L’investissement dans l’immobilier ancien peut susciter de l’appréhension au vu des possibles dépenses en réhabilitation et rénovation. C’est pourquoi des lois ont été créées et mises en application pour faire bénéficier aux investisseurs immobiliers des mesures de défiscalisation. Ces dispositifs vont conférer des avantages fiscaux non-négligeables et assez conséquent pour encourager à investir dans un patrimoine immobilier ancien.
Plan de l'article
Pourquoi investir dans l’ancien ?
Généralement, l’immobilier ancien se situe souvent en centre-ville. Et cette localisation permet à un bien immobilier de réunir des conditions très avantageuses, particulièrement dans son potentiel locatif. Au cœur de la ville, il est situé près des écoles, des commerces et le réseau des transports en commun est accessible. C’est pourquoi les bailleurs sont assurés d’éviter le risque de vacance locative, mais aussi pourquoi les gens se risquent à investir dans l’immobilier ancien avec le but de profiter de sa grande valeur locative. Les prix pratiqués sur le marché du patrimoine ancien sont très compétitifs par rapport aux prix du neuf. Et les travaux de rénovation pourront créer une grande plus-value pour la pérennité du bien.
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Une plus grande rentabilité grâce à la défiscalisation dans l’ancien
Sur le marché de l’ancien, l’offre est bien plus supérieure que la demande. Par conséquent, le choix pour l’acquéreur est large et le prix des appartements et habitations de l’ancien est bien plus abordable. Mais en plus de cela, investir dans l’ancien pour defiscaliser est rendu possible depuis la création des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien tels que loi Pinel ou encore la loi Malraux.
Les principaux dispositifs de défiscalisation
La loi Pinel
C’est la loi de défiscalisation qui est la plus connue. Les conditions d’éligibilité à ce dispositif sont les suivantes :
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- Le bien ancien est acheté en vue d’une rénovation ou d’une réhabilitation aux normes du neuf, et est considéré comme « indécent » ou insalubre,
- C’est un bien non affecté à l’habitation (par exemple un local industriel ou commercial) mais sera réhabilité en vue d’en faire un logement habitable (résidence principale),
- Il sera destiné à la location pour des locataires à revenus plafonnés pendant 6 à 12 ans, et pour un loyer également plafonné.
- Le logement est situé en zone Abis, A ou B1.
La réduction d’impôts dont bénéficiera le propriétaire pourra aller jusqu’à 21% du prix du logement pour un investissement de 300 000 € et de 5 500 € par m².
La Loi Malraux ancien
Ce dispositif concerne les biens situés dans une zone protégée ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP) que vous souhaitez rénover (sous l’autorité de l’architecte des bâtiments de France). Le contribuable peut alors bénéficier des avantages de la loi Malraux s’il souhaite louer le bien à titre de résidence principale comme logement nu pour une durée de 9 ans. L’avantage fiscal accordé sera plafonné à hauteur de 36 000 € et l’investisseur pourra profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux. En ZPPAUP, cette réduction sera limitée à 22% de ce montant. Assurez-vous que les travaux soient bien couverts par cette loi.
Le dispositif Cosse ancien
C’est la loi qui remplace la loi Borloo. Les conditions pour y être éligible sont les mêmes que pour la loi Pinel, mais il est nécessaire de signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). L’abbattement fiscal ne sera fait qu’après avoir fixé le loyer et les revenus du locataire, sur les revenus locatifs (revenus fonciers imposables) perçus par le propriétaire. Le taux d’abattement dépend de la localisation du bien immobilier, mais il peut varier entre 15 à 85% (dans toutes les zones pour intermédiaire locative). Ce dispositif est non-cumulable avec les autres dispositifs et est non-applicable avec le régime fiscal non-foncier. Enfin, si vous louez le bien à un organisme public ou privé qui souhaite loger des personnes défavorisées, le taux de déduction sera de 85 %.
