Les pièges possibles avec une SCI

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Définition, création, exploitation, statut, avantages, pièges à éviter, fiscalité : découvrez tout ce que vous devez savoir et comprendre sur la Société Civile immobilière (SCI) en 8 questions clés.

1. Qu’est-ce qu’un ICS ?

Le SCI, ou Société Civile immobilier, est un contrat d’entreprise permettant l’union de plusieurs les personnes en vue de détenir et de gérer des actifs immobiliers et partager les bénéfices réalisés. Dans le même temps, les gens engagés dans le SCI doit également contribuer à toute perte.

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Comme son nom l’indique, il s’agit d’un civile et non commerciale : l’objectif est donc de ne pas acquérir pour les revendre. D’autre part, il est possible de louer la propriété immobilier afin de collecter des loyers.

Cet outil de gestion de patrimoine ne peut pas être créé par une seule personne. Sa création (voir ci-dessous) nécessite au moins deux partenaires, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. Puisque l’entreprise n’a pas de portée commerciale et de but, les mineurs sont autorisé à détenir des actions dans le SCI. Il a une durée maximale de 99 ans.

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2. Quels sont les différents types d’IBS ?

Il existe plusieurs formes de SCI, possédant chacune des différentes fonctions et fonctions :

  • Le Location SCI : la forme la plus courante, elle permet aux associés de gérer l’immobilier, le louer et diviser le revenu en en fonction du nombre d’actions détenues.
  • Le Famille SCI : aussi souvent utilisé forme, il permet simplifier — notamment en matière fiscale — la gestion et la transmission des biens immobiliers entre membres de la même famille.
  • Le SCI de plaisir partagé : tous les associés peuvent bénéficier d’un période d’occupation de l’immobilier, en fonction du nombre d’actions possédé. Cette forme de société civile est intéressante dans le cas de en particulier, une résidence secondaire.
  • Le SCI d’allocation d’actifs : il permet l’acquisition ou la construction d’un immobilier et le diviser en lots, parmi les partenaires selon les statuts tirés vers le haut à l’avance.
  • Le SCI de construction-vente : c’est le seul SCI à vocation commerciale. Il permet de construire des biens immobiliers dans le but de les revendre plus tard, en totalité ou en lot. À la fin de la vente, la société est dissoute.

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3. Comment créer un SCI ?

La création du SCI de votre choix nécessite effectuer plusieurs étapes, plusieurs étapes obligatoires :

  • Écriture les Statuts de la Société Civile Immobilier par acte sous signature privée ou par acte notarié avant de les signer
  •  ; les statuts établis au centre fiscal
  •  ; une annonce de la constitution de la société dans un journal publicitaire Juridique ;
  • Inscription
  • l’ entreprise ; SCI est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés par le Trade ;
  • Rabais du K-bis, le « certificat de naissance » de la société, le document officiel prouver sa légalité existence.

À la fin de la création du SCI, un directeur doit être nommé pour diriger l’entreprise lors d’une assemblée générale des partenaires. Son rôle : s’occuper de la gestion du bien (réception des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale, etc.) Le SCI peut avoir plusieurs gestionnaires.

4. Comment fonctionne un SCI ?

Le fonctionnement du SCI est dicté par les statuts établis par les différents partenaires. Il convient donc de formuler, ne pas omettre quoi que ce soit et trouver un bon équilibre. Les règles établies ne devrait pas être trop restrictif — par exemple, en compliquant le départ de la entreprise partenaire — ni trop libertaire pour encadrer des actions et éviter d’éventuelles situations litigieuses entre toutes les parties. Il est conseillé d’être accompagné d’un professionnel lors de la rédaction de ces statuts, tels qu’un avocat, un notaire ou un comptable agréé.

L’ ICS n’impose qu’une seule obligation légale gestionnaire qui doit établir une gestion annuelle et soumettez-le au d’autres associés. Le rapport doit mentionner :

  • Le
  • les

  • actifs immobiliers appartenant à l’ICS ;
  • les achats et/ou les ventes effectués par l’entreprise ; résultats annuels : recettes, charges, dettes, etc.
  •  ;
  • moments importants de l’année écoulée ; Prévisions des charges et événements importants à venir.

Enfin, comme expliqué ci-dessus, les associés sont responsables des dettes de la SCI et engagent donc leurs actifs personnels, en fonction des actions qu’ils détiennent dans la société.

5. Que faut-il mentionner dans les statuts de la SCI ?

Les statuts du SCI, établis par les partenaires, doit clairement montrer plusieurs points :

  • La désignation du gestionnaire du SCI : son identité, ses pouvoirs (et limites), son statut (ou non) en tant qu’associé, etc. ;
  • Les associés : leurs identités, devoirs, droits, conditions de départ (par exemple, en cas de décès), et d’arrivée de nouveaux membres ;
  • La société objet : il détermine les activités de la société et l’application de certaines règles qui peuvent évoluer en fonction du type de société choisi ;
  • Lieu du siège social ;
  • Durée du SCI : maximum 99 ans ;
  • Exploitation générale de la société.

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6. Quels sont les avantages de l’IBS ?

Indivision, financement, transmission… Il y a de nombreux avantages à opter pour un SCI.

Évitez indivis

Undivided est une forme commune lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir ou hériter d’une propriété. C’est – à – dire simplement, que ces personnes sont tous propriétaires, ensemble, de la même Eh bien. Une forme qui peut parfois s’avérer problématique pour la gestion du bien en question et qui peuvent engendrer des différends entre les parties.

