L’immobilier est à ce jour l’un des secteurs les plus rentables en matière d’investissement. Si vous aussi vous désirez vous lancer dans la course à l’acquisition de biens immobiliers, alors il peut être très intéressant d’investir dans une maison sur plan ou un appartement neuf. C’est ce que vous permet de réaliser une VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Désormais, à l’étape du contrat préliminaire, il est même possible pour tout acquéreur de réaliser certains travaux.
Plan de l'article
Immobilier : qu’est-ce la VEFA et quelles sont ses particularités ?
La VEFA s’applique exclusivement aux biens immobiliers neufs. Il s’agit d’un contrat qui lie le promoteur à l’acheteur, lorsque celui-ci souhaite faire l’acquisition d’un logement sur plan, c’est-à-dire d’une maison qui n’est pas encore achevée au moment de la transaction. Les travaux de construction peuvent déjà avoir commencé, mais dans la plupart des cas, l’acquéreur doit patienter pendant des mois avant de rentrer en possession de son bien. On parle souvent d’achat sur plan lorsque l’on achète en VEFA, parce que le choix du bien immobilier se base uniquement sur les plans de construction.
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Pour l’acheteur, les contrats en VEFA constituent une garantie que le logement dans lequel il a investi correspondra bel et bien à celui qui lui sera livré à la fin des travaux de construction. Ce qui veut dire que les équipements, le nombre de pièces, la qualité des matériaux, et la surface du bien finalisé doivent être en adéquation avec les plans de base. Par ailleurs, en matière de VEFA, le paiement du bien immobilier se fait de façon progressive et suivant des règles bien précises.
En réalité, les paiements s’échelonnent dans le temps en fonction de l’évolution des travaux de construction et doivent respecter un calendrier prédéfini par le promoteur. Dans la plupart des cas, les sommes sont débloquées, seulement après des visites sur le chantier. Il s’agit d’un contrôle qui est important, en ce sens qu’il permet à l’acquéreur d’avoir un œil sur l’évolution des travaux et sur leur conformité avec le plan initial.
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À la signature du contrat par exemple, l’acheteur peut payer jusqu’à 5 % du prix du logement en guise de dépôt de garantie. Une fois que les fondations sont réalisées, il a l’obligation de verser 30 % du montant du bien immobilier. Après la pose de toitures, il doit s’acquitter de 35 % du prix du logement. Dès que les travaux de construction sont achevés, il paie alors 25 % du montant. C’est seulement après la réception des clés du bien immobilier et la vérification de la conformité des travaux avec le contrat que l’acheteur peut s’acquitter du reste du prix du logement.
Si l’acquéreur a eu à contracter un prêt bancaire afin de réaliser son investissement immobilier, alors il est tenu de commencer par le rembourser uniquement après réception de son logement. Toutefois, il a l’obligation de payer des intérêts intercalaires au fur et à mesure de l’évolution des travaux, principalement à chaque fois qu’il doit débloquer des fonds.
Immobilier neuf : pourquoi investir en VEFA ?
Même si l’idée d’acquérir un logement dont la construction n’est pas encore achevée peut paraître un peu effrayante, il faut bien reconnaître que la VEFA est un investissement dans le neuf intéressant sur de nombreux plans. Elle vous permet par exemple de personnaliser votre bien immobilier à votre guise (tout en respectant la réglementation en vigueur à ce sujet). En dehors de cet aspect, la VEFA permet notamment de réaliser des économies non négligeables, de profiter de garanties intéressantes, d’avantages fiscaux et d’aides financières.
Des garanties intéressantes
La VEFA permet de profiter de solides garanties, en ce sens qu’elle est encadrée par des lois très strictes. Avec ce type de contrat, vous bénéficiez par exemple d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Ce qui veut dire que même dans l’éventualité où le promoteur se retrouve en situation de défaillance, vous avez la certitude que les travaux de construction de votre logement s’achèveront bel et bien. Avec la VEFA, vous profitez aussi d’une garantie de remboursement. Autrement dit, vous avez la certitude de rentrer en possession de l’acompte que vous avez versé au promoteur à la signature du contrat.
