Assurance de prêt immobilier : l’assurance emprunteur

Nous avons expliqué depuis des années que l’assurance emprunteur est La pierre angulaire d’une négociation de prêt immobilier, mais il a fallu un écrasement magistral des taux de crédit immobilier pour que cet aspect soit enfin visible par tout le monde.

En février 2018, nous avons expliqué dans cet article « Comparaison des taux et des taux d’assurance de prêt immobilier par la banque VS délégation d’assurance externe. » le poids relatif que l’assurance emprunteur pourrait représenter dans le coût global des prêts immobiliers.

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A cette époque, les calculs ont été effectués avec un prêt de 200 000€ sur 20 ans à 2%. Avec la baisse des taux de crédit immobilier observée depuis début 2019, le phénomène s’est encore aggravé

Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont si bas que votre priorité doit être la négociation de l’assurance prêt. Il y a beaucoup plus à gagner sur l’assurance prêt que sur le taux hypothécaire ! Vous devez changer la façon dont vous abordez la négociation de votre crédit immobilier.

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Comment procéder à la négociation un emprunt immobilier ?

Négocier le taux hypothécaire est important, mais ce n’est pas là que vous allez faire les plus grandes économies ! Vous devez tout parier sur l’assurance prêt. Quoi qu’il en soit, les taux de crédit immobilier sont bas partout, dans toutes les banques ! Au mieux, vous « gratterez » 0,10% ou 0,20% en négociant sur le taux du crédit immobilier. En négociant l’assurance, vous serez en mesure d’économiser deux fois et parfois même triple !

Négocier une baisse de 0,10 % de votre assurance prêt équivaut à une négociation de 0,20 % du taux de crédit immobilier, et même 0,40 % si vous choisissez une couverture de 100 % pour chaque emprunteur.

Voici ce qui coûte 0.10% pour 100 000€, en intérêt, en assurance emprunteur et l’impact si le banquier vous demande un quotité de 100% chacun parce que vous êtes en couple — cf « Quelle partie de votre crédit immobilier a besoin pour vous assurer. Analyse de quotité d’assurance prêt. » — Nous prenons volontairement une base ronde de 100 000€ — nous multiplions tout par 2 si nous empruntons 200 000€ par exemple —

	Coût de 0,10% intérêt sur la durée du prêt	Coût de 0,10% assurance prêt sur la durée du prêt	Coût de 0,10% prêt d’assurance sur la durée du prêt si 100% assuré couple chaque
prêt avec une durée de 10 ans	505€	1 000€	2 000€
prêt avec une durée de 15 ans	756€	1 500 €3	000
€20 ans prêt	1 007 €2	000 €4	000
25 prêt annuel	€1 259 €2	500 €5	000

Quel est l’intérêt de payer des honoraires à un courtier en prêt immobilier (sauf dans des cas particuliers de difficultés spécifiques sur un dossier) si votre gain sur le taux est de 0,10% et qu’il ne négocie pas une délégation d’assurance ? — cf « Délégation de l’assurance prêt immobilier, définition et intérêts à l’emprunteur. »

Quel est l’intérêt de négocier le taux de prêt avec un conseiller bancaire qui ne donnera que 10 ou 20 pour cent de rabais lorsque le prix de l’assurance emprunteur peut être réduit de 50 ou 60 pour cent s’il vous accorde le fait d’avoir une délégation d’assurance ?

Parce que c’est la réalité. Le coût de l’assurance peut être divisé par 2 ou même par 3 dans certains cas. De plus, la loi est du côté des candidats emprunteurs. La loi Lagarde de 2010 établit le libre choix de votre assurance emprunteur. La banque n’a pas le droit de faire du chantage en vous donnant un rabais sur votre crédit immobilier si vous souscrivez une assurance prêt à son établissement.

Le taux du prêt hypothécaire ne baissera jamais de 50%. Le taux d’assurance emprunteur OUI. Pour prendre quelques exemples chiffrés et rapides, voici une comparaison rapide des taux d’assurance emprunteur entre l’assurance emprunteur collective offerte par la banque et l’assurance emprunteur déléguée :

25 % % %

	Prix moyen observé de l’assurance emprunteur groupe bancaire	Prix moyen observé de l’assurance emprunteur délégation Meilleur prix de la délégation	sur 20 ans à la fin du groupe d’âge
Moins de 35 ans	0,	0,10	% 0,08 % (35 ans)
Entre 36 et 45 ans	0,35	0,20 % 0,16 %	(45 ans)
Entre 46 et 55 ans	0,45 %	0,35	0,29 % (55 années)

Il est clair que le point clé de la négociation, celui sur lequel l’économie la plus forte peut être atteinte est l’assurance emprunteur. Délégation emprunteur est beaucoup moins cher que l’assurance groupe bancaire, mais surtout, lorsque vous convertissez le taux d’assurance prêt à l’équivalence des taux de crédit immobilier, vous vous rendez compte des gains considérables qui peuvent encore être réalisés. Selon nos calculs :

• En équivalence taux de crédit immobilier, pour les moins de 35 ans, choisir une assurance prêt en délégation, revient à abaisser le taux de crédit immobilier de 0,60 % à 0,68 % ;
• En équivalence taux de crédit immobilier, pour 36 à 45 ans, choisir une assurance prêt en délégation, équivaut à abaisser le taux de crédit immobilier de 0,60% à 0,76% ;
• En équivalence taux de crédit immobilier, pour les 46 à 55 ans, choisir une assurance prêt en délégation, revient à abaisser le taux de crédit immobilier de 0,40% à 0,64 % ;

En d’autres termes : Pour les moins de 35 ans, l’assurance prêt de trading vous permet de réaliser des économies équivalentes à une baisse du taux de crédit immobilier entre 0,60% et 0,68%.

