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Le prêt amortissable : le remboursement du capital emprunté

Un crédit à grain fin permet de lier le coût de son crédit à la performance des marchés financiers. Un rêve qui peut (facilement) se transformer en cauchemar.

Résumé

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  • Paiements mensuels moins élevés mais coûts globaux plus élevés
  • Crédit en amende transforme votre crédit en un investissement aléatoire
    • Exemple 1 : En crédit amende soutenu par des économies équivalentes
    • Exemple 2 : crédit d’amende partiellement financé
  • Crédit en amende, une transaction spéculative risquée

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me contacter Des paiements mensuels réduits mais un coût global plus élevé

Lorsque vous prenez un crédit amortissable, vos échéances sont utilisés pour rembourser le capital emprunté et les intérêts. Au fur et à mesure que les intérêts sont calculés sur le capital en circulation, la composition des échéances change au fil des ans. Le poids des intérêts diminue alors que le poids du capital augmente.

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Ainsi, lorsque vous contractez un prêt amortissable de 150 000 EUR sur 15 ans à un taux de 2 %, les rentes remboursables atteignent 11 583 EUR (voir graphique). Au terme de ces 15 années, le remboursement atteindra donc 173 347 euros, dont 23 347 euros en intérêts. Alors que les intérêts payés s’élevaient à 2 921 euros la première année, ils n’étaient que de 125 euros l’année dernière.

Contrairement au crédit amortissable où les échéances comprennent l’intérêt et le capital, les échéances du crédit amende ne sont que des intérêts. Et la capitale ? Il sera entièrement remboursé à la fin (en amende). Le paiement mensuel final comprendra le montant total du capital emprunté. À l’exception du dernier paiement mensuel, les versements mensuels du le crédit final est inférieur parce qu’il ne s’agit que d’intérêts. D’autre part, étant donné que les intérêts sont calculés sur le capital en circulation et qu’aucun remboursement du capital n’est effectué, ils sont constants et ne diminuent pas (voir graphique). Alors que les intérêts s’élèvent à 23 347 EUR pour un prêt de 150 000 EUR à 2 % sur 15 ans, ils atteignent 45 000 EUR pour un prêt d’amende. Le remboursement global est de 195 000€ pour un crédit d’amende contre 173 347€ pour un crédit amortissable.

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Le coût d’un crédit d’amende est nettement plus élevé que celui d’un crédit amortissable. Alors pourquoi devriez-vous prendre un crédit à grain fin ? Est-il vraiment utile de reporter le remboursement du capital à la fin du prêt en échange d’un coût plus élevé ?

Crédit en amende transforme votre crédit en un investissement aléatoire

Si vous acceptez de payer plus pour votre crédit, c’est parce que vous espérez qu’investir une somme d’argent vous procurera suffisamment de rendement pour compenser que coût.

Exemple 1 : En crédit amende soutenu par des économies équivalentes

Vous pouvez prendre un crédit pendant que vous avez les économies correspondantes. Vous espérez que l’investissement de cette épargne vous rapportera suffisamment pour réduire le coût du crédit en deçà de celui d’un crédit amortissable. Par exemple, vous pouvez décider de contracter un prêt en amende de 150 000 euros alors que vous avez une économie de 150 000 euros investis dans un contrat d’assurance vie (les contrats définitifs sont généralement couverts par des contrats d’assurance vie). Les intérêts gagnés réduiront le coût du crédit du même montant. Si l’intérêt dépasse finalement le coût du crédit, vous aurez remboursé moins que vous avez emprunté.

Oeuvre

En supposant un prêt de 150 000 euros à 2 % sur 15 ans, un prêt final sera moins coûteux qu’un prêt amortissable si l’investissement de 150 000 euros sur 15 ans génère plus de 21 663 euros nets de prélèvements et d’impôts. Ce montant de 21 663 EUR correspond à à la différence de coût entre le crédit amende (45 000 euros) et le crédit amortissable (23 347 euros).

