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Pourquoi et comment faire de l’investissement locatif ?

L’investissement locatif est aujourd’hui un moyen intéressant de se constituer un patrimoine tout en percevant un revenu régulier et complémentaire. Le principe est simple et consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le louer. Nous vous expliquons ici pourquoi et comment faire de l’investissement locatif.

Immobilier : toutes les bonnes raisons d’investir dans le locatif

Quelle que soit la configuration de votre foyer, l’investissement locatif est aujourd’hui un excellent moyen de s’assurer des revenus complémentaires, de manière régulière. Ceci peut notamment constituer un facteur de réassurance et de sécurité financière pour l’avenir. 

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La rentabilité locative

L’une des premières questions que l’on se pose quand l’investissement locatif est évoqué, est sa rentabilité future. Pour être certain de vous lancer dans un projet viable et rentable, une étude du marché immobilier et des zones de demande est conseillée. Par ailleurs, un savant calcul sera à effectuer afin de déterminer votre rentabilité brute, votre rentabilité nette, et ce, sur le court terme comme sur le moyen et le long terme.

Parce que recevoir des revenus complémentaires réguliers est l’assurance d’une sérénité acquise, votre investissement locatif se doit d’être pensé en amont. Il est conseillé de bien mûrir son projet d’investissement locatif. Pensez en termes de bassin d’emploi, de secteur géographique et de type de population ciblée. Étudiants ? Jeunes actifs ? Ville dynamique avec une forte offre sur les emplois ? Tous ces critères vont peser dans la balance de la rentabilité locative de votre projet d’investissement immobilier.

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Retraite, complément de revenus, revente…

Que vous vous décidiez sur un projet pour votre retraite ou que vous ayez simplement besoin de compléments de revenus afin d’avoir une assise financière solide, toutes les raisons sont bonnes de se lancer dans un investissement locatif, sans appréhension et de manière rationnelle. La zone d’habitation dans laquelle le logement est situé sera déterminante pour la rentabilité, à terme, de votre projet. 

La question de la revente du bien immobilier peut aussi se poser si vous bénéficiez d’un dispositif qui possède une échéance dans ses obligations locatives. Ainsi, l’emplacement sera encore une fois votre meilleur allié. De nombreux programmes immobiliers neufs sont construits à destination des investisseurs, notamment en loi Pinel.

Se constituer un patrimoine à transmettre

Vous avez toujours rêvé d’être propriétaire ? L’investissement locatif fait partie de ces projets immobiliers qui permettent d’être propriétaire de manière simplifiée. Les investisseurs locatifs sont au rendez-vous depuis le déploiement successif de plusieurs dispositifs incitatifs à l’investissement locatif. Grâce à des déductions d’impôt, des solutions de défiscalisation, et certaines facilités d’emprunt, devenir propriétaire tout en récupérant une part de son investissement n’a jamais été aussi simple. 

L’investissement locatif est avant tout un placement sûr et sécurisé. Oui, les Français apprécient d’investir dans la pierre, pour la sécurité que ce projet représente. Pour se constituer un patrimoine à transmettre ensuite en famille, rien n’est plus efficace et solide qu’un investissement locatif. Vous pensez déjà à la retraite ou à votre héritage ? Saviez-vous qu’il n’est jamais trop tôt pour anticiper et prévoir ? Parce que les lendemains peuvent parfois être incertains, de nombreux particuliers se lancent dans l’investissement locatif. 

Réduire son impôt avec l’investissement immobilier locatif

Réduire son impôt est l’un des avantages directs de l’investissement locatif dans l’immobilier. À condition de respecter certaines conditions, votre investissement est non seulement encouragé mais également optimisé par certains avantages fiscaux non négligeables. Dispositif Denormandie, loi Pinel, Borloo ancien, Borloo neuf, LMNP, Robien, Girardin, Monuments historiques ou encore dispositif Malraux… Les mesures incitatives ne manquent pas. 

