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Caution logement et dépôt de garantie : explications

Vous avez entendu parler de caution logement et de dépôt de garantie ? Dans le secteur de l’immobilier et plus particulièrement de la location d’un appartement ou d’une maison, que signifient ces termes et expressions ? Quelle est la différence entre les notions de dépôt de garantie et la caution logement ? On vous explique tout sur le dépôt de garantie et la caution logement dans notre article.

Dépôt de garantie et caution logement : la confusion classique

Il existe une confusion très commune entre ces deux expression, qui parfois font toutes deux référence à la somme versée au propriétaire. Nous allons voir toutes les différences entre le dépôt de garantie et la caution logement, aussi appelée caution locative, garant ou cautionnement locatif.

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Au moment de constituer un dossier pour trouver la location de vos rêves, il est important de bien faire la différence entre ces 2 expressions. Si vous êtes devenu récemment propriétaire, ces informations peuvent aussi vous servir afin de rédiger vos documents officiels de location.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie peut-être, dans l’usage, appelé “caution”. Cela dit, le terme peut prêter à confusion. Ces deux expressions ne font pas référence à la même chose. Le dépôt de garantie est une somme versée au propriétaire lors de la mise en location d’un bien immobilier qui constituera la résidence principale du locataire (ou autre type de location).

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La caution est en réalité la personne qui se porte caution, ou garant, pour le locataire et le propriétaire.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent due au propriétaire du logement mis en location, au moment de la toute première signature du contrat de bail. Cette somme d’argent possède une fonction bien particulière qui est précisée dans les textes de loi et notamment dans la loi ALUR, depuis 2014.

Se prémunir grâce au dépôt de garantie

Le dépôt de garantie permet à tout propriétaire bailleur de se prémunir contre des impayés de loyers. Dans le cas de dégradations du logement par le locataire, le propriétaire bailleur peut aussi utiliser le dépôt de garantie pour effectuer des réparations et se rembourser, selon le cas. Dans le cas des impayés, le propriétaire bailleur fait appel au garant (la personne qui s’est portée caution) afin de réunir les fonds dus. 

En tout état de cause, cette somme est censée être remboursée au locataire du logement lorsque celui quitte la location. Ce remboursement, qui est en réalité une restitution financière, se fait sous diverses conditions, en fin de bail. La restitution du dépôt de garantie peut être complète ou partielle, selon ce que le propriétaire juge nécessaire de faire valoir en sa faveur. 

Le montant et la forme d’un dépôt de garantie

Le dépôt de garantie se fait bien souvent sous forme de chèque encaissable, adressé au propriétaire du logement. On peut l’appeler le chèque de caution ou caution, mais ceci correspond plus à un abus de langage. Il s’agit en général d’une somme qui équivaut à un mois de loyer maximum, hors charges, pour toute location vide. 

Pour une location meublée, cette somme est plafonnée à deux mois de loyer hors charges si le bail a été signé après le 27 mars 2014. 

Cette date doit être connue des propriétaires : en effet, pour tout bail signé avant le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie était libre et représentait souvent deux mois de loyer.

Ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie 

  • Tout propriétaire recevant un dépôt de garantie est en droit d’encaisser le chèque ou de le conserver sans l’encaisser pour la durée totale du bail.
  • Le montant d’un dépôt de garantie ne peut être changé ou révisé, même si le bail est renouvelé.
  • Aucune loi ne précise que le dépôt de garantie est obligatoire, même si la pratique est largement répandue, à titre préventif. Afin d’être exigible par le propriétaire, le versement du dépôt de garantie doit absolument apparaître dans le contrat de location rédigé pour les deux parties.
  • Un dépôt de garantie, s’il représente deux mois de loyer, est une somme conséquente. Il existe aujourd’hui des dispositifs tels que l’Avance Loca Pass (voir plus bas) qui permettent au locataire de bénéficier d’une avance sur la somme requise. Cette avance peut ensuite être remboursée sans intérêts sur un maximum de 25 mensualités.

Peut-on remplacer le dernier mois de loyer par le dépôt de garantie ?

Certains locataires se permettent de considérer que leur dernier mois de loyer sera payé par le dépôt de garantie. Un dépôt de garantie n’est certainement pas assimilable au paiement d’un loyer plein. Aux yeux de la loi, tout locataire doit payer son loyer jusqu’au jour-même de sortie du logement.

