Calculer sa capacité d’emprunt immobilier sans se tromper
Dire qu’un chiffre suffit à tracer les frontières de votre projet immobilier serait mentir. Avant de pousser la porte d’une banque pour décrocher un prêt, il faut impérativement connaître votre capacité d’endettement. C’est la pierre angulaire de votre budget, le socle sur lequel bâtir votre projet. Vous ne savez pas vraiment ce que cela recouvre ? Laissez-vous guider, on fait le point de façon limpide.
La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que la banque pourrait vous accorder pour financer votre achat immobilier. C’est le pilier de votre capacité d’achat, à mettre en perspective avec votre apport personnel et, le cas échéant, d’autres prêts complémentaires. On parle aussi de capacité d’endettement pour désigner ce montant.
Deux données entrent en jeu : le taux d’endettement et le reste à vivre de votre foyer. À ces critères s’ajoutent la durée de l’emprunt et le taux d’intérêt, qui viennent directement influencer la somme accessible. Un taux d’intérêt qui grimpe, ce sont des mensualités plus lourdes à assumer, et donc, une capacité d’emprunt revue à la baisse.
Comment déterminer la capacité d’emprunt ?
Pour chiffrer la capacité d’emprunt, on se concentre sur deux leviers : le taux d’endettement et le reste à vivre. C’est la combinaison de ces éléments qui donne une image fidèle de votre marge de manœuvre.
Voici comment les banques raisonnent : elles confrontent, d’un côté, toutes les charges de votre foyer, de l’autre, l’ensemble de vos revenus. L’objectif ? Déterminer la part de vos ressources qui sera absorbée dans les dépenses récurrentes. Ce calcul permet de s’assurer que vous n’êtes pas en train d’empiler les dettes au-delà du raisonnable, compte tenu de vos moyens.
Pour y voir plus clair, voici les revenus habituellement pris en compte dans ce calcul :
Les pensions de retraite
Les salaires et traitements
Les revenus issus de la location de biens immobiliers
Les bénéfices industriels et commerciaux
Les intérêts ou dividendes issus de placements financiers
Du côté des charges, la banque recense généralement :
Les mensualités de remboursement de tous vos prêts en cours
Le montant du loyer, si vous en payez un
Les éventuelles pensions alimentaires versées
D’autres charges récurrentes repérées sur vos relevés
Le reste à vivre
Après avoir soustrait toutes ces charges de vos revenus, reste-t-il assez pour vivre sereinement, assumer les dépenses du quotidien, faire face aux imprévus ? C’est ce qu’on appelle le reste à vivre. Si cette somme est jugée trop faible, la banque considèrera que votre équilibre financier est fragile et pourra refuser de vous suivre dans votre projet immobilier.
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On ne construit pas un projet immobilier sur des sables mouvants. Connaître sa capacité d’emprunt, c’est se donner des repères solides et éviter les désillusions. Mieux vaut avancer lucide, prêt à négocier, que de tomber des nues devant le verdict du banquier.