Des programmes d’investissement locatif et des dispositifs ont été mis en place par le gouvernement afin de réduire la tension de certaines zones géographiques tout en proposant des logements de qualité aux locataires. 

Parce que se loger de manière qualitative est aussi important que de se constituer un patrimoine, les opportunités se sont développées en ce sens, suivies de près par les investisseurs. Dans le neuf ou dans l’ancien, investir est alors devenu une sécurité ainsi qu’un projet gagnant pour toutes les parties concernées. 

Devenir rapidement propriétaire : les possibilités de crédit

Par ailleurs, grâce aux diverses possibilités de crédit proposées, vous financez en toute sérénité votre projet d’investissement immobilier locatif. Vos revenus locatifs permettent rapidement de réduire votre effort d’épargne et d’accéder à une certaine sérénité face à vos finances. 

Avec ou sans apport, vous pouvez bénéficier, selon votre situation et votre choix de dispositif de défiscalisation, d’un prêt bancaire qui réduit votre effort d’épargne. Vous augmentez ainsi votre pouvoir d’achat et pouvez anticiper votre projet d’investissement locatif en revoyant à la hausse vos ambitions. L’effet des vases communicants est certain et vous permet de vous projeter plus largement, tout en sachant que votre projet bénéficiera à un locataire en demande d’un logement de qualité.

Quoi qu’il en soit, votre choix de financement (crédit amortissable ou in fine) et de dispositif  d’investissement locatif sera décisif pour votre épargne et pour votre patrimoine.

Intérêts d’emprunt : les alléger ou les déduire

L’investissement locatif permet entre autres de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, ou de bénéficier d’un abattement forfaitaire, selon le régime fiscal choisi. 

La location vide dépendra de la fiscalité des revenus fonciers, et la location meublée, de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que propriétaire-bailleur, vous avez donc devant vous une manne qui vous amène à déduire vos intérêts de vos loyers, lorsque vous les déclarez aux impôts.

Par ailleurs, en location meublée professionnelle, toutes les charges peuvent être déduites de vos revenus globaux. Les intérêts de prêt étant comptabilisés dans les charges, ceux-ci seront donc déduits de votre impôt : un soulagement et un projet gagnant pour le propriétaire investisseur.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien

Vous hésitez entre l’investissement locatif dans l’immobilier neuf et l’investissement locatif dans l’immobilier ancien ? Lorsque l’on souhaite se lancer dans un projet d’investissement locatif, les dispositifs proposés sont clairs et précis et concernent soit le parc immobilier neuf, soit l’immobilier ancien. 

Nous allons détailler pour vous les dispositifs permettant d’investir dans le neuf et ceux spécialisés sur l’investissement locatif dans l’immobilier ancien.

Investir dans un logement neuf

Aujourd’hui, les dispositifs vous encourageant à investir dans l’ancien afin de réduire votre impôt sont :

  • La loi Pinel (anciennement loi Duflot)
  • La loi Robien Recentré (anciennement loi Besson)

Investir dans un logement ancien

Si vous avez une préférence pour la rénovation, alors votre investissement sera porté par les dispositifs tels que :

  • La loi Denormandie
  • Le dispositif Louer Abordable
  • La loi Girardin
  • La loi Monuments Historiques
  • La loi Malraux sur l’immobilier ancien

Loi Pinel : le principal dispositif de défiscalisation

Vous avez forcément entendu parler de la loi Pinel dans vos recherches. La loi Pinel constitue aujourd’hui le principal dispositif de défiscalisation et de réduction d’impôt. Il est destiné aux investisseurs désireux de partir sur un projet dans l’immobilier neuf, en vue de louer. 

Afin de bénéficier du dispositif Pinel, qui est largement répandu sur le territoire et sur les zones dites tendues, certaines conditions sont à respecter. Si vous êtes éligible à ce dispositif, alors vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat de votre logement neuf (ou réhabilité afin d’atteindre des performances énergétiques et techniques similaires).

