Créer un SCI en très simple, et tout le monde peut le faire en 10 minutes, via Internet pour une somme modique de 70,39€ de formalités, auxquels il faudra ajouter environ 24€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs et environ 150€ pour l’annonce légale comme nous le détaillons dans cet article « Instructions d’emploi pour un ICS. Quelles sont les formalités et les coûts de la création d’un ICS ? ». Le plus délicat sera la rédaction des statuts, ce qui ne devrait pas être négligé, car c’est l’avenir et l’utilité même du SCI qui en dépendra. Comme nous le détaillons dans cet article « Rédaction des statuts d’un SCI : Télécharger un modèle gratuit et l’adapter à ses besoins patrimoniaux », de nombreuses clauses devront être élaborées et adaptées à la situation en fonction des objectifs patrimoniaux des associés. En fin de compte, il n’est pas compliqué de créer votre SCI pour celui qui aura le courage de l’examiner, même si le recours à un notaire ou à un avocat peut s’avérer utile en particulier pour la rédaction des statuts (si ces derniers jugent proposer des lois autres que les statuts standard que l’on trouve partout sur Internet) Le SCI est un outil dont le pouvoir dépendra de la qualité des statuts et de la gestion comptable et fiscale.
Dois-je faire une comptabilité dans un ICS ? L’expert-comptable est-il tenu de faire le bilan et l’état des résultats de l’ICS ?
La réponse est simple : NON, la comptabilité n’est pas obligatoire pour un ICS. Par conséquent, vous n’êtes pas obligé d’utiliser un expert-comptable, ni d’établir un compte de résultat ou un bilan annuel. Toutefois, le recours à l’expert-comptable est recommandé car le maintien de la comptabilité commerciale est obligatoire lorsque l’un des associés de la SCI a le statut de commerçant taxé dans la catégorie BIC ou BA ou lorsque le SCI est imposé sur l’impôt sur les sociétés (ou l’un des associés est une personne morale redevable de l’impôt sur les sociétés ou une entreprise). Par exemple, les partenaires de CSI dans l’APM peut simplement tenir des livres de comptes dans lesquels les associés reporteront leurs revenus et leurs dépenses pour leur permettre de préparer leurs déclarations annuelles de revenus immobiliers.
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Le manque de comptabilité à l’origine d’une fraude massive qui permet d’installer la légende urbaine autour de l’utilité de la SCI à transmettre sans droits d’héritage.
Dans le monde de la gestion de patrimoine, il y a ce qui est écrit dans les livres et la vie réelle. Dans les livres, et parfois ici, nous vous expliquons que le recours à l’expert-comptable et le maintien d’une comptabilité rigoureuse sont essentiels pour maximiser les avantages de l’ICS. Il s’agira de mettre en œuvre une stratégie comptable basée sur la dépréciation comptable (pas d’impôt), le revenu gagné et le démembrement des actions dans le SCI (Stratégies que vous développez dans nos livres « Succession » et « Investir dans l’immobilier « ).
Et c’est vrai, théorie et pratique. Mais ce qui est également vrai est que le manque de comptabilité par le SCI et le manque de recours à l’expert-comptable ont conduit à une fraude massive des droits successoraux ! et c’est à cause de ce manque de comptabilité que la légende urbaine s’articule autour de l’utilité du SCI pour transmettre des biens sans droits d’héritage. C’ est douteux, même si cela fonctionne pendant de nombreuses années, mais c’est une évasion fiscale ! L’origine de cette évasion fiscale est relativement simple : en l’absence de comptabilité SCI, les comptes courants du partenaire ne sont pas enregistrés et les parents peuvent transmettre l’évaluation des actions en franchise d’impôt sur les successions. L’assemblage est simple : M. et Mme constituent un ICS 50/50 au capital social de 1000€. — Le SCI fait un prêt immobilier pour acheter une propriété locative ou une résidence secondaire, peu importe. —
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Quelques jours après l’achat, les parents font le don avec réserve d’usufruit de toutes leurs actions du SCI sauf 1 action pour chacune gardée en pleine propriété ; Les enfants se retrouvent alors propriétaire de la part de SCI évaluée à 1000€ (Le SCI aura acheté un bien immobilier à l’aide d’un crédit immobilier, la valeur du net ne se compose que de la valeur de l’apport au capital, soit 1000€). Le don d’actions SCI est basé sur une valeur de 1000€. — Pendant la durée de vie de l’entreprise, les loyers perçus par le SCI remboursent une partie du paiement hypothécaire mensuel, et bien sûr, ce sont les parents qui abondent le compte courant du SCI pour compenser le manque de liquidités de ce dernier. Bien sûr, en l’absence de comptabilité, ces mouvements bancaires ne sont pas enregistrés. — 30 ans plus tard, les parents meurent. Le notaire reconnaît l’extinction de l’usufruit et les enfants se retrouvent propriétaires à part entière des actions de SCI dont la valeur est égale à la valeur de l’immobilier liquidité, même s’ils ont reçu un don estimé à 1000€ et ce sont les parents, usufruitiers, qui ont abusé du compte courant de la SCI pour combler le manque de flux de trésorerie de ce dernier. En théorie, cette ne fonctionne pas comme nous l’expliquons dans cet article « SCI, la transmission de la richesse et la question du compte courant partenaire » ! En effet, la contribution des parents pour combler le déficit de trésorerie de la SCI doit être enregistrée dans le compte courant du partenaire et doit être imposable sur l’impôt sur les successions. Dans la pratique, cependant, et en raison de l’absence de comptabilité, les comptes courants des associés ne sont pas déclarés ou imposés sur les droits de succession.
En théorie, les comptes courants des associés sont imposables sur l’impôt sur les successions à condition qu’ils puissent prouver leur existence ! Comment voulez-vous reconstruire 30 ans de vie CSI ? C’est impossible. C’est tout, vous comprenez juste pourquoi tout le monde fait un SCI ! C’est pour frauder ! et c’est dommage, car il est possible d’obtenir le même résultat, sans frauder et tenir une comptabilité rigoureuse que nous vous détaillons dans nos livres « immobilier » et « Investir dans l’immobilier » Bref, aujourd’hui, nous ne pouvons pas conseiller de ne pas tenir de comptes même si le recours à l’expert-comptable n’est pas obligatoire.
