Qui n’a jamais entendu cette phrase « Rembourser un prêt immobilier quelques années avant la fin est une erreur ! Vous avez déjà payé tous les intérêts ». Je vous dis tout de suite : Celui qui prononce cette phrase ne mérite pas votre confiance !Le montant des intérêts que vous payez au cours de l’année sera simplement proportionnel au montant de votre dette.
Comment rembourser votre crédit immobilier ?
Quiconque prétend que cela ne sait pas comment le diagramme d’amortissement d’un prêt immobilier est construit. En effet, il est totalement faux de croire que vous remboursez tous les intérêts au début du prêt immobilier ! Les intérêts sont payés progressivement sur toute la durée du prêt immobilier. Elles sont simplement proportionnelles au montant du capital restant à rembourser (ce qui est logique). Donc, si vous avez un capital de 100.000€ à rembourser et que le taux de votre crédit immobilier est de 2%, vous devrez payer environ 2000€ d’intérêt dans l’année.
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Si l’année suivante, le capital restant est de 90 000€, nous n’aurons que 2% * 90 000 = 1800€ … vous ne payez pas tous les intérêts sur le crédit immobilier au début du prêt.
Par contre, si le montant des intérêts est calculé simplement en appliquant le taux du crédit immobilier au capital restant à rembourser (= capital emprunté lors du calcul du montant des intérêts dans le premier versement mensuel), le montant du principal remboursé dans chaque versement mensuel varie et augmente avec le temps.
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Dans un paiement mensuel fixe, si le montant des intérêts diminue avec la diminution du capital restant à rembourser, la part allouée au remboursement du capital augmente. CQFD ! Analysons un graphique d’amortissement pour nous convaincre de il :
| Montant du crédit immobilier | 100 000€ | ||||
| Durée | 10 ans | ||||
| Taux | 1% | ||||
| Capital à rembourser | Rentes | dont intérêts | dont capital | Capital restant au rembourser | |
| 1 | 100000 | 10 558 | 1000 | 9 558 | 90 442 |
| 2 | 90 442 | 10 558 | 904 | 9654 | 80788 |
| 3 | 80 788 | 10 558 | 808 | 9750 | 71038 |
| 4 | 71 038 | 10 558 | 710 | 9848 | 61190 |
| 5 | 61 190 | 10 558 | 612 | 9946 | 51244 |
| 6 | 51 244 | 10 558 | 512 | 10046 | 41198 |
| 7 | 41 198 | 10 558 | 412 | 10146 | 31052 |
| 8 | 31 052 | 10 558 | 311 | 10248 | 20804 |
| 9 | 20 804 | 10 558 | 208 | 10350 | 10454 |
| 10 | 10 454 | 10 558 | 105 | 10454 | 0 |
Bref, tout cela a du sens malgré les certitudes de votre banquier qui veut avant tout vous décourager de rembourser votre prêt immobilier à l’avance. Mais ce n’est pas tout…
Rembourser votre crédit immobilier signifie également résilier votre assurance emprunteur dont le coût relatif devient très élevé à la fin d’un crédit immobilier.
L’ assurance emprunteur est une assurance qui couvre votre crédit immobilier en cas d’accident, de maladie ou de décès. La cotisation d’assurance prêt peut être fixe ou variable. Une cotisation d’assurance emprunteur fixe est une contribution dont le montant mensuel est lissé sur toute la durée du crédit immobilier, elle est le plus souvent calculée sur le montant initial du crédit immobilier même si le montant du capital assuré diminue à l’option de l’amortissement de l’immobilier crédit.
Au début du prêt, la contribution fixe de l’assurance emprunteur couvre un risque élevé puisque le montant restant à rembourser est élevé, alors qu’à la fin du crédit immobilier, cette même contribution fixe couvre un faible risque puisque le capital assuré est de plus en plus bas pour atteindre 0€ au dernier paiement mensuel. Ainsi, le remboursement de votre crédit immobilier avant la fin de la terme initial, même quelques années avant la fin du prêt, peut être une source d’économies importantes sur le poste « assurance emprunteur ».
Toutes les assurances de prêt ne sont pas calculées sur le montant initial du crédit immobilier, certaines sont calculées sur le capital restant à rembourser (voir » Assurance prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des contributions ! ») ; Dans ce cas, l’intérêt est plus faible puisque le dernier compte d’assurance prêt de contributions pour un montant minime (voir » Crédit immobilier : L’assurance emprunteur calculée sur le capital impayé (CRD) est-elle intéressante ?« ).
Bref, rembourser à l’avance votre prêt immobilier est loin d’être une mauvaise idée, surtout à la fin du prêt ! C’est une solution creuse à l’effondrement des rendements d’épargne ! Au lieu de vous sentir désolé pour les faibles rendements de votre assurance-vie, vous pourriez envisager de l’utiliser pour rembourser vos prêts.
