Avantages et inconvénients de la SCI

by Christophe001

Affrontons aujourd’hui le mythe de la Société Civile immobilière (SCI), un outil patrimonial d’une efficacité redoutable pour ceux qui savent l’utiliser, mais surtout d’une inutilité tout aussi redoutable pour la grande majorité d’entre vous qui créent un SCI sans vraiment connaître son intérêt. Créer un SCI est simple et relativement peu coûteux si vous le faites vous-même et que vous investissez dans la rédaction des statuts comme nous vous présentons dans cet article « Rédaction des statuts d’un SCI : Téléchargez un modèle gratuit et adaptez-le à ses besoins patrimoniaux », dans lequel nous vous proposons un modèle de statuts commentés.

Pour d’autres, vous devrez faire confiance à un professionnel du droit (notaire, avocat) ou à un professionnel de la figure (comptable agréé) pour créer votre entreprise et vos statuts (qui seront finalement très proches des modèles standards que vous pourriez télécharger gratuitement ailleurs, mais c’est un autre sujet). Il vous coûtera entre 1000€ et 2000€ selon le professionnel et le niveau de ces taxes. La vente de « création de SCI » est une entreprise comme les autres. Lorsque vous consultez un professionnel juridique ou un professionnel de chiffres pour créer un ICS, il est rare qu’il vous conseille sur la question de savoir si une telle création vaut la peine ou non.

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Les professionnels qui refusent un client sont rares, d’autant plus qu’ils ne sont pas payés s’ils suggèrent de ne pas faire : Lorsque vous consultez un courtier immobilier, il est rare qu’il vous conseille de ne pas faire de crédit immobilier ; Lorsque vous consultez un agent immobilier, il est rare qu’ils vous conseillent de ne pas investir dans l’immobilier ; Lorsque vous consultez un comptable, il est rare pour eux de vous conseiller de ne pas créer une nouvelle entreprise ; Lorsque vous consultez un notaire, il est rare qu’il vous conseille de ne pas faire un acte. Donc, peu de gens s’interrogent vraiment sur la valeur de créer un ICS parce que la grande majorité d’entre vous restent sur des idées préconçues, des certitudes, des légendes urbaines qui veulent que votre ICS soit génial !

Pourtant, je peux vous assurer que ce n’est pas le cas. Dans la grande majorité des cas, IBS est inutile ! Ou à le moins, il n’est pas suffisamment optimisé pour être vraiment utile dans la gestion des actifs des associés. Bref, des milliers d’entre vous ont un SCI parce que votre comptable vous a conseillé, sans vraiment savoir que c’est l’intérêt de celui-ci autre que de payer 500€ à 1000€ par an en honoraires comptables. Alors faisons le point sur le mythe de la SCI essaie de faire la liste des avantages et des inconvénients.

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Plan de l'article

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Quels sont les avantages de l’ICS dans la gestion des actifs immobiliers ?

Une société civile peut être immobilière, mais aussi patrimoniale.

Pour plus de commodité, nous utilisons principalement le terme SCI (Société Civile Real Estate) lorsque nous parlons de la vaste question des Sociétés Civiles. En fait, il s’agit d’un abus de langage et nous devrions préférer le terme « Société du patrimoine civil », car l’objet social peut être large et non limité aux investissements immobiliers. Il est tout à fait possible de gérer un titre de portefeuille, des actions ou toute autre activité civile dans une société civile comme nous avons déjà mentionné dans cet article « Construire une société du patrimoine civil (SC Pat) plutôt qu’une société civile immobilière (SCI) ? ».

Une société civile permet d’éviter les inconvénients de la gestion indivise.

La création d’une société civile lors de la gestion des biens immobiliers indivisés permet d’éviter les inconvénients de la propriété indivise et des charges administratives. En vertu des articles 815-2 et 815-3 du Code civil, si, en principe, tout détenteur d’intérêts peut prendre les mesures nécessaires pour la conservation des biens indivis même s’ils ne sont pas de nature urgente et peut utiliser les fonds des biens indivis qu’il détient à cette fin et il est réputé avoir sa libre disposition à l’égard des tiers, il faudra une majorité des 2/3 pour :

1° Effectuer des actes administratifs relatifs aux biens indivis ;

2. Donner à un ou plusieurs détenteurs de droits ou à un tiers un mandat administratif général ;

3° Vendre des meubles indivis pour payer des dettes et charges indivisées ;

4° Conclure et renouvelle des baux autres que ceux relatifs à un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Ils sont tenus d’en informer l’autre détenteur.

Dans le cas contraire, les décisions prises ne sont pas opposables à ce dernier. Toutefois, le consentement de tous les intérêts est requis pour accomplir tout acte qui ne relève pas de l’exploitation normale des biens indivis et pour accomplir tout acte de disposition autre que ceux visés au paragraphe 3°. En bref, la gestion d’une indivise se fait sans cesse après la signature et le consentement des membres de l’indivise. La gestion administrative peut devenir lourde, même si un vaste mandat et un accord indivis peuvent résoudre certains des problèmes liés à la gestion quotidienne. La création d’un ICS est alors une solution pour éviter cette gestion de services indivisés. La nomination d’un gestionnaire à large assise permettra d’atteindre les mêmes objectifs que l’entente indivise à un coût plus élevé. Mais soyez attention, le gestionnaire devra toujours agir de façon transparente à l’égard des autres partenaires.