Si vous êtes locataire et que vous prenez ce risque, sachez que vous vous exposez à la réception d’un commandement de payer. Ceci signifie notamment que votre mobilier peut être mis en saisie conservatoire. Vous ne pourrez pas déménager.

Par ailleurs, vous vous doutez bien que les propriétaires n’aiment pas trop ce genre de pratique, à moins que ce soit bien sûr un entendement entre les deux parties après avoir effectué l’état des lieux de sortie du logement.

En effet, si le locataire ne paye pas son dernier mois de loyer et force le propriétaire à se payer via le chèque déposé à la signature du bail, le propriétaire peut être lésé, notamment en cas de dégradations. Il est toujours conseillé de trouver un arrangement plutôt que de forcer les choses.

Le délai de restitution du dépôt de garantie

Depuis la promulgation de la loi Alur 24 mars 2014 par Cécile Duflot (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové), de nombreuses améliorations ont été apportées dans les rapports entre propriétaire et locataires.

Ainsi, le dépôt de garantie et sa restitution sont encadrés par la loi, ce qui permet de rendre les démarches moins complexes. Les locataires bénéficient par ailleurs d”une protection nettement accrue depuis 2014.

Le délai de restitution du dépôt de garantie doit ainsi désormais se faire, en intégralité, dans un délai maximum de 1 mois suivant la remise des clés par le locataire. Ceci est bien évidemment valable si aucune dégradation n’a été constatée et que l’état des lieux de sortie est similaire à l’état des lieux d’entrée.

Si des différences majeures sont constatées entre ces deux documents, le délai de restitution du dépôt de garantie (si une partie est restituée) passe à 2 mois.

Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?

Un propriétaire qui ne rend pas expressément le dépôt de garantie au locataire alors que rien ne le justifie peut tout à fait recevoir une lettre recommandée avec accusé de réception, l’informant de la réclamation du remboursement. Le cas échéant et si cette démarche est infructueuse, alors le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, afin de régler le litige à l’amiable. 

La démarche peut aller jusqu’à la procédure d’injonction de payer. Celle-ci se fait devant le Tribunal de grande instance. Les propriétaires, depuis la loi Alur, sont passibles de pénalités de retard en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais spécifiés.

Retenues sur dépôt de garantie : explications

Une retenue partielle ou totale peut être effectuée sur le dépôt de garantie au moment de la restitution théorique. Celle-ci doit être dûment justifiée par le propriétaire-bailleur :

  • Loyers et charges impayés ;
  • Taxe ordures ménagères impayés : déduction possible ;
  • Détériorations imputables au locataire : différences notoires entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ;
  • Location en copropriété : le propriétaire est en droit de conserver 20 % maximum du dépôt de garantie.

À savoir : en tout état de cause, si jamais les dégradations ou les détériorations sont trop importantes et nettement supérieures à la valeur initiale du dépôt de garantie, le propriétaire bailleur est tout à fait en droit d’exiger un complément au locataire. Mieux vaut bien prendre soin de son logement ! Sans justification par le propriétaire, il est possible de faire un recours ou de tenter un arrangement à l’amiable.

Il est toutefois à noter que l’usure normale du temps ne doit pas être imputable au locataire. L’état des lieux de sortie est un document essentiel qui doit absolument être existant et comparé à l’état des lieux d’entrée. Tout détérioration due à l’usure normale du temps est à la charge du propriétaire.

Avance Loca Pass : qu’est-ce que c’est ?

Certains locataires peuvent avoir des revenus modestes qui ne leur permettent pas de verser la somme demandée pour le dépôt de garantie. Que le dépôt de garantie soit de un mois ou de deux mois de loyer, il est parfois difficile de réunir les fonds. 

C’est là que l’Avance Loca Pass intervient. Cette aide est destinée à tout locataire de résidence principale n’étant pas en mesure de verser son dépôt de garantie. L’Avance Loca Pass peut être demandée sur une location vide ou meublée.

Le plus du Loca Pass : il s’agit en réalité d’un prêt à taux 0 %, remboursable en 25 mensualités maximum. Le montant d’une avance Loca Pass est de maximum 1200 euros, soit deux mois de loyer hors charges à 600 euros.

Action Logement et la solidarité aux précaires

Bénéficier du Loca Pass est une chance quand on compte le coût d’un déménagement ainsi que le versement du premier mois de loyer. Action Logement finance l’Avance Loca Pass et monte un échéancier que le locataire s’engagera à respecter afin de rembourser son prêt à taux 0 %.

