Le prêt In-Fine : l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts
Le prêt à terme est un financement généralement consacré à l’immobilier, dans lequel le capital est remboursé à la fin du contrat. Pendant toute la durée, l’emprunteur ne paie que des intérêts, ce qui représente de petits paiements mensuels. Mais l’appareil est cher, il est principalement utilisé pour l’optimisation fiscale , rarement pour la résidence principale.
bons prêts immobiliers se caractérisent par la présence obligatoire d’une forte contribution personnelle, déposée sur gage d’assurance-vie Les par la banque. L’objectif est de faire en sorte que le rendement de l’assurance-vie soit suffisant pour porter cette contribution au niveau du capital emprunté une fois le contrat résilié.
Exemple : une banque accorde un prêt d’amende de 200 000 euros sur 10 ans. Il prévoit un rendement annuel de 1,8 % pour l’assurance-vie en soutien à l’euro. L’emprunteur doit donc déposer un capital de 168 000 euros , de sorte que le rendement le porte à 200 810 euros en 10 ans.
Si le rendement de l’assurance-vie n’est pas suffisant, l’emprunteur devra ajouter son propre argent pour rembourser le capital à la fin du contrat. Cette situation est peut-être arrivée à certains emprunteurs, lorsque les taux de rendement des investissements se sont effondrés à partir de 2016.
Exemple : une banque accorde un prêt d’amende de 200 000 euros sur 10 ans. L’emprunteur dépose 168 000 euros sur une garantie de placement de la banque. Malheureusement, le rendement global est limité à 1,5%, à la fin du contrat le capital n’est que de 194 900 euros. L’emprunteur doit ajouter les 5100€ manquants de sa poche.
Dans un prêt à grain fin, l’emprunteur ne paie que les intérêts à sa banque. Les particularités suivantes sont obtenues :
Les paiements mensuels sont inférieurs à ceux d’un prêt amortissable conventionnel.
L’ emprunteur paie plus d’intérêts qu’un prêt amortissable conventionnel.
L’ assurance crédit ne peut être fondée que sur le capital emprunté.
Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 200 000€ au taux de 1,03 % sur 15 ans (moyenne CSA/crédit Housing publiée en août 2020).
Si le prêt est en fin de compte, l’emprunteur paie des versements mensuels de 172€ (arrondi). Finalement, il aura versé 30 900 euros d’intérêts à sa banque (arrondi).
Si le prêt est amortissable, l’emprunteur paie des versements mensuels de 1200 €. Finalement, il aura payé 15 763€ d’intérêts.
Pour information : Lorsque vous allez à la fin du prêt, il est préférable de choisir une contribution sur le capital restant dû.
Remboursement du capital à la fin du prêt
Une fois le dernier paiement mensuel d’intérêts est payé, la banque récupère le capital emprunté sur l’assurance-vie qu’elle a promis. Il verse tout solde restant à l’emprunteur et clôt la transaction.
Pour mémoire : si l’emprunteur n’a pas une contribution personnelle suffisante, il peut être tenu d’ajouter du capital chaque mois, en plus du paiement des intérêts.
Pour qui est le prêt immobilier ?
Pour ceux qui ont déjà un revenu locatif
L’ utilisation de prêts immobiliers à grain fin peut être utilisée pour les contribuables qui sont lourdement taxés. Parce que ce type de financement présente 2 avantages :
Le montant des actifs acquis provient de l’IFI (Impôt sur l’immobilier Fortune).
Le montant des intérêts peut être déduit de la base du revenu de la propriété.
Lorsqu’ un ménage acquiert un bien immobilier au moyen d’un crédit amortissable, l’administration fiscale considère que ses actifs augmentent à mesure que le capital est remboursé. Toutefois, dans le cas d’un prêt final, le capital n’est remboursé qu’à la fin du contrat. Ainsi, la richesse imposable du ménage n’augmente qu’à la fin des remboursements.
Mais surtout, si ce ménage choisit un impôt réel, il a la possibilité de déduire les intérêts de sa base de revenu foncier.
Exemple : ce couple a une assiette d’impôt sur le revenu des entreprises de 62 000€ plus une assiette d’impôt foncier de 10 000€. Leur revenu total s’ élève donc à 72 000 euros, ce qui les place dans le MIR de 41 %. Ils achètent un appartement via un prêt immobilier de 200 000€ à 1% sur 10 ans. Ils verseront donc 2000 euros d’intérêts par an à leur banque. Ils déduisent cette somme de 2000€ de leur assiette d’impôt foncier, qui descend à 8000€. Leur revenu total est maintenant de 70 000€, ils tombent dans l’IMR de 30% .
Pour les non-résidents fiscaux
Tout ce qui est imposable peut être saisi. Toutefois, étant donné que les non-résidents fiscaux ne sont pas imposés en France, ils ne sont pas saisissables. S’ils n’ont pas de gage, ils n’ont presque aucune chance de obtenir un prêt amortissable conventionnel.
Leur solution est d’engager suffisamment de capital auprès d’une banque et d’emprunter à la fin. Généralement, leur objectif est de financer leur future résidence principale, en la louant jusqu’à la fin des remboursements.
Certains expatriés utilisent cet appareil pour acheter un appartement meublé dans une résidence touristique. Ils confient l’opération à un gestionnaire, le contrat précise qu’ils peuvent en disposer pendant quelques semaines par an. C’est ce qu’ils font quand ils viennent en vacances en France.
Les individus peuvent se retrouver en possession d’un capital important, par exemple à la suite d’un héritage ou d’une rédemption d’âmes. Ils peuvent souhaiter investir cet argent dans l’immobilier, sans ajouter à leur dette et sans leur causer aucun effort financier supplémentaire.
Le prêt à grain fin leur fournit la solution. Ils peuvent alors acheter une location, en calculant le rendement de telle sorte que les loyers couvrent les intérêts et les dépenses. Ils finissent avec l’immobilier entièrement payé à la fin du contrat, sans avoir eu un effort financier à faire.
Toutefois, compte tenu du niveau actuel des taux immobiliers, ils pourraient avoir un plus grand intérêt à utiliser le prêt amortissable conventionnel. En effet, plus l’apport initial est élevé, plus les paiements mensuels sont bas. Ainsi, ils ne pourraient avoir qu’un petit effort financier mensuel.
Le prêt en amende pour une résidence principale
Le prêt immobilier à grain fin offre peu d’intérêt pour une résidence principale. Elle ne présenterait d’intérêt que pour les personnes ayant un capital important mais une faible capacité de remboursement . Ils pourraient alors mettre en gage ce capital sur l’assurance-vie afin qu’ils puissent finalement obtenir un crédit.
Pourtant, l’opération aurait plus de sens s’ils utilisaient ce capital pour acheter leur logement en espèces, sans emprunter . Les cas d’utilisation d’un financement à grain fin pour une résidence principale sont donc rares et ne se font que dans le contexte de l’optimisation fiscale.
