous les métiers, peut être ultra performant. Tant que vous n’entrez pas les bons chiffres, elle vous donnera toujours les mêmes résultats. Ils seront justes mais ne seront pas optimisés. Lorsque vous optez pour un comparateur d’assurance prêt, vous avez l’impression que vous faites une bonne opération et pourtant 8 fois sur 10, un être humain peut faire mieux.

Pourquoi ?Parce que cela peut maîtriser les paramètres de tarification (pas agir sur eux, mais les connaître) .Un produit d’assurance emprunteur a un prix de base qui change en fonction de l’âge de l’emprunteur, du statut professionnel (exécutif, non-exécutif, artisan,…), du fait de fumer ou non, du fait d’avoir un risque professionnel ou non, de la fait de parcourir des kilomètres ou pas. Ce prix change également en fonction de la durée du prêt ou du type d’arrangement du même prêt (période de préfinancement à la Caisse d’Epargne ou à la Banque Populaire, période d’anticipation au Crédit Agricole, prêt de niveau Gigogne — Le prêt de niveau gigogne, ou comment réduire le coût de son crédit immobilier et de son assurance emprunteur) Une machine est binaire, le courtier d’assurance, le courtier de prêt ou vous entrez les chiffres et les paramètres et le comparateur donne la meilleure solution pour le couple si vous empruntez à deux. Quel est bon en termes de prix pour l’emprunteur 1, peut ne pas avoir pour l’emprunteur 2, surtout s’il y’a un écart d’âge, une profession différente ou même que l’une des deux fumées et l’autre pas. Ainsi, en individualisant les taux, nous serons en mesure, dans certains cas, de réduire le prix un peu, surtout dans le cas où la réduction de couple qui peut être accordée ne compense pas suffisamment la différence de prix qu’il peut y avoir entre les deux emprunteurs dans la pratique, aucune interdiction de conclure deux contrats distincts avec deux assureurs différents. C’est l’optimisation de base et c’est la seule chose que les machines de devis peuvent faire. En outre, lorsque ces mêmes machines offrent maintenant cette opération automatisée, elles ont déjà 3 à 4 ans de retard sur ce qu’un cerveau humain pourrait faire. Certes, il avait besoin de plus de temps, mais il existait déjà. Le fait que, au cours des trois ou quatre dernières années, des produits d’assurance ont été créés avec des critères de prix différents, a suscité de l’intérêt pour ce type d’opération. Néanmoins, pour avoir une longueur d’avance sur les machines, ce sont les paramètres de tarification qui doivent être maîtrisés. En effet, c’est grâce à cela que vous pouvez entrer les chiffres et les informations de la bonne manière dans la machine de devis et ce qui fera la différence sur votre budget d’assurance de l’emprunteur final. Les caractéristiques qui y sont produites sont avant tout la réduction du couple et son impact sur le prix. Plus vous distribuez de produits (en tant que comparateur d’assurance ou courtier d’assurance), plus il est complexe à maîtriser (plus il faut de mémoire). Ce qui est facile avec 4 ou 5 produits d’assurance emprunteur comparés devient ultra complexe quand il y’a 10/15 produits. Pour les réductions de couple plusieurs systèmes :

• Une réduction de 5 à 10 % sur les deux emprunteurs
• Une réduction de 5 à 10 % sur le deuxième emprunteur (cela peut varier en fonction des si les quotités d’assurance sont similaires ou non entre les deux emprunteurs)
• Pas de réduction adaptée à la durée du prêt

À l’extrême, le fait de renverser l’emprunteur et le co-emprunteur peut avoir une incidence sur certains produits. Ensuite, le prix calculé sur l’âge de l’emprunteur avec un système différent là aussi :

• Âge de l’emprunteur selon la date de naissance (par exemple, 31 ou 32 ans)
• Âge de l’emprunteur selon l’âge au 31/12 de l’année courante
• Groupe d’âge de l’emprunteur selon la date de naissance (par exemple, entre 35 et 45 ans)
• Groupe d’âge de l’emprunteur selon l’âge au 31/12 de l’année dans

les cours Ceci doit être ajouté à la durée du prêt qui a une incidence sur le capital restant dû et donc aussi sur le taux d’assurance :

• Certains produits ne prennent pas en compte la durée du prêt
• Certains segments par tranche de durée du prêt (moins de 15 ans, entre 15 et 20 ans années,…)
• Certains produits prennent en compte la durée du prêt année par année (10 ans, 11 ans, 12 ans,…)

Passons ensuite au fait que certains calculent leur prix sur le capital emprunté, sur le capital restant, que certains peuvent assouler les primes d’assurance (passer du coût variable au coût fixe) à un coût supplémentaire de 5 à 20 % selon les périodes d’emprunt, etc.

