Dire qu’un chiffre suffit à tracer les frontières de votre projet immobilier serait mentir. Avant de pousser la porte d’une banque pour décrocher un prêt, il faut impérativement connaître votre capacité d’endettement. C’est la pierre angulaire de votre budget, le socle sur lequel bâtir votre projet. Vous ne savez pas vraiment ce que cela recouvre ? Laissez-vous guider, on fait le point de façon limpide.
Capacité d’emprunt : définition
La capacité d’emprunt désigne le montant maximal que la banque consent à prêter pour financer un achat immobilier. Elle sert de repère à votre pouvoir d’achat, à mettre en lien avec votre apport et, parfois, d’autres crédits. Le terme « capacité d’endettement » désigne lui aussi cette somme.
Deux éléments pèsent lourd dans ce calcul : le taux d’endettement et le reste à vivre. Viennent ensuite la durée du crédit et le taux d’intérêt, qui modifient directement la somme accessible. Un taux d’intérêt relevé alourdit vos mensualités, et limite d’autant le montant que vous pouvez emprunter.
Comment déterminer la capacité d’emprunt ?
Pour mettre un chiffre sur votre capacité d’emprunt, il faut examiner de près le taux d’endettement et le reste à vivre. Croiser ces indicateurs offre une vision réaliste de votre marge de manœuvre pour acheter.
Le taux d’endettement
Les banques analysent la situation ainsi : d’un côté, les charges de votre foyer, de l’autre, l’ensemble de vos revenus. Le but ? Identifier la proportion de vos ressources absorbée par les dépenses fixes. Ce calcul évite de basculer dans un endettement incontrôlable, au regard de vos moyens.
Pour clarifier, voici les types de revenus généralement pris en compte :
- Les pensions de retraite
- Les salaires et traitements
- Les loyers perçus sur des biens immobiliers
- Les bénéfices industriels et commerciaux
- Les intérêts ou dividendes issus d’investissements financiers
Côté charges, la banque s’attarde le plus souvent sur :
- Les mensualités de remboursement de vos crédits en cours
- Le montant du loyer versé, si vous êtes locataire
- Les pensions alimentaires éventuellement dues
- D’autres charges récurrentes identifiées sur vos relevés bancaires
Le reste à vivre
Une fois toutes ces charges retirées de vos revenus, la question se pose : la somme restante suffit-elle pour mener une vie équilibrée, faire face aux frais courants et gérer les imprévus ? C’est ce qu’on nomme le reste à vivre. Si ce montant paraît insuffisant, la banque peut estimer votre situation financière trop fragile pour valider un crédit immobilier.
Bâtir son projet immobilier sans connaître sa capacité d’emprunt, c’est avancer les yeux bandés. Ce chiffre donne un cap et protège des désillusions. Mieux vaut arriver préparé face au banquier que de voir son rêve s’effondrer sur un simple refus.