Avec un gestionnaire à sa tête et une structure juridique moins rigide, le SCI est une bonne option dans le cas, par exemple, de acquérir des biens pour un couple ou en cas d’héritage.

Simplicité dans la transmission du patrimoine

Si des biens importants sont transmis à vos enfants, le SCI est plus efficace que la transmission « directe ». En fait, tous les dix ans, vous avez la possibilité de transmettre hors taxes (159,325€ par parent à chaque enfant).

Ces dons sont faits sous la forme d’une part du SCI. Intérêts principaux : Les unités ont une valeur inférieure à la valeur valeur réelle des actifs de CSI parce que plus difficile à vendre que la propriété lui-même. De même, la valeur des marchandises est également diminuée par la dettes de la SCI, entraînant une diminution de la valeur des actions. Celles-ci peuvent également être transmises gratuitement, sans recours à à un notaire.

Pour un transfert de biens identiques sans SCI, en créant une société civile, vous réduisez la valeur des impôts successoraux en transférant vos actifs avec moins de contraintes. Enfin, cette option vous permet de garder le contrôle du SCI même en donnant des actions à vos enfants.

Financement simplifié

Logiquement, financer un bien immobilier en plusieurs est beaucoup plus simple que seul : l’apport total est plus important en tenant compte des contributions de tous les partenaires.

Par extension, les institutions financières sont plus susceptibles de prêter à un SAI qu’à un particulier. La société civile immobilière a un ratio d’endettement nul. Et le prêt est remboursé à plusieurs.

Lire aussi  : SCI ou indivise : comment choisir ?

7. Quels sont les écueils à éviter ?

Bien qu’il y ait de nombreux avantages, certains pièges sont à éviter lors de la création d’un SCI pour éviter de réduire votre d’actions et de rendre la gestion immobilière plus compliquée.

Restreindre l’objet social

Comme expliqué ci-dessus, il vaut la peine de trouver un bon équilibre dans la rédaction de l’objectif social de l’ICS. Il est adapté y compris de ne pas le limiter à un seul bien. Nous ne savons pas ce que l’avenir sera fait. Le propriété peut être vendue et, dans ce cas, la société n’aura plus aucun intérêt. Ou les associés peuvent envisager un autre investissement immobilier. Et là, l’objet social ne permettra pas l’acquisition par le SCI en tant que tel.

De même, si vous mentionnez que l’immobilier a une utilisation de résidence principale, vous ne pourrez pas location : cette possibilité n’aura pas été prise en compte lorsque de la rédaction de l’objet social. Anticiper et ne limitez pas le champ de possible.

Limiter la finalité de l’entreprise uniquement aux biens immobiliers

Certes, l’objectif principal de la création d’un SCI reste l’acquisition de biens immobiliers. Mais ce n’est pas exclusivement l’affaire. La société est également destinée à ouvrir des comptes bancaires ou souscrire encore divers crédits bancaires. Pas seulement gérer une propriété. Attention par conséquent à ce que l’objet social stipule toutes ses actions accessoires à ne pas ne vous trouvez pas limité dans vos pas.

Acheter avant de créer le SCI

Si vous avez un projet d’acquisition de biens immobiliers, ne vous précipitez pas et prenez le temps de créer votre ICS avant d’acheter ou de construire. Sinon, cela sera considéré comme un transfert de propriété. Vous serez donc contraint de payer des droits de transfert calculés à partir de la valeur marchande de votre bien.

8. Quel est le régime fiscal de l’ICS ?

Lors de la création du SCI, deux options sont à votre disposition en termes d’imposition : être soumis à l’impôt sur revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).

impôt sur le revenu

Dans ce cas, ce n’est pas le SCI qui est imposé mais les différents partenaires, en fonction de leurs parts dans le de la société et de leur qualité. Par conséquent, les personnes doivent déclarer leur part dans leur déclaration de revenus et les entreprises dans la déclaration des résultats.

Par exemple, un SCI a deux associés avec des actions égal : un particulier, M. Martin, et une société, SAS Dubois. La SCI réalise 10 000 euros de bénéfice :

  • Le SCI ne fait pas de déclaration ou ne paie pas impôt ;
  • M.
  • Martin déclare 5 000 euros sur sa déclaration de revenus ; SAS Dubois déclare 5 000 euros dans sa déclaration d’impôts sur le entreprises.

Impôt des sociétés

Autre possibilité en ce qui concerne la taxation de la SCI : optez pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, l’ICS est assujetti à l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices réalisés. Les associés, ils, ne peuvent être imposés en cas de distribution des bénéfices en vertu de forme de dividendes.

En 2019, le taux IS est fixé à 28% si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 500 000 euros. Dans le cas de bénéfices supérieurs à ce montant, le taux monte à 33,3%.

Au cours des premières années du SCI, il a été préférable d’opter pour le régime APM — en particulier en raison de important — à moins que les associés ne soient imposés à un taux supérieur à 33,3 %.

Si vous choisissez l’IR, il est possible, plus tard, d’opter pour le régime SI. Mais ce changement sera alors irrévocable. Pour le moment, pour faire ce changement fiscal, demandez à un professionnel de faire le choix le plus intéressant pour vous et votre ICS.

Lire aussi  : Gestion de patrimoine : qui devrait gérer vos actifs ?

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