Bon à savoir : si vous êtes locataire, que vous avez bénéficié d’un prêt Loca Pass financé par Action Logement mais que vous souhaitez quitter le logement concerné, vous aurez alors 3 mois pour rembourser l’intégralité des sommes dues. Par ailleurs, pour contracter un Loca Pass, les mensualités doivent être de 20 euros minimum, sans compter la dernière mensualité qui soldera le prêt. 

À qui s’adresse l’Avance Loca Pass ?

L’Avance Loca Pass ne peut être faite à tous les publics. Seuls peuvent en bénéficier les salariés du secteur privé non agricole (préretraités compris), et les jeunes de moins de 30 ans, parmi lesquels : 

  • Les étudiants salariés en CDD (3 mois minimum, contrat en cours) ou ayant plusieurs CDD récents avec un cumul de 3 mois minimum ;
  • Les étudiants stagiaires possédant une convention de moins de 3 mois, en cours ;
  • Les étudiants boursiers de l’Etat ;
  • Les personnes en recherche d’un emploi ;
  • Les employés de tout type de contrat, hormis les fonctionnaires titulaires ;
  • Les personnes en formation professionnelle – contrat de professionnalisation ou apprentissage.

L’Avance Loca Pass ne peut donc être attribuée aux :

  • Salariés du secteur agricole ;
  • Travailleurs indépendants non salariés ;
  • Demandeurs d’emploi de plus de 30 ans ;
  • Fonctionnaires titulaires en poste ;
  • Locataires ayant déjà un prêt Loca Pass en cours ;
  • Personnes en surendettement ;

Bon à savoir : l’Avance Loca Pass n’est pas cumulable avec le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) et ne peut pas être demandée pour une sous-location.

Ce qu’il faut savoir sur l’Avance Loca Pass

Les logements qui sont “agréés” et concernés par ce prêt à taux 0 % très pratique sont les suivants :

  • Logements (résidence principale) meublés ou vides, avec locataire seul ou en colocation
  • Logements-foyers et résidences hôtelières qui ont expressément une vocation d’aide sociale ;

Pour bénéficier de l’Avance Loca Pass, votre dossier doit être déposé au plus tard 2 mois après votre arrivée dans le logement. Faites la demande auprès de l’organisme Action Logement, qui se chargera de traiter votre dossier. Sans respect de ce délai, il est possible que vous n’ayez droit à aucune aide pour votre dépôt de garantie : anticipez !

Qu’est-ce qu’une caution logement, ou garant ?

Qu’appelle-t-on caution logement, caution locative ou garant lorsqu’un dépôt de garantie est demandé ? Comme nous l’avons vu plus haut, le garant est la personne qui se porte caution en cas de défaut de paiement du loyer du bien immobilier. Ceci signifie que si le locataire n’est pas en mesure de régler son loyer, la personne se porte garant pour lui. Il garantit au propriétaire ou à l’agence immobilière le versement du loyer. Il garantit également au locataire que celui-ci pourra compter sur lui en cas de besoin.

La personne tierce qui s’engage à couvrir de potentielles dettes locatives en cas de défaut de paiement de la part du locataire peut être une personne physique ou une personne morale. C’est une excellente nouvelle pour les locataires : il existe des organismes prêts à se porter garants à votre place. banque, société, organisme spécifique… La loi encadre ces procédures de manière claire et simple.

En général, le garant d’un locataire fait partie de la famille proche. Il est courant que les propriétaires exigent que le garant perçoive un salaire mensuel équivalent de trois fois le montant du loyer de la location.

Avoir la garantie d’un paiement

Avec une caution physique ou morale, ce sont à la fois le locataire et le propriétaire qui sont”protégés d’une défaillance sur un paiement. Le locataire peut faire appel de son propre chef à sa caution (garant) afin de fournir les sommes dues au propriétaire. Quant au propriétaire, si le locataire n’effectue aucune démarche, il est lui aussi en droit de demander au garant le paiement des impayés, des dégradations ou des charges, le cas échéant.

Cette garantie, ou caution (aussi appelé cautionnement) est souvent exigée lorsque le locataire est étudiant. En effet, un locataire étudiant est rarement vu comme une personne fiable aux yeux des propriétaires. Manque de responsabilité financière, étourderies, fêtes… Les occasions ne manquent pas. Si en plus de cela le loyer charges comprises dépasse le tiers des revenus du locataire, alors il est évident qu’un garant sera demandé, même si techniquement, la loi ne l’exige pas.