Il faut également tenir compte du fait que certains assureurs ont des rabais de taux supplémentaires lorsque nous nous attendons à certains seuils de capital (le prix au kilo varie en fait) :

• Certains font des remises minimales par tranche de capital (0-150K€, 150 à 300K€,…)
• D’ autres font des réductions à partir de 500 ou 600K€ assurés

A partir de maintenant, il coûte moins cher d’assurer 500K€ de 400K€…

C’ est ce que le conseiller en assurance doit savoir avant de chauffer la machine de devis. Et ici, nous avons seulement parlé de l’aspect tarifaire pur

Il devra alors prendre en compte les sports pratiqués par l’emprunteur et donc connaître le fonctionnement des dispositions générales de ventes. Juste pour l’apnée dans le contexte de la pratique de la chasse sous-marine, il y’a au moins 5 possibilités différentes qui sont de prendre en compte le risque par l’assureur à la fois à la mise en œuvre de la contrat et dans le cadre de contrats avec certains assureurs. Les restrictions ou les augmentations de prix possibles peuvent être différentes par des garanties etc., etc. Ajoutons à cela la considération des voyages professionnels à l’étranger et nous venons de dépasser les centaines de combinaisons pour un cas d’emprunteur légèrement complexe.

Notez que les deux derniers paramètres ne peuvent pas être traités par les machines de devis. Il est donc nécessaire pour l’intermédiaire d’assurance de maîtriser le sujet manuellement (ou intellectuel à votre choix) afin de pouvoir traiter votre cas personnel et vous fournir la solution la plus intéressante. il y a encore d’autres paramètres, je le garantis. Donc, quand un emprunteur va à une machine de devis pensant à économiser de l’argent, puis adhère directement en ligne pensant économiser du temps, trois choses se produisent :

• • Dans 8 cas sur 10 ans, il aurait pu épargner plus et réduire ainsi son TAP de façon plus significative.

• Il construit potentiellement sa fausse déclaration de demain puisqu’il est un novice dans l’assurance emprunteur, il ne maîtrise pas les caractéristiques de l’appartenance au produit que le comparateur (cette machine binaire) a choisi comme le moins cher (c’est le seul critère de sélection, puisque la machine ne peut rien faire d’autre).
• Il perd également du temps parce que si l’entreprise choisie n’est pas adaptée à sa déclaration médicale, il devra tout reprendre à zéro dans un certain temps s’il veut de meilleures conditions d’acceptation (cf. solutions face à un refus de prêt immobilier à cause de l’assurance emprunteur ?)

Donc emprunteur, la machine de devis lui donne une tendance, un ordre d’idée, mais nous ne devrions pas tomber dans le piège de facilité parce qu’il fait aussi la vente de tarifs. Cet article sur l’APR montre bien que les taux de vente peuvent coûter beaucoup plus cher à la fin. Prenez l’habitude de tester l’interlocuteur derrière elle. Il y en a toujours un. Nous devons donc le tester et voir ce qu’il a dans son ventre pour voir s’il sait travailler sans la machine ou pas. Pour tracer un parallèle avec toute notre vie personnelle, si à l’école nous avions appris directement avec une calculatrice, vous êtes tous d’accord que nous n’aurions jamais pu compter. Vous devez apprendre à la main pour être en mesure de faire une optimisation des prix. La machine permettra une seconde fois d’aller plus vite, elle ne sert qu’à cet effet à la base . Comme pour la distribution du crédit immobilier, la distribution de l’assurance emprunteur suit la même règle. Être #1 Google signifie simplement que vous êtes bon en référencement ou marketing. C’est à vous, emprunteur, de vérifier si la maîtrise technique est là. Parce que si la maîtrise technique il y a, abaissez votre TAEG il y aura…

Nous approchons de la fin de cet article et il est temps d’apprendre les principales leçons.

Le tableau ci-dessous résume les différentes étapes et paramètres que nous avons abordés afin que vous puissiez réduire considérablement votre TAP si possible

acquises par étape prix de base de prix10%-10% à -20

réduction des	étapes
d’assurance emprunteur bancaire 100% par emprunteur	0%	200
réduction du quota d’assurance à la partie obligatoire utilisée pour calculer le TAP	-50%	100
imposer votre délégation d’assurance en cochant la case sur une banque en ligne/ en la demandant après l’accord de principe dans une banque ou chez un courtier en prêt (pour obtenir le plus rapidement possible)	-50%	50
sélectionner la banque selon les critères d’exigences (options à ajouter ou non)	–	45
faire un optimisation des prix
total après le respect des étapes	81% possible réduction	38,5 en moyenne

