Le prêt in-fine ne s’embarrasse pas de la norme : ici, pendant toute la durée du crédit, le capital dort, intact, pendant que l’emprunteur ne règle que les intérêts. Les mensualités s’en trouvent allégées, mais ce mécanisme n’est pas à la portée de tous, il se réserve à ceux qui veulent affiner leur stratégie patrimoniale ou fiscale, bien loin des logiques classiques du crédit à l’habitat.
Le fonctionnement du prêt in-fine
Un apport initial qui fait office de garantie
Obtenir ce type de crédit suppose de fournir une mise de départ conséquente. Ce montant, déposé en garantie, souvent sous la forme d’une assurance-vie, sert à rassurer la banque. L’objectif ? Que la rémunération de ce placement permette de couvrir le capital à rembourser, une fois la période du prêt achevée.
Pour illustrer, prenons le cas d’un prêt in-fine de 200 000 euros sur 10 ans. La banque table sur un rendement annuel de 1,8 % pour l’assurance-vie. Il faut alors placer 168 000 euros, pour espérer atteindre 200 810 euros en dix ans. Mais si la performance n’est pas au rendez-vous, le souscripteur devra compléter la somme finale de sa poche. C’est ce qui est arrivé à certains emprunteurs lorsque les rendements des fonds en euros ont dégringolé après 2016.
Autre scénario : même montant, même durée, mais cette fois le rendement ne dépasse pas 1,5 %. Au terme du contrat, le capital atteint seulement 194 900 euros. Il faut donc sortir 5 100 euros supplémentaires pour solder la dette.
Des mensualités allégées, composées uniquement des intérêts
Le prêt in-fine se distingue par des mensualités réduites, car elles ne couvrent que les intérêts. Cette mécanique engendre plusieurs conséquences concrètes :
- Les paiements mensuels sont nettement plus bas que pour un crédit amortissable classique.
- En contrepartie, la somme totale des intérêts versés sera plus élevée qu’en optant pour un prêt amortissable.
- L’assurance emprunteur ne porte que sur le capital emprunté, et non sur le capital restant dû.
Pour donner une idée précise, imaginons un prêt in-fine de 200 000 € au taux de 1,03 % sur 15 ans. Ici, la mensualité tombe à 172 € (arrondi). Sur la durée, l’emprunteur aura versé environ 30 900 € d’intérêts. Face à cela, un prêt amortissable sur les mêmes bases entraîne une mensualité de 1 200 €, mais seulement 15 763 € d’intérêts au total.
Précision utile : avec un prêt in-fine, mieux vaut choisir une assurance-crédit calculée sur le capital restant dû, pour limiter le coût de la protection.
Le remboursement du capital intervient en une seule fois
À l’issue du contrat, après le dernier paiement d’intérêts, la banque récupère le capital sur la garantie placée en assurance-vie. S’il reste un surplus, il revient à l’emprunteur. Si la performance du placement n’a pas suffi, il devra compléter la somme manquante. Il arrive parfois que l’emprunteur doive verser en cours de prêt des compléments sur son placement, en plus des intérêts, pour maintenir la garantie au bon niveau.
À qui s’adresse le prêt in-fine ?
Les investisseurs disposant de revenus fonciers
Ce montage attire surtout ceux qui subissent une forte imposition sur leurs revenus locatifs. Le prêt in-fine leur offre deux avantages :
- Les biens immobiliers financés par ce biais ne sont pas tout de suite intégrés à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), car le capital n’est pas amorti mais reste dû jusqu’au terme du prêt.
- Les intérêts payés sont déductibles des revenus fonciers, ce qui allège notablement la note fiscale.
Un exemple : un couple déclare 62 000 € de revenus d’activité et 10 000 € de revenus fonciers. Leur revenu global atteint 72 000 €; ils se situent alors dans la tranche marginale d’imposition de 41 %. Supposons qu’ils achètent un bien via un prêt in-fine de 200 000 € à 1 % sur 10 ans, générant 2 000 € d’intérêts chaque année. En déduisant ces intérêts de leur base foncière, celle-ci tombe à 8 000 €. Leur revenu global descend à 70 000 € et ils basculent dans la tranche à 30 %.
Les non-résidents fiscaux
Pour un non-résident fiscal, obtenir un prêt amortissable classique en France relève souvent de la gageure, faute de garanties suffisantes. Le prêt in-fine devient alors une solution : il suffit d’apporter un capital en garantie, sous forme d’assurance-vie, pour décrocher le financement. Souvent, il s’agit de préparer un retour en France ou d’acheter une résidence à louer en attendant de l’occuper.
Certains expatriés, par exemple, acquièrent un appartement meublé dans une résidence de tourisme. Ils en confient la gestion à un professionnel, tout en gardant la possibilité d’y séjourner quelques semaines par an, lors de leurs passages en France.
Les détenteurs d’un capital disponible
Après une vente, un héritage ou un rachat d’actions, il arrive qu’un particulier dispose d’un capital conséquent. L’envie d’investir dans l’immobilier peut se heurter à la volonté de ne pas trop s’endetter, ni de mobiliser tout son cash. Le prêt in-fine permet alors d’acheter un bien, de placer l’apport en assurance-vie, et d’utiliser les loyers pour payer uniquement les intérêts et les frais. Résultat, le logement est intégralement payé à la fin du prêt, sans effort financier mensuel important.
Cependant, vu le niveau actuel des taux immobiliers, il peut être plus judicieux d’opter pour le prêt amortissable classique, surtout si l’apport est élevé : les mensualités sont basses et l’effort d’épargne reste modéré.
Le prêt in-fine pour financer sa résidence principale : une option marginale
Utiliser le prêt in-fine pour acheter sa résidence principale reste rare. L’intérêt d’une telle opération ne se justifie vraiment que pour ceux qui disposent d’un capital conséquent, mais dont la capacité d’emprunt est limitée. En mettant ce capital en garantie, ils peuvent obtenir leur crédit. Pourtant, dans la majorité des cas, il serait plus direct d’acheter le logement comptant, sans passer par la case crédit. Le recours au prêt in-fine pour l’achat d’une résidence principale ne se rencontre donc que dans des stratégies patrimoniales très ciblées, souvent liées à des considérations fiscales précises.
En définitive, le prêt in-fine trace sa route en marge des usages courants. Il s’adresse à ceux qui savent jongler avec les placements, l’imposition, la gestion patrimoniale. Pour la grande majorité des ménages, le crédit amortissable reste le compagnon fiable des projets immobiliers. Le prêt in-fine, lui, joue dans une autre catégorie : celle où le temps et le capital forment une alliance subtile, réservée à quelques initiés.
