Avec des taux d’intérêt qui n’en finissent plus de chuter, le marché immobilier français ne montre aucun signe de faiblesse. La pierre continue de séduire, notamment ceux qui cherchent à diversifier leurs revenus et à bâtir un patrimoine solide. Si acquérir un bien pour le louer vous trotte dans la tête, voici un panorama des villes où investir en 2020 prend tout son sens.
Toulouse : 3 100 €/m² pour un appartement, +6,7 % sur un an
Toulouse s’impose en tête de ce classement des meilleures villes à investir en 2020. La ville ne manque pas d’arguments : bassin économique dynamique, présence de grands groupes, un vivier de plus de 100 000 étudiants et un cadre de vie qui séduit chaque année près de 6 000 nouveaux arrivants. Ce n’est pas tout. Toulouse figure juste derrière Bordeaux parmi les villes où les Français rêvent de travailler. Côté mobilité, les deux lignes de métro rendent les déplacements aisés, et une troisième ligne doit voir le jour en 2025, ouvrant de nouveaux horizons à des quartiers encore accessibles.
Le prix moyen d’un appartement ? 3 100 € le mètre carré, en hausse marquée (+6,7 % sur un an), mais encore raisonnable pour une grande métropole. L’arrivée prochaine de la LGV mettra Toulouse à un peu plus de trois heures de Paris, mais la flambée des prix vue à Bordeaux (60 % en dix ans) ne semble pas d’actualité. Pour réussir votre projet locatif ici, privilégiez les biens proches des transports, des commerces et des pôles d’activité.
Nantes : 3 231 €/m², +8,6 % sur un an
À deux heures de Paris en TGV, Nantes continue de tirer vers le haut le marché immobilier de l’Ouest. L’an dernier, les prix ont bondi de 8,6 %, mais la hausse des loyers ne suit pas le même rythme, ce qui tend à rogner un peu les rendements, notamment dans l’hyper-centre. Pourtant, Nantes garde de solides atouts : économie diversifiée, transports publics performants et un attrait touristique qui ne se dément pas, sans oublier la proximité de la côte atlantique.
La demande locative reste soutenue, avec un loyer moyen de 11,4 € par mètre carré et un rendement brut autour de 4,2 %. Le ticket d’entrée demeure abordable : 3 231 € en moyenne pour un appartement. Nantes reste donc une valeur sûre pour viser un investissement équilibré.
Lille : 2 836 €/m², +3,5 % sur un an
Lille ne cesse d’attirer pour l’investissement locatif. Sa métropole de plus d’un million d’habitants la place au quatrième rang national. Reliée à Paris en 1h30 par le TGV, Lille profite d’un emplacement stratégique au carrefour de l’Europe. La ville accueille aussi une importante population étudiante, ce qui dynamise le marché de la location.
Pour un projet locatif, Lille intra-muros offre des prix encore accessibles : 2 836 € au mètre carré en moyenne. Les loyers tournent autour de 13,2 €/m², permettant d’espérer un rendement potentiel supérieur à 5 %. La progression des prix reste maîtrisée (+3,5 % en un an), ce qui autorise une rentabilité intéressante.
Rennes : 3 012 €/m², +6,5 % sur un an
Le marché rennais ne cesse de grimper. Rennes attire de plus en plus d’investisseurs, notamment grâce à son statut de ville universitaire et à la présence de nombreuses écoles. Avec un prix moyen de 3 000 € le mètre carré pour un appartement, et un loyer avoisinant les 11,3 €/m², le rendement brut théorique s’établit à 4,2 %. Les acquisitions à des fins de colocation ou de location meublée ont le vent en poupe ici.
Après une hausse de 6,5 % des prix en un an, la tendance commence à se stabiliser, mais la demande locative demeure forte. Rennes reste un choix judicieux, en particulier pour ceux qui visent le marché étudiant.
Angers : 2 034 €/m², +5,8 % sur un an
Angers est l’une des surprises de ce classement. Les prix de l’immobilier y restent raisonnables, la rentabilité locative est intéressante, et la vacance reste faible. Reliée à Paris en 1h40 grâce à la LGV, Angers séduit aussi bien les étudiants que les familles, attirées par une qualité de vie reconnue. Les logements se louent rapidement et la ville demeure accessible avec un prix moyen de 2 034 € au mètre carré.
Si le centre-ville reste très recherché, l’arrivée prochaine d’une nouvelle ligne de tramway ouvre des perspectives dans d’autres quartiers. À surveiller de près pour ceux qui veulent miser sur l’avenir.
Montpellier : 2 895 €/m², +1,4 % sur un an
Montpellier figure en bonne place dans ce classement des meilleures villes pour investir en location cette année. L’évolution des prix (+1,4 % en un an) est désormais contenue, mais la ville conserve son attractivité. Qualité de vie, proximité de l’Espagne, dynamisme économique et 60 000 étudiants chaque année : le bassin de locataires ne désemplit pas.
Montpellier se démarque aussi comme un pôle d’innovation, reconnu comme la deuxième capitale mondiale des startups selon UBI Mondial, et accueille de grandes entreprises (IBM, Sanofi, Alstom…). Les programmes immobiliers ne manquent pas, et les 2 000 PME réparties dans 18 parcs d’affaires assurent un tissu économique solide. Comptez moins de 3 000 €/m² pour un appartement, avec un loyer moyen de 12,60 €/m², soit un taux de rendement brut autour de 5 %.
Strasbourg : 2 913 €/m², +4,9 % sur un an
À Strasbourg, investir dans la pierre reste accessible : moins de 3 000 € le mètre carré pour un appartement. La capitale alsacienne attire aussi bien les familles que les étudiants, grâce à ses écoles et universités de renom. Son centre historique, classé à l’UNESCO, lui confère un charme particulier. Le réseau de transports efficace et la forte demande locative font de Strasbourg une option à considérer.