Un taux d’assurance de 0,10% équivaut à peu près à 0,20% du taux de prêt et donc environ 0,20% du TAE Construire votre APR planer sur l’assurance est certainement évident, mais vous allez pousser les codes qui ont été intégrés dans la tête des banquiers ou des courtiers immobiliers depuis des années. Cela fait des années que nous vous avons parlé de TVA sans taxe et ajoutée (frais d’assurance en particulier). Les banquiers ont donc augmenté la TVA. En fin de compte, vous payez toujours la même taxe. Il faut donc s’attaquer à la taxe de suivi et ne plus simplement écouter le discours qui consiste à dire que vous pouvez avoir une délégation d’assurance si vous avez de la chance ou que vous pouvez changer d’assurance par la suite. C’est pourquoi vous devez exécuter trois cas en parallèle avec les services bancaires en ligne.

Si vous êtes taxé à 100% d’assurance personnelle et demandé de changer d’assurance alors (pour rappel, ce discours équivaut à laisser le banquier et/ou le courtier de crédit encaisser leur commission pendant que vous gérez toute la partie administrative avec le risque de ne jamais y arriver) vous restez sur l’ancien discours et à la place de diviser votre coût d’assurance par 4, vous ne le diviserez que par 2. Même chose pour les options de garantie, une fois là, vous ne pourrez plus les supprimer. Il est donc important de rester en attente pour TAEG REEL de vos différents interlocuteurs bancaires. Vous devez rester ferme et ne pas aller dans ce jeu d’achat hors taxes. Vous devez refuser d’exécuter le CASH MACHINE soit pour des machines de prêt immobilier ou de devis d’assurance emprunteur. Cela fonctionne depuis des années et, bien sûr, les opérateurs bancaires continuent de dire que cette information est la bonne. En lisant cet article, j’espère que vous avez assimilé que cela satisfait l’intérêt des distributeurs de crédit mais pas le crédit est comme l’écologie, si vous voulez changer la façon dont les industriels travaillent, vous devez changer votre comportement consommateur/emprunteur. Si vous demandez le REEL TAEG, le monde bancaire sera d’abord déstabilisé et ensuite il s’adaptera.

Pour ces 3 règles : ÉCRIT, Nous avons vu pour la banque en ligne tout est écrit, pour la banque traditionnelle ou le courtier immobilier, vous devez garder à l’esprit que tant que vous n’avez pas tous les détails de la simulation bancaire, vous ne serez pas en mesure de tirer votre argument sur le assurance partielle obligatoire ou facultative, options, etc… Aujourd’hui, grâce à cet article, vous serez en mesure de construire une véritable spécification. Vous possédez les INFORMATIONS. Ceci est très utile dans une négociation et comme nous vous l’avons promis, vous avez 3 pas d’avance maintenant. Il ne vous appartient donc plus de suivre le processus bancaire habituel, mais à la banque de s’adapter à votre demande si elle vous souhaite en tant que client. Vous serez à l’aise parce que vous n’êtes plus au taux de 0,30%, vous savez que le gain sur l’APR est ailleurs. Vous avez votre projet de trading à l’esprit reste à trouver la banque ou le courtier de prêt qui correspondra. Cet article est destiné à être collaboratif et vise à aider le plus grand nombre possible de personnes. Alors n’hésitez pas à partager vos commentaires, difficultés rencontrées ou points à améliorer dans la section commentaire. Dans la majorité des cas, nous essaierons d’y répondre. A tous ceux qui pourraient penser que c’est utopique et qu’il ne peut être mis en pratique, je ne pouvais que leur conseiller d’essayer avant qu’ils abdiquent. En outre, tous ces éléments peuvent être pris en compte individuellement, donc dans tous les cas, le choix d’une banque en ligne pour réduire la quotité, le choix d’une banque en fonction de ses critères d’assurance ou l’optimisation du prix de la même assurance emprunteur peut avoir un effet significatif sur votre TAP.

Cet article aura été consacré exclusivement à l’aspect prix et optimisation de TAEG. Il n’en demeure pas moins que le conseil ou votre attente sur la couverture d’assurance doit bien sûr être pris en compte et un rééquilibrage de cette information doit vous permettre de trouver des chaussures à vos pieds. Pour conclure et au risque de paraître extrémiste, personnellement si j’avais un prêt immobilier à faire, je vais construire à partir de l’assurance emprunteur. Une fois que l’assurance emprunteur trouvé, je vais commencer à chercher l’offre de crédit qui correspondent sur le dessus. Je sais, cela semble extrémiste, mais à la fin et après quelques expériences, j’ai réalisé que penser à l’envers (de l’impôt à la recherche d’une franchise d’impôt raisonnable) permettait souvent de faire une meilleure économie ou de mieux performer.