Fonctionnement de la plus value immobilière

L’ utilisation d’un SCI pour investir dans l’immobilier est une stratégie régulièrement mise en avant pour sa simplicité mais aussi pour satisfaire une certaine commodité. Néanmoins, malgré la simplicité apparente, la réalité n’est pas si simple. Aujourd’hui, nous allons traiter de la question des gains immobiliers qui devront être payés de temps à autre, soit de la vente des actions, soit de la vente de la propriété, par les associés de la SCI au moment de la vente.

Comme vous le savez, et comme nous le détaillons en détail dans cet article « Real Estate Value Added Simulator 2018 : Un impôt en baisse selon la durée de détention », le gain immobilier imposable est la différence entre un prix de vente et un prix d’acquisition d’un immeuble ou d’actions de SCI représentant d’un bien immobilier.

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Mais que se passe-t-il si l’objet de la cession est un bien immobilier inscrit au bilan d’un SCI ? Est-ce que les associés doivent payer la valeur ajoutée depuis le début, c’est-à-dire depuis le jour où le SCI est devenu propriétaire du bâtiment ? ou à partir du jour où ils sont devenus propriétaires des actions ? Les associés doivent-ils payer de l’impôt sur les gains immobiliers sur un gain en capital réalisé par les anciens associés ? Voici la situation typique affectée par l’article.

Beaucoup d’entre vous se sentiront probablement préoccupés par cette situation. Notre situation typique : M. et Mme XYZ ont formé une SCI pour acquérir une partie de leurs actifs immobiliers avec un objectif précis : transférer progressivement les actions de la SCI afin de profiter des rabais offerts pour les dons (100000€ tous les 15 ans), tout en conservant le contrôle de la gestion de cette richesse (via le statut de gérant). Ainsi, ils ont progressivement donné les parts en pleine propriété ou avec une réserve d’usufruit afin de préserver la jouissance des revenus générés par l’immeuble.

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Le SCI a contracté un prêt immobilier pour acheter la propriété. Étant donné que le revenu du bâtiment n’était pas suffisant pour rembourser le crédit, les parents cotisaient régulièrement en espèces à la SCI. Ils ont créé le compte courant d’un partenaire au fur et à mesure qu’ils ont été payés (= l’ICS ne pouvait pas se permettre de rembourser le crédit, de sorte que les parents, associés, ont apporté de l’argent dans l’ICS. Ce prêt prend la définition de compte courant partenaire).

Calcul du gain immobilier sur la vente de l’immeuble SCI

Lorsque le bien est vendu par une société immobilière civile assujettie à l’impôt sur le revenu, ce sont les gains immobiliers des particuliers qui s’appliquent. Cela signifie simplement que le gain immobilier est imposé au taux de 19% 17,2% = 36,20%, après un abattement progressif et une exonération fiscale totale après 30 ans de propriété de la propriété par le SCI (Cf pour comprendre le calcul du gain immobilier en 2018 : « Simulateur de gain immobilier 2018 : Un impôt décroissant en fonction de la durée de la détention »). Le gain en capital correspond donc à la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et son prix de transfert. Le prix de transfert est facile à déterminer car il est le prix de vente de l’immeuble.

Le prix d’achat est le prix effectivement payé par le cédant de l’immeuble, tel que stipulé dans l’acte. Dans ce cas, le cédant du bien est le CIS, le prix d’acquisition à retenir dans le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière est le prix payé par le SCI, indépendamment des opérations intermédiaires de dons, ou du changement de partenaire qui aurait pu avoir eu lieu entre-temps.

La date d’acquisition à utiliser pour le calcul du gain immobilier est la date d’acquisition du bien, indépendamment des opérations intermédiaires de dons ou du changement de partenaire qui ont pu avoir lieu entre-temps. Ainsi, contrairement aux dons traditionnels, les dons d’actions de SCI ne permettent pas le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers et les donataires (c’est-à-dire les bénéficiaires du don) devront payer les gains immobiliers réalisés lorsque les donateurs étaient propriétaires.