Ainsi, au lieu d’accepter une assurance de prêt de la banque en échange d’une baisse de 0,10% de votre taux hypothécaire, vous devriez avoir besoin d’une assurance de délégation au risque d’obtenir un taux hypothécaire légèrement plus élevé.

Pourquoi perdre du temps et de l’énergie à négocier le taux hypothécaire alors que le principal problème est l’assurance emprunteur ?

N’ oubliez pas que :

Le taux d’assurance emprunteur n’a pas le même impact en euros que le taux d’intérêt du prêt immobilier.

Réduire le taux d’assurance emprunteur de 0,10 % équivaut à une baisse de 0,20 % du taux de crédit immobilier (et même 0,40 % si vous êtes assuré à 200 % sur le crédit immobilier.

Votre priorité doit être la négociation de l’assurance emprunteur. Négocier la taux hypothécaire n’est plus assez rentable.

Oubliez la mauvaise idée « prendre le taux, faire l’assurance à la banque et puis vous annulerez ».

La phrase magique : « Prenez le taux, faites l’assurance à la banque et puis vous annulerez. » Cette phrase est devenue la norme.

La résiliation subséquente de votre assurance prêt est un processus incroyable, que ce soit dans le contexte de l’application de la loi Hamon.  L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON ou de celle de l’amendement Bourquin – cf « Instructions pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin.

Quelles solutions en cas de refus de la banque ?

Vous vous retrouvez seul devant les services administratifs de la banque, qui ne cesseront jamais de vous pousser vers le bas : Manque de réponse à vos lettres, incompétence technique des personnes qui traitent des annulations d’assurance (et donc bloqué dans votre dossier pendant des mois, même si vous êtes dans votre droit), demande farfelue sur la présentation du contrat, double débit pendant des mois parce que la banque a des retards administratifs dans l’émission des amendements (vous ne faites pas bien sûr prioriser) et je passe sur le nombre de cas est important…

Avec les taux bas actuels, le principal défi n’est plus de bloquer le meilleur taux hypothécaire ! Mais pour bloquer la meilleure assurance de prêt.

Ne croyez pas que l’assurance de prêt est moins chère car elle est moins qualitative que la banque.

C’ est un argument facile mais FAUX (- cf » Assurance Prêt : Méfiez-vous des faux propos de votre banquier sur les garanties et tarifs irrévocables !« ). La délégation de l’assurance est dans une grande majorité des cas moins coûteuse simplement parce que les méthodes de tarification sont différentes, individualisées et certainement avec une marge moindre. Les garanties qui vous sont demandées pour un prêt de résidence principale sont le décès, la PTIA, l’IPT et l’ITT. Cet article vous donnera le fonctionnement des garanties et des pièges à éviter — cf » Garanties de décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications ».

Négliger l’assurance de prêt est de prendre le risque de ne pas être en mesure d’emprunter

Il y a un certain nombre de cas où l’assurance en délégation pour ne pas mentionner le coût sera le facteur déterminant pour l’accord de votre crédit immobilier. Il ne s’agit plus ici de se concentrer sur le niveau du taux d’intérêt, mais sur les solutions à trouver pour que l’hypothèque soit acceptée.

Avez-vous eu des antécédents de santé ou êtes actuellement considéré comme malade avec un refus partiel ou total d’assurance ?

Si vous êtes dans une situation de refus d’un contrat de prêt par la banque en raison de garanties d’assurance — voir « Assurance prêt et maladie : Comment faire si vous refusez, surprime ou excluez ? » —

Si vous n’avez pas encore pris de mesures avec la banque et que vous voulez anticiper afin de maximiser vos chances de ne pas vous exposer à un refus d’un prêt après deux mois de formalité — voir » Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ? » —

Même difficulté à anticiper lorsque vous êtes aîné ou retraité compte tenu des problèmes actuels de taux d’usure — cf. » Comment obtenir une hypothèque après 60 ans grâce à l’assurance prêt ?  ».

L’ objectif n’est pas d’obtenir une délégation d’assurance mais la délégation d’assurance qui vous convient

L’ utilisation d’un comparateur d’assurance prêt est pratique, mais cela ne suffit pas. Au-delà du critère « coût de l’assurance », vous devez être intéressé par la nature des garanties, comme nous l’avons déjà expliqué dans cet article : « Comparateur de l’assurance prêt : comparer les taux est bon, comparer les garanties est mieux !  ».

Amusez-vous en utilisant plusieurs comparateurs, vous serez parfois surpris par les résultats parce que beaucoup les comparateurs sont limités dans l’offre ou intègrent leur propre produit au détriment de ceux de leurs concurrents. Pour vous convaincre, amusez-vous à comparer les résultats de notre comparateur d’assurance prêt.