Le principe du dispositif Pinel est simple et se réfère désormais à la loi des finances 2020 :

  • Le logement doit être neuf, vide (“nu”) et mis en location pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans dans le cas d’une prorogation. 
  • Les loyers doivent respecter un plafond fixé par décret. 
  • Les revenus des locataires doivent eux aussi se situer en-deçà d’un plafond (Article 2 Terdecies D – annexe 3 du code général des impôts). 
  • Ces logements sont donc ouvertement proposés, réservés et destinés à des ménages modestes.

Ensuite, l’engagement du propriétaire sur 6, 9 ou 12 ans lui donne droit à une réduction d’impôt croissante, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros, et de 5 500 euros par mètre carré :

  • Engagement locatif sur 6 ans : avantage fiscal de 12 % du prix d’achat du bien ;
  • Engagement locatif sur 9 ans : avantage fiscal de 18 % du prix d’achat du bien ;
  • Engagement locatif sur 12 ans : avantage fiscal de 21 % du prix d’achat du bien ;

Ainsi, un fort engagement locatif est encouragé, afin d’inciter les propriétaires à investir dans le but d’offrir une stabilité, un logement de qualité mais aussi un avantage fiscal non négligeable. La contrepartie n’est pas durement gagnée si votre investissement locatif est rentable.

Il est important de noter que le dispositif Pinel évolue ainsi que les zones concernées par le dispositif. Les conditions qui permettent de bénéficier de ce dispositif exigent le respect de certains délais, notamment en ce qui concerne la date de demande du permis de construire ainsi que la date de l’achèvement de la construction.

Les zones Pinel éligibles elle aussi évoluent en fonction de l’état du marché immobilier. Enfin, l’une des conditions d’éligibilité d’un logement sera sa signature énergétique et sa performance. Le logement doit avoir été construit dans le respect des normes énergétiques en vigueur et posséder les certifications les plus récentes.

Les autres dispositifs d’investissement locatif

Si le dispositif Pinel est de loin le plus connu et le plus répandu pour accéder à un investissement locatif de qualité, il n’est pas le seul à comporter un intérêt pour l’avenir. Tour d’horizon des autres dispositifs vous permettant de devenir propriétaire en bénéficiant de bonnes contreparties.

La loi Robien Recentré (neuf)

Cette loi, aussi appelé Robien Modifié, est arrivée pour remplacer le Robien en 2006. Grâce à ce dispositif, vous pouvez, sous conditions et en fonction du type de logement neuf choisi, bénéficier d’avantages fiscaux. Pour cela, le logement doit :

  • être loué en tant que logement nu ;
  • être une résidence principale pour son locataire ;
  • être mis en location durant 9 ans et en suivant un modèle type ; 
  • être loué par engagement du propriétaire et sur justificatifs ;
  • être déclaré en tant qu’investissement ;
  • être loué à une personne extérieure à son foyer fiscal ;
  • respecter les plafonds hors charges mis en place par le Robien Recentré ;
  • être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de construction ou l’achat du bien immobilier ;

Le loyer d’un logement éligible au Robien Recentré doit ainsi être fixé en fonction de la surface habitable, augmentée de la moitié des annexes, le cas échéant. Cave, balcon ou cellier ne peuvent excéder 8 mètres carrés.

Par ailleurs, des zones (A, B1, B2, C) définissent très clairement le prix à respecter au mètre carré.

La zone A correspond à l’agglomération parisienne, au Genevois français et à la Côte d’Azur ;

La zone B1 correspond à toute agglomération de plus de 250 000 habitants, à la 3e couronne d’Île-de-France, au pourtour de la Côte d’Azur, aux DOM et à la Corse ;

La zone B2 correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants, à quelques agglomérations des alentours de Paris, ainsi qu’à quelques zones littorales.

La zone C correspond au reste du territoire français.

À savoir : la loi Robien Recentré est toujours en vigueur et n’impose aucun plafond de revenus des locataires.