C’est un vrai défi pour les donataires, mais ce n’est que le début, car lorsque le don concerne un don avec une réserve d’usufruit, d’autres difficultés s’ajoutent.

Don d’actions de SCI avec réserve d’usufruit, compte courant du partenaire et gain immobilier.

Le recours à la société civile immobilière (SCI) est souvent associé à l’utilisation du démembrement des biens. En fait, lors du don des actions de la SCI, les donateurs décident souvent de conserver l’usufruit des actions afin de conserver la possibilité pour les donateurs de profiter du revenu de l’immeuble tout en assurant le transfert du capital immobilier.

Dans ce cas, les parents sont des usufruitiers des actions de SCI et les enfants sont les propriétaires nus. Lorsque le démembrement est organisé dès le début de la vie de l’ICS, alors que ce dernier est en dette, le don est d’une très petite valeur : La valeur de l’ICS est faible parce que c’est la différence entre la valeur du bâtiment et le crédit immobilier qui aura été utilisé pour acheter le bâtiment.

Retour à l’établissement automatique du compte courant du partenaire.

Comme nous vous présentons de manière exhaustive dans cet article « SCI, transfert d’actifs et la question du compte courant du partenaire », les loyers permettent de rembourser le crédit immobilier, mais pour des raisons comptables, le compte courant d’un partenaire est progressivement établi au nom des usufruitiers tout au long de la période du crédit. À la fin de la période de remboursement du crédit immobilier, le montant du compte courant du partenaire au nom des usufruitiers est égal à la valeur du crédit immobilier.

Explication Le résultat comptable de la société est égal à la différence entre les revenus et les dépenses, qui comprennent les intérêts qui, en principe, diminuent avec le remboursement du capital qu’elle, n’est pas inclus dans les dépenses déductibles. Ainsi, la société peut réaliser un bénéfice qui peut être distribué aux associés sans fournir suffisamment de liquidités pour répartir efficacement ce bénéfice. Si le dividende ne peut pas être distribué faute de liquidités, il est imputé sur le compte courant du partenaire.

Il s’agit d’un compte courant papier. Lorsque les actions sont démembrées, le résultat de l’exercice, qui a la nature de fruit civil, est dévolu à l’usufruitier. Le compte courant du partenaire est donc automatiquement mis en place au profit de l’usufruitier. Dans ce cas particulier, régulièrement rencontré, la valeur de la propriété des propriétaires nus n’augmente pas parce que la dette bancaire est remplacée par une dette au profit des parents usufruitiers.

Pour éviter ce compte courant papier, il peut être décidé de l’allouer en réserve : SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve. — Il s’agit d’une stratégie particulièrement efficace pour optimiser le transfert d’actifs à les propriétaires nus d’actions en cas de démembrement)

C’ est le propriétaire nu qui est imposable sur le gain immobilier lorsque le bien est vendu par l’ICS.

Lorsque les actions de SCI sont démembrées, et en l’absence de stipulation contraire dans les lois  :

• L’ usufruitier est imposable au niveau des bénéfices courants de l’exploitation (revenu foncier, dividendes, intérêts sur titres reçus…
• Le propriétaire nu est imposable au niveau des bénéfices exceptionnels, qui comprennent les gains en capital sur la disposition d’immobilisations, tels que l’impôt sur les gains immobiliers provenant de la vente de la propriété.

Ainsi, en cas de démembrement des actions, le surplus immobilier est imposable entre les mains du propriétaire nu. Dans la situation précédente, le compte courant d’un partenaire est créé automatiquement au nom des usufruitiers. Les propriétaires nus ne possèdent rien, mais ils doivent payer le réel impôt sur le gain de succession calculé depuis l’acquisition de la propriété par le SCI (et non depuis la date du don des actions, par exemple).

