La banque impose sa règle : pour garantir un prêt immobilier, elle décide seule du cadre, cautionnement, hypothèque ou IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers). L’emprunteur, lui, reste souvent spectateur du choix, sauf si la société de caution refuse son dossier. Dans ce cas précis, il a la main pour solliciter une hypothèque, un recours que la banque ne peut écarter. À chaque option ses atouts, mais aussi ses contraintes bien concrètes.
cautionnement ou hypothèque : si vous envisagez de revendre
Lorsqu’on achète un logement en envisageant déjà une revente rapide, mutation professionnelle, nouvelle opportunité, famille qui s’agrandit, le cautionnement se révèle souvent plus souple que l’hypothèque. Concrètement, une sortie anticipée avec un prêt garanti par une caution n’entraîne pas de frais additionnels lors du remboursement, si le dossier a été accepté au départ par une société de cautionnement comme le Crédit Logement ou la CAMCA.
Mais avec une hypothèque ou une IPPD, impossible d’esquiver les frais de mainlevée. Ces frais, qui varient entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté, viennent peser sur le budget au moment du remboursement anticipé. Prenons un cas simple : sur un crédit immobilier de 250 000 euros, la mainlevée hypothécaire avoisine 1 042 euros. Une somme qui s’ajoute aux frais annexes et peut surprendre au moment de la revente.
Dépôt ou hypothèque : en cas de défaut
Quand un imprévu frappe et qu’un emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser, la mécanique diverge selon la garantie. Si le prêt est garanti par une société de cautionnement, celle-ci endosse sans délai la dette, en réglant les mensualités dues à la banque, capital comme intérêts. Ce mécanisme rassure les banques : elles sont certaines d’être payées, d’où leur préférence pour cette formule, même si son coût initial est parfois supérieur à celui d’une hypothèque.
En revanche, si le bien est frappé d’une hypothèque, la banque doit engager un dialogue avec l’emprunteur. À défaut d’accord ou de remboursement, la saisie devient l’ultime recours. Pourtant, la loi accorde à l’emprunteur la possibilité de procéder lui-même à la vente du bien pour apurer ses dettes, avec un délai pouvant s’étendre jusqu’à cinq ans pour retrouver une stabilité financière.
Pour les prêts couverts par une IPPD, la logique diffère encore. La banque bénéficie d’une priorité sur la somme à récupérer, avant tout autre créancier. En cas de procédure, c’est le juge qui tranche : la banque perçoit en priorité le capital restant dû, les intérêts et pénalités, puis le reliquat, s’il existe, est partagé entre les autres créanciers.
cautionnement ou hypothèque : en cas de modularité de l’échéance
Certains contrats de prêt offrent la possibilité d’ajuster le montant des mensualités, à la hausse ou à la baisse, selon les aléas ou les projets de l’emprunteur. Cette souplesse peut séduire les ménages désireux de solder leur crédit immobilier plus vite grâce à des remboursements anticipés.
Mais attention : si le prêt est garanti par une hypothèque, la durée légale du contrat ne bouge pas, même si l’emprunteur règle tout bien avant l’échéance initialement prévue. Résultat : il doit patienter jusqu’à la date anniversaire du contrat pour effectuer les démarches de mainlevée et s’acquitter des frais afférents.
À l’inverse, avec une garantie par cautionnement, le simple fait de rembourser la totalité du prêt met un point final au contrat de caution. Pas de formalités coûteuses, pas de délai technique supplémentaire : tout s’arrête dès le dernier versement.
Hypothèque, cautionnement ou IPPP, pour financer quoi ?
En matière de financement, cautionnement et hypothèque couvrent l’ensemble des prêts immobiliers, y compris l’achat d’un bien ancien avec travaux. Toutefois, l’IPPD ne joue que sur le terrain des biens déjà existants. Impossible donc de recourir à cette garantie pour un projet de construction ou des travaux seuls.
Un cas concret aide à clarifier : si une famille souhaite acquérir une vieille bâtisse à rénover, deux garanties peuvent entrer en scène. L’IPPD s’appliquera sur la maison elle-même (solution souvent moins coûteuse qu’une caution), tandis qu’une hypothèque pourra couvrir le montant des frais de notaire, des taxes ou des travaux à réaliser. Ce montage hybride n’est pas rare dans les dossiers complexes.
Comment choisir entre cautionnement, hypothèque et IPPP ?
Le choix, en réalité, échappe à l’emprunteur. Après validation du dossier, la banque sollicite sa société de cautionnement habituelle. Si celle-ci donne son feu vert, le crédit immobilier est accordé sous cette forme. Mais en cas de refus, la banque bascule vers un prêt hypothécaire ou une IPPD, et l’emprunteur doit alors passer devant un notaire pour la rédaction des actes.
À titre d’illustration, d’après la Banque de France, les ménages français ont contracté 12,6 milliards d’euros de crédits immobiliers en juin 2020 (hors renégociation), à un taux fixe moyen de 1,26 %. Ce marché, largement dominé par le cautionnement, connaît cependant quelques nuances : la banque ne peut refuser une hypothèque si le dossier de cautionnement est rejeté. En revanche, rien ne l’empêche de fixer le taux qui lui convient. Il arrive même qu’un établissement attende le retour de la société de cautionnement avant de présenter une offre définitive à l’emprunteur, ajustée selon le niveau de garantie retenu.
Le choix d’une garantie pour un prêt immobilier n’est pas anodin : chaque option dessine une trajectoire différente, avec ses repères, ses pièges et ses marges de manœuvre. Avant de signer, mieux vaut avoir tous les paramètres en tête, car c’est à ce moment-là que se joue la liberté de demain.