L’amortissement dont vous pouvez bénéficier est de :

  • 6 % les 7 premières années de la location, sur le prix de revient du logement ;
  • 4 % les deux années qui suivent ;

Saviez-vous qu’en tant que propriétaire investisseur, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les charges rattachées à votre investissement, la totalité de vos intérêts de prêt immobilier ainsi que les frais de votre crédit.

Une fois que vous avez soustrait ces sommes, le montant que vous obtenez est en réalité un déficit foncier : tout l’intérêt du Robien Recentré. Vous le déduisez de votre revenu global, à hauteur de 10 700 euros maximum chaque année.

Le dispositif Louer Abordable (Cosse Ancien)

Quittons les logements neufs pour nous concentrer sur les dispositifs permettant d’investir dans des logements anciens destinés à la location. Le dispositif Louer Abordable donne aux futurs propriétaires la possibilité d’investir dans l’ancien en récupérant un abattement sur les loyers. 

Pour bénéficier du dispositif, il faut impérativement avoir signé une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Vous choisissez ensuite le niveau de loyer prévu : intermédiaire, social, très social. Ceci déterminera les plafonds de ressources du locataire ainsi que ceux des loyers. Vous vous engagez en tant que propriétaire pour une location d’une durée minimum de 6 ans. Cette durée s’étend à 9 ans si vous bénéficiez d’une aide pour effectuer vos travaux sur votre logement ancien. 

Les plafonds de loyers sont déterminés par zones : zone A bis, zone A, zone B1 / zone B2 / Zone C. 

La réduction fiscale rattachée à la loi Louer Abordable peut aller de 15 % à 70 %. Cet abattement peut atteindre 85 % si le bien est loué via une intermédiation locative (exemple : Solibail à Paris). Pour bénéficier des avantages fiscaux de cette loi, certaines conditions sont à respecter :

  • Le logement doit être nu et situé en zone tendue ;
  • Il doit servir de résidence principale à votre locataire ;
  • Le logement ancien dont vous faites l’acquisition ne peut être loué à un membre de votre foyer fiscal, ascendant ou descendant.

La loi Denormandie

Ce dispositif concerne lui aussi les logements anciens et est entré en vigueur en 2019 en France. Son but principal ? Proposer aux propriétaires un avantage fiscal pour encourager la rénovation de logements anciens, puis, leur mise en location.

Certaines villes sont éligibles à ce dispositif et d’autres non. Des travaux de performance énergétique en conformité avec les normes en vigueur sont vivement encouragés lors des processus de rénovation.

La durée minimale de mise en location est de 6 ans. Les autres conditions pour bénéficier du Denormandie :

  • Le logement concerné doit entrer dans le cadre du Programme Action cœur de ville.
  • 25 % du prix  du bien doivent être consacrés aux travaux ;
  • Les travaux doivent comprendre 2 actions parmi les suivantes : isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs, changement de moyen de production d’eau chaude et isolation des fenêtres.
  • Le professionnel chargé de réaliser les travaux doit être un artisan certifié RGE “Reconnu garant de l’environnement” ;
  • La location doit être non meublée ;
  • Des plafonds de loyers et de ressources sont à respecter.

À terme, les avantages fiscaux du dispositif Denormandie sont les suivants :

Une réduction d’impôt de 12 % pour une mise en location sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans, tout comme pour le dispositif Pinel (logements neufs). Vérifiez l’éligibilité en fonction de votre ville !

Le dispositif Girardin

La loi Girardin est en vigueur depuis 2003 et concerne tout particulièrement les départements Outre-mer. Elle vise à encourager l’investissement locatif dans les DOM en proposant une réduction fiscale avantageuse. les collectivités territoriales de Mayotte, de Saint-Pierre et Miquelon et de Nouvelle-Calédonie sont concernées.

À l’origine prévu pour les logements neufs, le Girardin a finalement été étendu aux logements anciens et réhabilités. Des travaux contre les risques sismiques et cycloniques sont fortement encouragés du fait des zones géographiques concernées.

