Ce que vous devez savoir sur l’immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise est une variante du marché immobilier qui prend en compte l’achat, la vente et la location de locaux à usage professionnel. Il s’agit entre autres des bureaux, des entrepôts, des parkings, etc. Le fonctionnement de ce secteur est basé sur certaines particularités qu’il est intéressant de découvrir si vous envisagez d’investir.
L’immobilier d’entreprise regroupe de nombreuses opérations liées aussi bien à un immeuble qu’au type d’activité qui s’y mène. Ce terme est alors employé pour tous les biens immobiliers qui abritent des activités professionnelles ou qui y sont destinés. Cette définition n’exclut aucune activité à partir du moment où celle-ci génère des revenus. Il existe par conséquent deux sous-secteurs dans l’immobilier d’entreprise selon le type d’immeuble impliqué dans les transactions. Il s’agit des baux à caractère professionnel ou libéral (cabinet, bureau) et des baux à visées commerciales (entrepôts, usines, boutiques).
Ce type de contrat concerne de manière générale les professions libérales. Il s’agit principalement de la location de bureaux pour l’exercice d’une activité génératrice de revenus par prestation de service. Ici, le locataire bénéficie de plusieurs garanties quant à la durée du contrat qui est de 6 ans avec renouvellement tacite. Néanmoins, il doit prendre en compte certains critères afin de rentabiliser son entreprise. La localisation est le facteur le plus important à prendre en considération. Cela garantit à l’entreprise locataire une visibilité plus importante et par conséquent un nombre de clients plus élevé.
Il s’agit d’une disposition obligatoire pour toute transaction immobilière impliquant un immeuble dont l’exploitation s’effectue sur un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Dans ce contexte, la propriété commerciale protège le locataire qui dispose presque exclusivement du droit de résilier le contrat de bail avant échéance. Lorsque cela vient de l’initiative du propriétaire, il devra payer des indemnités allant parfois jusqu’à la valeur du fonds de commerce de son locataire.
Compte tenu du caractère commercial des activités qui ont lieu dans ces locaux, il est important qu’ils soient faciles d’accès, mais aussi suffisamment grands, pour contenir les articles mis en vente. Ainsi, l’entreprise locataire doit tenir compte des routes d’accès à l’immeuble et s’assurer que la superficie qu’il propose convient à ses besoins.
Quel est le fonctionnement de l’immobilier d’entreprise ?
L’immobilier d’entreprise est basé sur les principes généraux du secteur de l’immobilier auxquels s’ajoutent les règles en matière de commerce. Les opérations sont en effet plus flexibles que dans le cas de l’immobilier d’habitation en raison des particularités de ce domaine d’activité.
Le cadre légal de l’immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise est encadré par différents textes de loi. On peut citer entre autres le texte de décret du 28 août 2007 qui en définit les contours légaux, la loi ALUR et l’article L 112-1 du Code de consommation et bien d’autres arrêtés. Ainsi, ces dispositions stipulent par exemple que les annonces de ventes en immobilier d’entreprise devront comporter :
l’indication du prix de vente,
les honoraires des agents immobiliers TTC,
la part des honoraires à la charge de l’acquéreur et
la précision de celui qui s’acquitte des honoraires.
De même, ce secteur bénéficie de l’aide à l’investissement de la part du gouvernement. Ainsi, l’encadrement légal stipule que dans les zones d’aides à l’investissement des PME, la somme allouée ne peut dépasser respectivement 20 % et 30 % pour les moyennes et les petites entreprises. Cela s’impose dans les limites de 200 000 euros sur une durée de 3 ans.
Quels sont les acteurs du marché de l’immobilier d’entreprise ?
Le principal acteur du secteur de l’immobilier d’entreprise est la SCPI de rendement. Il s’agit d’une société qui offre le cadre juridique et administratif nécessaire aux particuliers pour investir dans l’immobilier de manière générale. Les marchés sont alors sous le contrôle permanent de l’AMF, (Autorité des marchés financiers), qui est la garante de la régularité de la gestion faite des placements.