À savoir : un propriétaire est en droit de demander autant de garants qu’il le souhaite pour louer son logement. La norme est de demander un seul garant / caution locative.

Se porter garant : ce que cela implique

Si une personne physique se porte garante, elle doit s’engager à payer en cas de défaillance du locataire. C’est un engagement sérieux. Si la caution est un garant moral (organisme, société, banque, il y a peu de chances que la défaillance suive son cours. Vous aurez alors la certitude de pouvoir compter sur votre garant en cas d’impossibilité de réunir les sommes d’un loyer.

Un propriétaire est en droit d’exiger, en cas de garant physique, des justificatifs (feuilles de paie, avis d’imposition, etc.) Le garant, afin d’être accepté, doit absolument être solvable. Ceci signifie qu’il doit pouvoir prendre en charge les impayés sans aucun souci, à tout moment durant la location.

Bon à savoir : aucun propriétaire n’est en droit de refuser un garant sous prétexte qu’il ne réside pas en France ou qu’il ne possède pas la nationalité française.

Comment trouver un garant ?

Aujourd’hui, les garants physiques ne sont pas les seuls à pouvoir prêter main forte aux locataires en cas de pépin financier. Si en tant que locataire, vous n’avez aucun proche en mesure de se porter garant pour vous, pas de panique ! Les garants moraux peuvent se présenter sous diverses formes et sous conditions d’éligibilité :

  • Garantie Visale, pour les locataires du parc privé : cette garantie ne peut en aucun cas être cumulée avec une autre caution ;
  • Garantie Loca Pass pour les locataires du parc social ;
  • Le dispositif FASTT Confiance Bailleur pour les intérimaires ;
  • Le cautionnement bancaire : un versement de 3 mois minimum sont généralement demandés, sur compte bloqué. Ce service doit être payé à hauteur de 2 % du montant qui est cautionné.
  • Les organismes privés tels que Unkle, pour une caution en ligne. Pour moins de 20 euros par mois, vous avez là une garantie fiable.

Si auparavant, trouver son garant représentait la croix et la bannière, aujourd’hui et moyennant contrepartie financière, vous avez accès à des dispositifs sécurisants à la fois pour le locataire et le propriétaire. La sécurité est un argument non négligeable lorsqu’il s’agit de dénicher la location qui fera de votre quotidien des moments agréables.

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Grâce notamment à la caution locative en ligne, vous avez des démarches réduites et l’assurance d’avoir un logement à la clé.

L’acte de caution : explications

Enfin, dernier chapitre, nous vous parlons un peu plus en détails de l’acte de caution en soi. Cet acte va cristalliser l’engagement de la personne morale ou physique qui se porte garante pour le locataire lors de la signature d’un contrat de bail locatif. Cet acte authentique est similaire à un sous-seing ; il est en général signé par les trois parties : propriétaire, locataire, garant. Le garant ou caution locative conserve un exemplaire de l’acte de caution ainsi que du contrat de location.

Votre acte de caution doit absolument comporter les mentions légales obligatoires sans quoi il sera jugé non conforme. Doivent apparaître dans votre acte de caution :

  • Le montant du loyer doit apparaître (montant maximum);
  • Les conditions de révision du loyer doivent être spécifiées ;
  • L’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 doit être reproduit ; celui-ci fait référence aux conditions de résiliation de la caution :

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”

  • La signature du garant doit apparaître.
  • Il est possible que les exigences de garantie changent d’année en année si certaines clauses n’apparaissent pas sur l’acte de caution. Il est conseillé de faire rédiger ce document de manière professionnelle afin de ne pas passer à côté d’un impératif.

Vous savez maintenant tout en détails sur les différences entre le dépôt de garantie et la caution logement ou caution locative / garant. Il est primordial de bien se renseigner avant de se lancer dans une location, afin de se prémunir de nombreuses déconvenues. 

En anticipant les démarches de votre location et en vous entourant de personnes et d’organismes compétentes, vous abordez ce volet en toute sécurité et sérénité. Locataires : pour votre dépôt de garantie ou pour la recherche de garant, n’oubliez de penser aux possibilités proposées par Action Logement. Sous conditions d’éligibilité, vous pouvez bénéficier d’une aide pratique et fiable. N’oubliez pas de prendre également en compte les organismes d’aides en ligne !