À noter : les petites surfaces ne sont pas les plus recherchées ici. Privilégier les appartements de deux ou trois pièces permet de viser une rentabilité brute proche de 4,8 %, avec des loyers moyens de 11,7 €/m².
Nanterre : 5 026 €/m², +5,1 % sur un an
Première commune d’Île-de-France à figurer ici, Nanterre se distingue par ses projets urbains d’envergure et sa proximité immédiate avec le quartier d’affaires de La Défense. Alors que les prix ont flambé dans les communes voisines, Nanterre conserve des tarifs plus contenus. Son image évolue, portée par la création de nouveaux quartiers comme La Folie ou Les Groues, l’arrivée programmée du métro ligne 15 à l’horizon 2030 et l’extension du RER E.
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement atteint 5 026 €, avec une progression annuelle de plus de 5 %. Les loyers, eux, s’établissent autour de 18,5 €/m², offrant un rendement brut de 4,4 %. Plusieurs dispositifs fiscaux sont accessibles pour optimiser votre projet (Pinel, Denormandie, déficit foncier).
Lyon : 4 500 €/m², +11 % sur un an
Lyon occupe une place stratégique au cœur de l’Europe, à deux heures de Paris et à proximité de la Suisse et de l’Italie. Ce n’est pas un hasard si la ville attire autant d’entreprises et de sièges sociaux. Lyon accueille également près de 150 000 étudiants chaque année, ce qui dynamise le marché locatif. La hausse des prix a été soutenue : +11 % sur un an, +64 % en dix ans.
Le ticket d’entrée : 4 500 € en moyenne pour un appartement. Le rendement brut reste correct (3,3 %), même s’il s’effrite avec l’explosion des prix. Les opportunités ne manquent pas, mais il faudra se montrer sélectif sur l’emplacement pour ne pas voir la rentabilité fondre.
Villes où le potentiel locatif s’étiole en 2020
Pour réaliser un investissement immobilier raisonné, le choix de la ville reste déterminant. Certaines métropoles, portées par une hausse fulgurante des prix ces dernières années, ont vu leur rentabilité s’éroder. C’est le cas de Paris et Bordeaux, où le rendement locatif a fondu au fil des hausses. Les prix semblent désormais atteindre un plafond, ce qui pousse à la prudence, surtout si les taux d’emprunt repartent à la hausse.
D’autres marchés méritent un examen attentif. À Marseille, la disparité des quartiers complique la tâche des investisseurs. S’y aventurer requiert une connaissance fine de la ville. Nice, de son côté, a vu ses prix grimper depuis dix ans et paraît désormais à un point haut. Malgré des taux de prêt très favorables, les prix y ont fléchi de 1,2 % en un an.
À garder en tête avant d’investir
Peu importe la ville visée, investir dans la pierre ne s’improvise pas. D’un quartier à l’autre, le potentiel peut varier du tout au tout, et une mauvaise opération reste possible. En général, les biens proches des transports et des commerces s’en sortent mieux. Le centre-ville reste une valeur refuge, mais il faut accepter d’y payer plus cher. Rien ne remplace une visite sur place pour jauger l’attractivité du bien et de son environnement.
Autre incontournable : réaliser une étude de marché pour s’assurer que le loyer escompté colle à la réalité locale et à vos objectifs patrimoniaux. Les meilleurs investissements sont ceux qui trouvent preneur facilement et génèrent un rendement cohérent avec vos attentes.
L’investissement locatif : dans quelle ville sauter le pas ?
Investir dans le locatif demande du temps, de la préparation et une vision à long terme. Commencer tôt est toujours un avantage, mais aucun âge n’est trop tard pour se lancer. Qu’il s’agisse d’un premier achat ou d’une diversification patrimoniale à l’âge adulte, s’entourer d’un gestionnaire de patrimoine reste une décision avisée.
Un professionnel aguerri saura vous guider pour bâtir un portefeuille à l’épreuve du temps, et vous orienter vers les villes les plus adaptées à votre situation. Que vous visiez Paris, Lyon, Marseille ou Toulouse, bénéficier de conseils sur-mesure permet de limiter les risques et de viser la rentabilité.
Pour réduire encore l’exposition, il est possible d’acquérir des biens à usage résidentiel, mais aussi de s’intéresser à des fonds immobiliers ou à la création d’une SCPI. Ce type de placement offre une diversification des risques et une gestion mutualisée, idéale pour ceux qui souhaitent investir sans avoir à gérer les soucis du quotidien.
Que vous optiez pour un achat en solo ou en co-investissement, le recours à un gestionnaire de patrimoine reste la clé pour investir au bon moment et au juste montant.
Préparer son futur n’attend pas
Se faire accompagner par un expert, diversifier ses investissements, sélectionner les villes avec soin : autant de démarches qui façonnent la vie de demain. C’est là que l’on construit une sécurité financière, pour mieux savourer le temps venu la liberté de ses choix.
En clair, investir dans le locatif avec Imavenir n’a jamais été aussi porteur. Si vous cherchez à franchir le pas et à bâtir un avenir serein, il convient de mettre toutes les chances de votre côté. L’investissement, à l’image de la vie, se prépare par étapes, sans certitude mais avec méthode. Maîtriser le temps, c’est déjà anticiper les surprises. Prendre le temps de bien faire, c’est s’offrir la possibilité d’agir quand il le faut et, pourquoi pas, d’ouvrir la porte à de nouveaux horizons.
