Le marché secondaire des résidences gérées (LMNP) :
Un marché organisé et intéressant
Il existe, a l’instar de l’immobilier « classique » un marché secondaire des résidences de services gérées. Les résidences gérées regroupent principalement les résidences pour étudiants, les EHPAD ou encore les résidences pour séniors. Leur spécificité tient au fait qu’elles sont exploitées via la contractualisation d’un bail commercial entre un acquéreur- investisseur d’un bien en LMNP et un exploitant.
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Un marché attractif
Le marché secondaire ou de l’occasion de logements en résidences gérées intéresse principalement une catégorie d’investisseurs à la recherche de revenus immédiats.
La croissance des résidences gérées est en marche. Ainsi les résidences pour séniors ont vu leur nombre croitre de 34 000 en 2015 à plus de 63 000 en 2020. Pour les investisseurs, les appartements en résidence gérée qu’elles soient étudiantes ou en EHPAD sont synonymes de belle rentabilité, d’absence de contrainte de gestion tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante. A ce jour, 350 000 lots ont été vendus et l’on ne dénombre pas moins de 3000 ventes sur l’année 2020.
Par ailleurs le marché est actuellement « porté » par l’arrivée de nombreux biens issus de la fin de défiscalisation des CENSI-bouvard, apparue en 2009. Le marché va donc receler de pépites, à venir, avec un marché profond permettant à chacun de trouver le bien idoine.
Les résidences gérées répondent à de nouveaux besoins liés au vieillissement de la population, d’une part et au dynamisme lié à l’arrivée de milliers d’étudiants venant commencer leur cycle universitaire d’autre part. Le marché français des résidences gérées est actuellement en plein essor et sa dynamique pas prête de s’achever, comme le démontre la progression de la demande et les récentes mises en chantier.
Par ailleurs, en investissant dans un lot dans une résidence gérée pour étudiants, vous adopterez le statut du loueur en Meublé Non Professionnel. Dès lors, ce statut LMNP, grâce aux amortissements, vous permettra d’obtenir des compléments de revenus à long terme. Investir en LMNP d’occasion est indubitablement un investissement raisonnable qui permet de bénéficier de loyers garantis grâce à la contractualisation d’un bail commercial avec le gestionnaire de de l’EHPAD, de la résidence étudiante ou de la résidence sénior.
En outre en investissant dans les résidences gérées, a contrario d’un investissement locatif ordinaire, l’exploitant professionnel se charge de gérer la résidence via un bail commercial. C’est donc au gérant qu’incombe la tâche de faire fonctionner la résidence de A à Z. In fine, vous percevez votre quote-part de loyers quoi qu’il arrive !
Actuellement les délais de revente d’un bien en LMNP en résidence gérée sont de 6 à 10 semaines pour un prix variant entre 50 000 euros et 200 000 euros. Le prix moyen constaté d’une transaction s’établissant autour de 120 000 euros.
Par ailleurs les bien LMNP issus des programmes CENSI BOUVARD trouvent preneur en général dans une fourchette allant de 85% à 100% du prix d’achat.
Les meilleures opportunités, comme les lots de moins de 5 ans (avec des frais de notaire réduits) ou les biens dont les baux ont été récemment renouvelés – gage de sécurité et de lisibilité à moyen-long terme- bien entendu partent très vite.
Se faire conseiller par un expert
Il est crucial dans le secteur de la revente de bien en résidence gérée de se faire accompagner par un des professionnels du secteur ou par votre conseiller en gestion de patrimoine. Par ailleurs, certaines banques disposent d’une offre à disposition de leur clientèle qui peut s’avérer pertinente.
Le professionnel en LMNP vérifiera avant tout la cohérence du prix de vente d’un bien eu égard à son secteur et à son état. En outre il permettra à l’investisseur de bien comprendre l’adéquation du lot avec le marché. Il vérifiera la solidité financière du gestionnaire d’une résidence gérée et rentrera dans les détails du bail commercial. Il s’assurera qu’en cas de sinistre, celui-ci aura la capacité de faire face.
Il est vivement déconseillé de faire appel à une agence immobilière classique pour l’achat d’un lot dans cette niche immobilière tant ses spécificités divergent d’un investissement classique.
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Grâce aux résidences de services, l’investisseur cherche en général à se diversifier et se constituer un complément de revenu immédiat très peu fiscalisé. Ou encore sur du long terme pour sa retraite en profitant d’un marché de niche recelant de belles opportunités. Les objectifs sont multiples mais l’intérêt patrimonial évident quelles que soient les situations.
Comme en immobilier traditionnel, s’intéresser aux résidences gérées, qu’elles soient dédiées aux séniors ou aux étudiants commençant leur temps universitaire, peut constituer une belle opportunité si le lot est en bon état et récent. En outre, L’investisseur peut bénéficier d’une décote par rapport à un achat dans le neuf notamment si le bien arrive en fin du dispositif CENSI-bouvard, dont les premières opérations apparurent en 2009.
D’autre part, la résidence a le mérite d’exister et donc d’avoir déjà fonctionnée, ce qui permet d’avoir une meilleure visibilité sur les qualités et les compétences du gestionnaire de la résidence étudiante, sénior ou EHPAD et peut témoigner de son sérieux. Contrairement à un achat sur plan en Pinel par exemple, on peut voir de ses propres yeux ce que l’on achète !
Vous l’aurez compris aisément, le marché de l’occasion en LMNP des résidences gérées recèle de bonnes oppportunités à saisir en se faisant bien accompagner pour réussir son investissement.
En ayant recours à des sociétés spécialisées comme Revenu Pierre, un acteur référent du domaine, vous aurez accès aux reventes destinées aux banques et aux cabinets de gestion de patrimoine, c’est-à-dire l’accès aux meilleures offres du marché !
