Tout comme une personne physique ou un organisme public, une institution bancaire peut se porter garant d’un locataire. Flatlooker revient sur cette garantie fiable, qui est encore trop souvent inconnue des propriétaires.
Plan de l'article
- Mettre votre appartement à louer, ce que vous devez savoir sur la garantie bancaire.
- Principe d’une garantie bancaire
- Combien coûte un dépôt bancaire pour un appartement ?
- Recouvrement de la dette locative
- Est-il possible d’accumuler un GLI et un dépôt bancaire ? Réformes de 2019
Mettre votre appartement à louer, ce que vous devez savoir sur la garantie bancaire.
a. Qu’est-ce qu’un dépôt bancaire pour un logement ?
Le locataire potentiel n’a pas besoin d’un revenu permanent ou fixe pour le réclamer. Les organismes de l’État accordent la priorité aux revenus les plus bas, tandis que le fait d’avoir un garant physique signifie souvent avoir un entourage solvable et présent. En accédant directement aux comptes du locataire, le dépôt bancaire est une alternative rassurante et intelligente.
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Les profils fragiles peuvent en demander un : ils seront alors invités à déposer de l’argent sur un compte bloqué.
b. Les lois relatives aux obligations locatives par une banque
Considérée
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comme un crédit, cette approche est principalement régie par les articles 313-7 et 313-8 du Code de la consommation.
Les articles 2288 à 2297 du Code civil résument les obligations respectives de chaque partie.
Principe d’une garantie bancaire
Que le propriétaire ait besoin d’une caution simple ou plusieurs, le locataire peut demander à sa banque de se porter garant de son futur appartement. Le cautionnement doit être daté, signé, écrit à la main ou dématérialisé. Elle sera ensuite annexée au bail et transmise à chaque partie.
a. Quelles banques sont autorisées à prêter une caution pour un locataire ?
C’ est une question légitime en raison des nombreuses banques qui fleurissent sur le web. Il est préférable de privilégier les franchises établies en France : par exemple Crédit Mutuel, BNP Paribas ou La Banque Postale.
Attention : tous les établissements ne fournissent pas ce type de service.
b. Quelles conditions le locataire doit-il remplir pour être admissible à un dépôt bancaire ?
Le profil du locataire sera étudié par la banque : si son chemin est positif, il n’y a pas de découvert ou de rejet des paiements, le dépôt lui sera accordé sans toute contrepartie autre que le paiement des frais de gestion (cas n° 1). Si le profil du locataire nécessite des garanties supplémentaires après que la banque a étudié le dossier, la banque exigera le placement de l’argent sur un compte bloqué (cas n° 2). Ce montant sera utilisé par la banque pour rembourser tout paiement impayé.
Cas 1 : le parcours bancaire du locataire est exemplaire
L’acompte est versé contre paiement d’une commission mensuelle. Ce dernier est calculé au prorata du loyer à l’honneur (habituellement 2 %). Dans cette condition, le cautionnement est disponible dans un délai de 8 jours ouvrables.
Cas 2 : le locataire connaît des difficultés financières ou se trouve dans une situation précaire
La banque lui demande d’ouvrir un compte type Livret de Développement Durable, LDD, et de lui payer l’équivalent des loyers à assurer : pour une garantie d’un an et un loyer mensuel de 420€, il doit placer 420€ X 12 mois, soit 5,040€.
Les frais de gestion sont plus élevés ou moins élevés en fonction des risque financier auquel l’établissement est exposé. Pour évaluer ce risque, le locataire doit établir un dossier comme il le ferait pour un dépôt physique : les critères d’accessibilité varient d’une organisation à l’autre.
Combien coûte un dépôt bancaire pour un appartement ?
En moyenne, un dépôt bancaire a un coût annuel compris entre 300 et 400€ à la charge du locataire. Ce montant est appelé Cash SICAV. En l’absence d’incidents de paiement, le locataire recouvrera environ 75 % de son placement initial.
- Côté propriétaire : les documents à conserver
En cas d’incident de paiement, deux étapes permettront à la banque de libérer cet argent :
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- La commande à payer au locataire, envoyée par courrier avec accusé de réception.
- maximum de 15 jours après l’envoi de ce premier document, envoyer un ordre de paiement à la banque qui a émis une caution conjointe et solidaire.
Attention, n’oubliez pas de conserver l’accusé de réception de votre courrier recommandé : seulement ils déterminent quand les avis de paiement sont reçus.
Le bail sera bien sûr indispensable pour valider l’installation du fichier.
Recouvrement de la dette locative
Le type de cautionnement, simple ou multiple, détermine les étapes des procédures administratives à suivre.
- La banque a pris un simple dépôt pour l’hébergement. Initialement, le propriétaire se retourne contre son locataire. Afin de demander à la caution le recouvrement des dettes impayées, il attendra la clôture (et l’absence de résultats) de cette première procédure judiciaire.
- La banque a pris une garantie conjointe et plusieurs pour l’hébergement
Grâce à cette « garantie bancaire de première demande », le propriétaire pourra réclamer son dû dès le premier mois de retard.
Pour respecter son engagement, la banque n’aura qu’à tirer les fonds placés sur le compte bloqué.
Note : En fait, cette approche équivaut à une hypothèque sur l’ensemble de la succession. Le seule différence est que l’utilisation d’un notaire n’est pas obligatoire.
Est-il possible d’accumuler un GLI et un dépôt bancaire ? Réformes de 2019
Deux cas permettent au bailleur d’accumuler une garantie de loyer impayée, GLI et une garantie bancaire : le candidat locatif doit être un étudiant ou un apprenti. Grâce à ce nouvel outil, le locataire peut, en moins d’une semaine, trouver un garant simple ou solidaire.
a. Combien de temps une garantie bancaire doit-elle être engagée ?
Pour les baux temporaires, la plupart des garanties de logement sont en vigueur pendant trois ans, soit un maximum de 84 mois. Les départs anticipés n’entraînent pas de frais supplémentaires pour le locataire. Le dépôt lui sera restitué une fois que les commissions et les factures auront été payées.
b. Mentions légales obligatoires sur une garantie bancaire
Les références habituelles à l’article L 341-2 seront incluses dans le document, ainsi que le montant du loyer hors charges, inscrit dans toutes les lettres et les chiffres. L’omission d’un seul de ces points annule sa valeur juridique.
Enfin, vérifiez que le document contient la déclaration imposée par l’article 331-1 du Code de la consommation : « Par caution de Monsieur/Madame X, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si M. X ne les satisfait pas lui-même ».
En conclusion, la garantie bancaire est une garantie fiable et gratuite pour le propriétaire et permet de donner accès au logement aux personnes plus isolées ou qui n’ont tout simplement pas de parent résidant en France.