Conclusion

Pour le dire simple, même si le sujet est complexe :

1. Le gain immobilier est calculé en fonction de la différence entre le prix d’acquisition du bien par le SCI et son prix de transfert.
2. La date d’acquisition à prendre pour l’abattement, puis l’exemption après 30 ans est la date d’acquisition du bien par l’ICS
3. Le don des actions ou le changement d’associé n’affecte pas le calcul du gain immobilier dû par le SCI : les donataires seront imposables sur le gain en capital réalisé par les donneurs
4. Dans le cas d’un don avec une réserve d’usufruit (c’est-à-dire dans le cas d’un don de la nue-propriété des actions de SCI), ce sont les propriétaires nus qui sont imposables sur le gain successoral, sauf disposition contraire des statuts.

Les exonérations possibles de la plus value immobilière

Les exonérations possibles de la plus-value immobilière sont des cas particuliers, qui concernent notamment les résidences principales et secondaires. Effectivement, dans le cadre d’une vente réalisée par un particulier pour sa résidence principale, l’exonération est totale.

Le contribuable doit avoir occupé ce bien comme sa résidence principale pendant au moins deux ans précédant la cession. Dans le cas où il ne remplit pas cette condition, il peut bénéficier d’une exonération partielle de 150 000 euros sur le montant du gain net imposable. Cette mesure s’applique aussi à ceux qui ont loué leur logement avant de l’occuper en tant que résidence principale.

Concernant les résidences secondaires ou locatives, une autre possibilité d’exonération existe pour les propriétaires non-résidents fiscaux français : ils peuvent être exemptés si leur pays de domicile a signé une convention fiscale avec la France prévoyant cela.

Dans tous ces cas-là, certaines procédures doivent être respectées afin que l’exonération soit effective et reconnue par toutes les parties prenantes. Pensez à bien contacter les autorités compétentes ou des professionnels agréés avant toute transaction immobilière.

Notons qu’il y a aussi des dispositifs spécifiques mis en place dans certains régimes tels que celui lié aux monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), ainsi qu’à certains types de biens dont la taxation diffère selon leurs caractéristiques, comme c’est le cas pour les terrains à bâtir qui font souvent l’objet d’un abattement forfaitaire spécifique.

Pensez à bien préciser que ces dispositifs ne sont pas accessibles à tous les propriétaires et qu’une analyse approfondie doit être menée avant toute décision.

Les impacts de la durée de détention sur la plus value immobilière

La durée pendant laquelle un bien immobilier est détenu a une forte incidence sur le montant de la plus-value immobilière. Effectivement, le législateur a mis en place des abattements pour les biens détenus depuis plusieurs années.

Tout bien immobilier détenu depuis au moins 6 ans bénéficie d’un abattement forfaitaire de 6 % par année de détention au-delà de cette période de six ans. Cet abattement peut aller jusqu’à 30 % après 22 années passées à posséder ce bien.

En revanche, pour les cessions intervenues avant l’expiration du délai mentionné ci-dessus (six ans), il n’y aura pas droit aux abattements précités et donc aucune réduction d’imposition ne sera possible.

Il faut tenir compte des taux qui varient en fonction des situations et conditions particulières liées à chaque vente ou transmission patrimoniale. Par exemple, lorsque la propriété immobilière fait partie intégrante du patrimoine professionnel du vendeur ou lorsqu’il reçoit une indemnité liée à une expropriation partielle ou totale, les règles diffèrent grandement selon les cas.

Il faut donc être très attentif aux dispositions légales applicables dans chacun des cas envisagés avant toute opération immobilière importante. Les conséquences fiscales peuvent être importantes, notamment si la plus-value réalisée est capitale et que rien n’est prévu pour anticiper ces conséquences fiscales.

Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé dans le domaine de la fiscalité immobilière pour une analyse personnalisée et précise de votre situation. En prenant en compte l’ensemble des éléments qui entrent en ligne de compte, il sera possible d’évaluer au mieux les conséquences fiscales liées à la vente ou à l’acquisition d’un bien immobilier.