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Un SCI ne signifie pas donner au gérant la voie blanche, c’est simplement lui permettre d’engager la responsabilité de l’entreprise… ce qui ne l’empêchera pas d’être responsable de ces actes devant les associés. L’investissement dans des services indivisés est souvent une solution plus simple et tout aussi efficace. Le SCI ne supprimera jamais une bonne réflexion sur la transmission de vos actifs. Posez-vous cette question essentielle : vos enfants voudront continuer à gérer votre patrimoine ensemble quand vous serez partis ! Pourquoi leur imposer une gestion collective ? N’est-ce pas la vocation de chacun de gérer sa part personnellement, selon ses plans de vie ? (cf » Dois-je faire un SCI pour investir dans l’immobilier ? Attention, SCI ne vaut pas mieux que indivise »)

Une société civile est avant tout un outil permettant d’optimiser la transmission d’actifs immobiliers ou financiers.

Il n’est pas nécessaire de mentir à l’un l’autre, le principal intérêt de l’ICS est la transmission du patrimoine. Mais attention derrière cette belle idée largement répandue, il est essentiel de clarifier la question : Ce n’est pas vrai dans tous les cas. La création d’un ICS ne suffit pas pour transmettre des actifs sans droits d’héritage ; SCI doit s’accompagner d’une gestion comptable rigoureuse et d’une stratégie réelle. Comme nous l’avons expliqué dans cet article « SCI : Devrions-nous tenir une comptabilité ? » L’expert-comptable est-il obligatoire ou recommandé ?« , c’est l’absence de comptabilité associée à la création du SCI qui permet aux associés de SCI de transmettre du capital sans droits de succession ; SCI permet une forme d’ « évasion fiscale » qui provient de la non-prise en compte du compte courant du partenaire dans la déclaration de succession. Bref, oui, le SCI peut permettre de transférer des capitaux libres de droits d’héritage, mais ce n’est pas une question bien sûr ; nous devons mettre en place une véritable stratégie autour du SCI comme nous l’expliquons dans nos livres « Investir dans l’immobilier » ou « Succession ».

Investir par l’intermédiaire d’une société civile signifie pouvoir choisir l’impôt sur les sociétés.

Mais pouvons-nous vraiment parler d’un avantage ? L’IBS à SI est un mythe qui doit être combattu. L’intérêt est minime et réservé à des situations très rares comme nous le mentionnons dans cet article « Immobilier locatif : le SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à IS) est-il une option fiscale intéressante ?  ».

Quels sont les inconvénients de CSI dans l’investissement dans l’immobilier ?

Investir via un SCI signifie s’interdire de faire des locations meublées !

S’ il est théoriquement possible de faire de la location meublée via une société civile puisqu’il s’agit d’une activité civile, sa qualification commerciale du point de vue fiscal aura des conséquences malheureuses pour les partenaires. Ainsi, la location meublée dans un SCI signifie perdre la semi-transparence fiscale au profit de l’impôt sur les sociétés. Par conséquent, vous ne serez pas en mesure de bénéficier du régime fiscal de la location meublée en investissant via un SCI comme expliqué dans cet article « Location meublée et SCI prend le risque d’un impôt sur les sociétés (IS) ».

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Investir au moyen d’un SCI rend parfois la vie difficile pour un minimum d’intérêt.

Savoir gérer votre patrimoine est aussi comment gérer le temps que vous y consacrez. A quoi sert la création d’une société civile, en payant 1000€/an de frais comptables, si les intérêts sont faibles et minimes ; Ces coûts comptables et d’autres contraintes de gestion peuvent être très coûteux. L’objectif de transmission devra alors être pleinement défini pour justifier le paiement de ces redevances annuelles, sauf en cas de « fraude » mentionnée ci-dessus ; – (

Investir au moyen d’un ICS signifie prendre le risque d’une double imposition des gains immobiliers.

C’ est un argument rarement mentionné, mais c’est un argument majeur. Dans le cadre d’un investissement dans SCI, il y a n risque double imposition de réel les gains successoraux depuis la succession ou le don des actions ne servent pas l’impôt sur les gains immobiliers qui seront comptabilisés lors de la vente du bien. Ainsi, lorsque les parents font un don des actions de la SCI à leurs enfants, ce sont leurs enfants qui sont donnés qui devront supporter le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers calculé à partir du moment où le bien a été détenu par la SCI. Prenons un exemple pour comprendre. M. X a un ICS. Ce dernier est le propriétaire d’un immeuble locatif acheté 100 000€ en N-1 et dans lequel M. X a fait des travaux, générant des déficits fonciers. Les travaux mettent en valeur le bâtiment.

M. X fait un don des actions de la SCI pour une valeur de marché de 200 000€ (valeur des actions de la SCI le jour du don). 15 ans plus tard. Le bâtiment appartenant à la SCI est d’une valeur de 300.000€. SCI vend le bâtiment pour 300 000€. Le gain immobilier sera calculé par différence entre le prix de vente du bien (300 000€) et le prix d’achat de la propriété de la SCI (100 000€), soit 200 000€ de gain immobilier imposable, même si les enfants propriétaires des actions auront reçu les actions pour une valeur de 200 000€. Dans cette hypothèse très précise, le SCI présente un coût fiscal important qui n’aurait pas été supporté par les associés s’ils étaient restés indivisés (voir « SCI : the real estate gain trap »).

Enfin, et contrairement à la croyance populaire, l’ICS ne réduit pas la taxe de revenu !

Jamais !

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