La loi Girardin plafonne l’investissement à 30 600 euros par an. Vous devez en tant que propriétaire choisir entre deux secteurs : le secteur intermédiaire et le secteur libre. À noter : les ressources des locataires sont également plafonnées : vérifiez le barème en vigueur !

La loi Malraux

Destinée aux contribuables aisés, la loi Malraux est entrée en vigueur en 1962 et reste valable aujourd’hui encore. Elle concerne les investissements locatifs qui visent à soutenir tout site patrimonial remarquable (SPR). Sous certaines conditions, le contribuable propriétaire bénéficie d’une réduction fiscale après restauration de l’immeuble concerné, sous la surveillance des Bâtiments de France.

Si le logement qui vous intéresse est situé en zone éligible Malraux, vous pouvez déduire de votre revenu global 30 % des dépenses liées à la restauration immobilière d’un logement situé en secteur sauvegardé. Cette déduction s’élève à 22 % s’il est situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).

Votre défiscalisation ne peut dépasser un plafond de 400 000 euros de travaux étalés sur 4 années consécutives.

Les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Malraux :

  • Le logement ancien doit être loué nu sur une période minimale de 9 ans ;
  • Aucun plafond de ressources du locataire ou de loyer n’est appliqué ;
  • Le logement doit être utilisé à titre de résidence principale par le locataire ;
  • La restauration du bien immobilier doit être effectuée dans les règles de l’art et dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur.

La loi Monuments Historiques

Enfin, la loi Monuments Historiques concerne tous les investisseurs qui ont choisi de faire l’acquisition d’un immeuble classé. Elle leur permet de bénéficier d’une réduction fiscale qui va découler du montant des travaux de restauration de l’immeuble classé.

En faisant l’acquisition d’un appartement ancien dans le cadre de la loi Monuments Historiques, vous vous engagez à participer de manière qualitative à la rénovation d’un patrimoine existant. Parce que la France regorge de logements de ce type qui méritent toute l’attention des investisseurs, la loi Monuments Historiques vient proposer des aides fiscales avantageuses. Ceci, dans le but d’encourager la rénovation du patrimoine immobilier français.

La spécificité de la loi Monuments Historiques est de permettre, une fois la restauration et la rénovation achevées, l’utilisation du logement de diverses façons, tout en restant dans le locatif. Le bien immobilier peut ainsi être rénové pour en faire une résidence principale, une résidence secondaire, ou encore un lieu qui abritera une activité dans l’hôtellerie.

La réduction fiscale dont vous pouvez bénéficier avec la loi Monuments Historiques :

  • Les propriétaires d’un immeuble classé ont droit sous certaines conditions à une déduction, sur leur revenu global, du déficit foncier engendré par tous les travaux de restauration mis en oeuvre.
  • Les intérêts d’emprunt sont eux aussi déductibles et ce, sans aucun plafond.

Sont aussi déductibles, sans limitation du revenu imposable :

  • Les dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble ;
  • Les dépenses d’amélioration ;
  • Tout frais de gérance ;
  • Votre taxe foncière annuelle.

Ces avantages font de la loi Monuments Historiques un dispositif prisé des investisseurs cherchant à faire du locatif.

N’hésitez plus et lancez-vous vous aussi dans l’investissement locatif. Faites-vous conseiller et choisissez la meilleure méthode pour obtenir une rentabilité locative ainsi qu’une réduction fiscale adéquate. En fonction de votre situation et de vos fonds disponibles, vous développez votre projet d’investissement locatif. Dans le neuf ou dans l’ancien, vous choisissez le dispositif qui vous convient. 

Aujourd’hui, l’investissement locatif dans la pierre reste l’un des moyens les plus sûrs d’assurer des lendemains sereins, que ce soit pour vous et votre retraite, ou tout simplement pour votre famille et votre transmission patrimoniale.