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Exemple 2 : crédit d’amende partiellement financé

Vous pouvez acheter un crédit en amende et placer une partie de ce crédit. Vous espérez que le rendement de votre investissement (avec ou sans paiements périodiques) vous permettra d’atteindre un capital correspondant au capital emprunté.

Oeuvre

Si vous avez une contribution de 90 000 euros et que vous souhaitez acquérir un bien d’une valeur de 150 000 euros, vous pouvez prendre un crédit amortissable de 60 000 euros. Vous pouvez également décider de contracter un prêt final de 150 000 euros soutenu par un contrat d’assurance vie sur lequel vous paierez 90 000 euros. Vous pariez qu’à la fin du crédit, le montant impayé du contrat d’assurance-vie aura atteint (au moins) un montant suffisant pour rembourser le capital et compenser le coût supplémentaire associé au crédit d’amende.

Un grain fin crédit est donc un pari sur l’avenir. Le débiteur devient investisseur, il décide de lier le coût de son crédit à l’exécution d’un investissement financier. Il transforme donc un crédit à taux fixe (le plus souvent) en un investissement risqué.

Note : Un crédit d’amende est souvent justifié dans le cadre d’un investissement locatif. Étant donné que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu de propriété, il est intéressant de noter que cet intérêt demeure élevé tout au long du crédit. Attention, cependant, vous réduirez votre impôt, mais vous paierez beaucoup plus d’intérêts. Cet argument pseudo-fiscal ne saurait donc en aucun cas justifier l’introduction d’un crédit d’amende.

Crédit en amende, une transaction spéculative risquée

Le crédit en amende est basé sur un pari, l’évolution favorable de la rémunération de l’épargne par rapport au coût du crédit. Un crédit d’amende peut donc être considéré comme une activité spéculative. Pour mémoire, la spéculation consiste en « tirer profit en prévision de l’évolution à court, moyen ou long terme du niveau général des prix ou d’un prix donné afin d’en tirer de la valeur ou d’en tirer profit. » (Wikipédia)

Par ailleurs, il est intéressant de noter que, dans son rapport de 2008, le médiateur de la FFSA (Fédération française des sociétés d’assurance) a décrit le soutien d’un contrat d’assurance-vie à un crédit final comme un « arrangement spéculatif que l’on pourrait qualifier de scabourant » .

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est donc pas trivial de contracter un prêt en amende. C’est une opération spéculative risquée. Si les hypothèses formulées peuvent être vérifiées, voire dépassées, la réalité peut également s’avérer éloignée. Bien qu’il puisse apporter un gain financier substantiel, le crédit peut en fin de compte se transformer en cauchemar Il n’ . Au lieu de réduire le coût d’un crédit, il peut l’augmenter en cas d’évolution défavorable des marchés financiers. Si le capital disponible à l’avenir est inférieur à le capital à rembourser, l’investisseur devra combler cet écart.

Si le crédit est si risqué, pourquoi proposer cette solution ? Parce qu’il convient néanmoins aux investisseurs qui veulent prendre des risques, et dont le niveau de richesse leur permet de le faire. C’est donc un produit de niche. En fin de compte, le crédit ne devrait être offert qu’aux clients qui ont été informés des risques encourus et qui peuvent les assumer.

Une raison plus officieuse du « succès » du crédit en amende pourrait être fondée sur sa rémunération, qui serait plus avantageuse pour tous les intermédiaires concernés que celle d’un crédit amortissable. En effet,

  • Les commissions reçues sur un prêt immobilier sont proportionnelles au montant du crédit ;
  • Les commissions sont facturées sur le capital versé dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Ainsi, le soutien d’un contrat d’assurance-vie de 150 000 euros assorti d’un crédit d’amende de 150 000 euros permettra d’obtenir une rémunération plus élevée que le financement en espèces qui ne gagneront aucune commission. Il y a donc une incitation financière à privilégier le crédit à grain fin plutôt que le crédit amortissable ou le financement en espèces. Nous ne pouvons qu’appeler à la disparition de cette incitation. Au minimum, les clients concernés doivent être informés.

Arnaud Sylvain votre conseiller dans les investissements financiers et courtier d’assurance

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