Vous pouvez également bénéficier d’une garantie de parfait achèvement, grâce à laquelle vous aurez la possibilité d’exiger une réparation de toute éventuelle malfaçon. En ce qui concerne la garantie biennale, elle oblige le promoteur à remplacer ou à réparer tout équipement qui ne fonctionnerait plus au bout de deux ans. Quant à la garantie décennale, elle vous protège pendant 10 ans de tous les dommages qui pourraient affecter la structure de votre logement ou la rendre invivable et elle oblige le promoteur à les réparer.
Les aides financières et les avantages fiscaux
Avec la VEFA, il est possible de profiter de plusieurs aides visant à faciliter l’acquisition de bien immobilier. Il s’agit principalement du prêt Action Logement aux conditions assez souples qui facilite l’acquisition de sa résidence principale et du prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier est un prêt gouvernemental qui s’adresse aux personnes désireuses d’acquérir un bien immobilier neuf et dont le remboursement se fait sans intérêts. Dans certaines villes, il est aussi possible d’être exempté pendant 2 ans du paiement de la taxe foncière ou d’avoir des réductions de la TVA à 5,5%.
La réalisation d’économies
Avec la VEFA, les frais de notaire sont généralement considérablement réduits (entre 2 et 3 % du prix d’acquisition du bien immobilier). C’est donc l’occasion de réaliser des économies non négligeables. Par ailleurs, un logement neuf a l’avantage d’être confortable, aussi bien en période estivale qu’en période hivernale. Ce qui permet de réduire la consommation énergétique et de réaliser par ricochet des économies intéressantes.
VEFA : quels sont les travaux qui incombent à l’acquéreur ?
Désormais, grâce à la loi ELAN, il est possible aux personnes désireuses d’investir en VEFA de réaliser elles-mêmes certains de leurs travaux. De façon plus claire, cela veut dire qu’au cours des travaux de construction, il vous est possible d’exercer un certain contrôle sur l’aménagement de votre intérieur en l’adaptant à votre goût.
Ainsi, si vous le désirez, vous pouvez prendre en charge les installations sanitaires dans votre salle de bains et dans votre cuisine ainsi que vos équipements en convecteurs électriques. Ce qui veut dire qu’en fonction de vos préférences par exemple, il vous est possible de choisir librement entre une douche et une baignoire ou d’opter pour le type d’évier que vous comptez installer dans votre cuisine.
Vous avez aussi la possibilité de prendre en charge votre décoration murale, l’installation de vos carreaux muraux, de vos toilettes et des revêtements pour les sols. Votre avis compte donc en ce qui concerne les finitions décoratives ainsi que les couleurs et les types de matériaux à privilégier.
Toutefois, si vous décidez de prendre en charge certains travaux, il vous faudra vous conformer à certaines conditions prévues par la loi. Les opérations réalisées ne doivent par exemple avoir aucun impact sur la structure du logement et sur les entrées d’air. Il vous faudra aussi faire attention à ce qu’elles ne changent pas le tableau électrique ainsi que le réseau de canalisation en gaz et en eau de la maison.
Par ailleurs, votre décision de prendre en charge certains travaux de construction doit être clairement mentionnée dans le contrat de vente. Ce dernier doit donc comprendre dès la base une clause bien lisible qui précise que vous acceptez la réalisation de certains travaux, ainsi que les dépenses et les responsabilités qui peuvent en découler. Cependant, si pour une raison ou une autre vous vous retrouvez dans l’impossibilité de réaliser ces travaux, vous pouvez changer d’avis et le notifier au promoteur afin qu’il puisse prendre en charge lesdits travaux. Il vous faudra pour cela respecter le délai de rétractation prévu dans le contrat.
