Comprendre le droit de préemption immobilier en pratique
Le secteur de l’immobilier a connu un développement fulgurant ces dernières années, en raison de ses avantages. De nombreuses personnes ont donc choisi d’effectuer un placement dans le secteur. Pour réussir son investissement dans l’immobilier, il est nécessaire de connaitre tous les défis auxquels on doit faire face ainsi que les différentes terminologies. Lors d’une vente, il est possible d’entendre parler du droit de préemption. Que savoir à propos de ce droit ?
Au moment de vendre un bien immobilier, le droit de préemption peut s’inviter dans la transaction. Cette disposition, souvent intégrée dans les avant-contrats, permet à une entité, publique ou non, de se substituer à l’acheteur initial pour acquérir le bien en question. En d’autres termes, la vente ne se fait pas toujours avec l’acheteur trouvé : la loi peut imposer un acquéreur prioritaire. Le propriétaire, alors, n’a pas d’autre choix que de vendre à cette personne désignée. Ce mécanisme limite la liberté de choix du vendeur, sous prétexte de servir l’intérêt général ou de protéger le locataire. Naviguer dans ce contexte demande parfois l’accompagnement d’une avocate spécialisée en droit immobilier.
Quels sont les différents types de droit de préemption ?
Plusieurs variantes du droit de préemption existent, et il vaut mieux les distinguer pour ne pas être pris de court lors d’une vente. Voici les principaux cas de figure qui reviennent régulièrement :
Le droit de préemption urbain : dans de nombreuses villes, la mairie peut racheter un logement ou un terrain mis en vente, avant tout autre acquéreur. À Paris, par exemple, ce dispositif s’applique sur divers biens, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons. Le vendeur perçoit alors le montant proposé à l’acquéreur initial.
Le droit de préemption du locataire : lorsque la vente concerne un logement occupé, le propriétaire qui souhaite vendre doit d’abord proposer le bien à son locataire. À l’issue du bail, le locataire bénéficie d’une priorité d’achat, sans obligation pour lui d’accepter.
Le droit de préemption en zone d’aménagement différée (ZAD) : dans ces secteurs, encore en attente d’aménagement, la collectivité peut exercer son droit pour anticiper la création d’infrastructures publiques, collège, hôpital, lycée, etc. Si vous détenez un bien dans une ZAD et envisagez de le céder, la collectivité peut se porter acquéreur en priorité.
Le droit de préemption des collectivités publiques dans les espaces naturels sensibles : ici, l’objectif est de préserver des zones boisées ou non, riches en biodiversité. Le département peut ainsi racheter un bien en vue de protéger la faune et la flore locales.
Quel est le délai du droit de préemption ?
Le temps dont disposent les bénéficiaires pour se prononcer varie selon le type de droit en jeu. Pour le locataire, la loi prévoit un délai de deux mois à partir de la notification, si celle-ci reste sans réponse. Côté droit de préemption urbain et collectivités publiques, le vendeur doit transmettre une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune concernée. La municipalité a alors deux mois pour signifier sa décision. Quant au droit de préemption dans les ZAD, la collectivité peut se manifester dans un délai de trois mois.
Quelles sont les conséquences de l’application du droit de préemption ?
Si la collectivité, le locataire ou la municipalité décide d’activer son droit de préemption, le propriétaire doit impérativement traiter avec ce nouvel acquéreur prioritaire. Deux scénarios principaux se présentent alors.
Première possibilité : le bénéficiaire du droit accepte d’acheter le bien au prix et selon les conditions prévues dans la notification ou la DIA. La transaction peut alors aboutir en deux à trois mois, selon le dispositif appliqué. Deuxième situation : le nouvel acquéreur formule une offre inférieure. Dans ce cas, le vendeur dispose de deux mois pour accepter, maintenir son prix ou tout simplement renoncer à la vente. Un désaccord persistant mène le dossier devant le juge de l’expropriation, qui fixe le montant de la transaction ; le vendeur peut alors choisir d’accepter ou de refuser cette proposition.
Envisager une vente immobilière dans ces conditions demande une certaine vigilance. Car la collectivité détient la faculté de préempter, parfois à un tarif moins avantageux pour le propriétaire. Face à cette réalité, mieux vaut anticiper les démarches et se préparer à négocier, parfois jusqu’au dernier moment, pour défendre ses intérêts lors de la cession d’un bien.
