Sur quoi se fonde l’estimation d’un bien immobilier en Suisse ?
La valeur d’un bien immobilier doit être impérativement vérifiée dans le cadre d’une vente ou dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire pour un achat immobilier entre autres. Le choix de l’agence, du professionnel ou de l’expert auquel faire appel pour entreprendre les opérations ne doit pas être anodin. De nombreux facteurs entrent en jeu pour servir de base à une évaluation correcte et fiable de sa valeur constituant le principal élément de négociations de prix. Nous vous disons tout sur ce qu’il faut savoir concernant l’appréciation d’un bien immobilier en Suisse.
Quelles sont les options pour faire évaluer un bien immobilier en Suisse ?
Dans l’éventualité où vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, une estimation de sa valeur réelle s’avère indispensable puisqu’il vous faut avoir une base pour les négociations de prix.
Pour éviter de se tromper sur la valeur vénale, également appelée valeur marchande de l’immeuble en question, l’estimation du prix de vente par un expert est toujours conseillée. Pour ce faire, vous avez différentes options : soit vous faites appel à une agence soit vous recourez aux services d’un expert en estimation.
Il est également possible d’utiliser un logiciel d’estimation immobilière pour avoir des réponses rapides et gratuites. Après une rapide estimation en ligne qui est généralement gratuite et sans engagement, recourir à un expert en estimations immobilières est préférable pour demander une estimation de biens immobiliers en toute confiance, que vous soyez dans le canton de Genève, de Vaud, de Neuchâtel, de Fribourg, de Jura ou de Valais.
Cependant, il est toujours intéressant de procéder à une réelle enquête en déléguant un évaluateur professionnel sur le site. Il se penchera sur tous les aspects administratifs et juridiques du bien immobilier en question. Il vous remettra ensuite un rapport d’estimation détaillé pour que vous ayez connaissance du prix de vente convenable. Cette expertise est suivie d’un accompagnement complet jusqu’à la finalisation de la vente chez le notaire.
En Suisse, il est possible de confier l’évaluation d’une maison ou d’un appartement au centre d’information et de formation immobilières (CIFI). Il s’agit d’une évaluation en ligne en temps réel. Des données détaillées sur le bien sont à entrer dans le logiciel, et ce dernier fournira une appréciation de la valeur de votre maison sur la base des informations relatives aux transactions immobilières ayant été réalisées en Suisse. Dans ce contexte, comme la valeur est déterminée par l’autorité fiscale, il s’agit d’une estimation cadastrale. Celle-ci est une valeur de référence pour certaines impositions fiscales, telles que l’impôt sur la fortune privée, la valeur à déclarer pour l’immeuble qui est égale au montant de l’estimation cadastrale à la fin de l’année.
Un architecte inscrit auprès de la Société suisse des Ingénieurs et des Architectes (SIA) et de l’Union Technique suisse (UTS) peut également effectuer cette tâche. Il évalue notamment les coûts de la construction. C’est le mieux placé pour déterminer la valeur d’un immeuble. Il est aussi en mesure de faire un devis des travaux de rénovation devant y être entrepris.
Les agences immobilières peuvent également se charger de l’estimation de biens immobiliers. Un agent immobilier a la capacité de faire une estimation fiable des prix parce qu’il maîtrise le marché local. Il n’y a pas de risque de surestimation ou de sous-estimation.
Quels facteurs déterminent la valeur d’un bien immobilier ?
La détermination du juste prix d’un bien immobilier nécessite la prise en compte de nombreux critères. Qu’il s’agisse d’un expert ou d’un logiciel, l’estimation dépend, avant toute chose, de la situation du bien immobilier. La vue, le voisinage, la viabilisation de la maison comptent pour beaucoup, sans oublier le coefficient annuel d’impôt communal. En ce qui concerne la maison proprement dite, son estimation dépend de la surface habitable et du volume d’espace, son architecture, son style d’aménagement, le plan d’aménagement de son intérieur, et son ancienneté.
Tous ces facteurs contribueront à l’évaluation du bien immobilier et permettront d’obtenir un résultat de l’estimation, qui servira de base aux négociations. Le prix de vente peut néanmoins fluctuer selon l’offre et la demande. Il peut également différer selon les points de vue du vendeur et de l’acheteur, selon l’importance accordée aux caractéristiques de la maison, qui peut changer d’une personne à une autre. Les servitudes inscrites au registre foncier sont également des paramètres à prendre en considération pour fixer le prix. Mais de manière générale, le prix dépend toujours de l’offre et de la demande.
Dans le cadre d’une vente, plusieurs conditions doivent être réunies, comme la libre volonté du vendeur et des autres parties prenantes sans « raison de convenance personnelle », l’existence d’au moins deux potentiels acheteurs, la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, le maintien de la valeur à un niveau plus ou moins stable pendant le délai fixé et des conditions de mise en vente suivant les normes.
Quelles sont les méthodes d’évaluation d’un bien immobilier ?
Une maison ou un appartement peut être évalué en comparant des biens immobiliers similaires. Afin de vous assurer que le prix fixé par l’évaluateur est approximativement juste, en tenant compte de ceux pratiqués sur le marché, dans les mêmes délimitations géographiques, regardez ce qui est publié dans les annonces immobilières. En effet, l’évaluateur recherchera des exemples de ventes récentes de biens comparables au vôtre.
La capitalisation est une autre méthode pour servir de base pour l’estimation. La valeur du bien est dans ce cas définie selon les revenus qu’il procure. Il s’agit ici, pour l’évaluateur, d’estimer le montant du loyer annuel et la valeur immeuble afin d’en déterminer la valeur. Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale du bien immobilier en appliquant, au revenu, un coefficient de capitalisation. Celui-ci est la base du calcul d’imposition quand le bien passera aux mains d’un potentiel acheteur.
Si on parle d’outils, comme on l’a mentionné plus tôt, des logiciels sont actuellement capables d’effectuer estimation en ligne, ou « estimation hédoniste », et vous obtiendrez une évaluation rapide et extrêmement pointue de votre bien immobilier. Elle consiste à analyser la valeur d’un bien, non pas dans sa globalité, mais élément par élément, c’est-à-dire en fonction de ses caractéristiques indépendamment les uns des autres. Cette méthode procède par « comparaison » avec d’autres immobiliers similaires qui ont été récemment vendus dans la région. Il suffit de remplir un formulaire, de payer en ligne et recevoir après un court laps de temps une appréciation assez correcte pour la plupart des maisons ou appartements. Un expert en estimation devra néanmoins se déplacer sur les lieux pour un constat de visu.
Le développement des techniques de localisation par GPS et d’imagerie satellite, avec l’utilisation des adresses cadastrales grâce à leur numérisation et le développement des bases de données immobilières permettent de nos jours de comparer avec précision les prix de plusieurs immeubles dont les caractéristiques sont préalablement identifiées.
À noter que s’il s’agit d’une maison ancienne, l’âge et le standard d’aménagement sont deux facteurs importants pour déterminer sa valeur réelle. La dépréciation de la maison s’élève avec son ancienneté. L’évaluateur prend également en compte le matériau utilisé, la qualité de la construction, le soin et l’entretien apportés par les habitants, et les influences météorologiques sur l’état de la maison. Une maison avec des pièces ouvertes et lumineuses, disposant de salles de bains privatives sera plus appréciée par les acheteurs qu’un grand bâtiment possédant plusieurs pièces mal éclairées et n’ayant que des sanitaires communs.
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