On retrouve aussi sur le marché de l’immobilier d’entreprise les fonds, les OPCI, la SIIC, les mutuelles et les assurances. Ces derniers viennent avec leurs exigences et leurs modes de fonctionnement. Il s’agit principalement de mutualisation de fonds d’investissement.
Enfin, on constate la présence de quelques rares investisseurs privés. Ce sont généralement des personnes qui disposent des moyens nécessaires pour acquérir seuls un immeuble professionnel.
Quelles sont les limites de l’immobilier d’entreprise ?
Le fonctionnement de l’immobilier d’entreprise implique quelques risques qu’il est important de souligner. Les locaux dont le secteur a la charge sont parfois en vacance locative. Cela entraine un manque à gagner qui peut s’étaler sur une certaine période. La raison de ces épisodes d’inoccupation réside dans le caractère professionnel ou commercial des activités qui sont menées dans ces locaux. Il peut arriver que la crise économique, la mévente ou un arrêt momentané d’activité affecte l’entreprise locataire. Dans ce cas, elle se retrouve obligée de libérer les locaux. Il en est de même lorsque la localisation n’est plus adaptée à la rentabilité de l’entreprise.
Par ailleurs, les travaux liés à l’immobilier d’entreprise sont plus couteux que ceux du secteur de l’habitation. C’est principalement dû aux installations particulières qu’exigent ces types d’immeubles. Il s’agit entre autres de la climatisation, des réseaux informatiques, des canalisations et des contraintes liées aux normes environnementales.
Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?
L’investissement dans l’immobilier d’entreprise peut être très intéressant en raison de sa rentabilité qui est de 2 à 3 % supérieure à celle de l’immobilier d’habitation. Les bénéfices générés par les opérations dans ce secteur sont en effet non seulement plus importants, mais également durables. Les baux durent généralement entre 3 et 9 ans. Cela permet d’assurer la stabilité de l’investissement et des revenus. De plus, les frais de gestion sont limités, car la rupture du contrat n’est pas dans l’avantage de l’entreprise locataire. Par ailleurs, les différents travaux liés à l’entretien et à la rénovation des locaux ne sont pas à la charge de l’investisseur, mais du locataire. Ce qui réduit encore les coûts de gestion.
Qui peut investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Le marché de l’immobilier d’entreprise est ouvert à toute personne qui nourrit le désir d’y investir. C’est d’autant plus facile qu’il peut s’effectuer sans engagement direct dans la gestion du bien. En effet, grâce à la SCPI (Société Civile des Placements immobiliers), il est possible de participer à l’acquisition d’un bien immobilier en fonction de vos revenus et du budget que vous avez alloué à cet investissement. Ainsi, le rendement généré par l’opération est proportionnellement distribué sous forme de ristourne. Cette option est très intéressante pour les personnes qui disposent d’un petit budget, mais qui cherchent un complément de revenus.
Toutefois, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise nécessite quelques aptitudes et sacrifices. En effet, cela implique des frais, du temps et une connaissance du marché économique. Entre les réunions d’investisseurs en SCPI, les visites d’immeuble, la prospection et les convocations pour donner votre avis sur un nouveau projet, vous devez dégager des plages horaires dans votre agenda que vous consacrerez à cette activité.
À quels professionnels s’adresser pour investir dans l’immobilier d’entreprise ?
L’expertise en immobilier d’entreprise est détenue par les agents immobiliers qui se spécialisent exclusivement dans ce domaine. Ils représentent 10 % environ du secteur de l’immobilier. Ils disposent d’une carte et d’une assurance professionnelle qui prouvent qu’ils exercent effectivement dans ce secteur.
De manière générale, ces agents immobiliers n’interviennent pas dans les transactions de l’immobilier d’habitation. Ils travaillent avec les startups et les entreprises en quête de locaux. Cette spécialisation est nécessaire parce que le secteur présente des spécificités liées notamment à l’application des lois sur le commerce contrairement aux baux à usage d’habitation.
