Faut-il louer ou acheter ?

Qui n’a jamais entendu dire que payer un loyer c’est « jeter de l’argent par les fenêtres » ? Même si, à première vue, cette déclaration semble pertinente, il convient néanmoins de ne pas se lancer dans l’acquisition de sa résidence principale. En effet, ce n’est pas une décision à prendre à la légère : les enjeux sont généralement comptés en centaines de milliers d’euros et affectent votre vie quotidienne . Et dans un certain nombre de situations, la location est un choix de vie légitime et financièrement rationnel. Alors acheter ou louer ? Pesons les avantages et les inconvénients. C’est à chacun de commencer une réflexion sur sa situation personnelle.

Acheter ou louer ? Le dilemme

L’ achat ou la location de votre résidence principale est une question de goût et de contexte personnel, mais aussi du contexte du marché immobilier. C’est aussi une question culturelle  : les Français ont une prédisposition à acheter et on dit souvent qu’ils ont « une pierre dans leur ventre ». Ils sont même encouragés par les politiciens : Nicolas Sarkozy en 2007 voulait 70% des propriétaires ! Alors que les Allemands, par exemple, préfèrent généralement louer (pour plus de flexibilité sur le marché du travail) et acheter beaucoup plus tard.

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Et contrairement à la croyance populaire, le taux de propriété n’est pas nécessairement plus élevé dans les pays riches, c’est même le contraire : 40% des propriétaires en Suisse, 50% en Allemagne, 59% en France, 73% à Chypre, 96% en Roumanie, etc.

Le contexte économique : le marché immobilier en 2019

Devenir propriétaire est un rêve pour beaucoup de Français. Mais un rêve qui est de plus en plus inaccessible à mesure que les prix augmentent , alors regardez les graphiques de Friggit pour le réaliser. Sur la dynamique de 2018, 2019 était encore haussière à Paris et dans les grandes villes et plus stable, voire baissier dans le reste de la France. En effet, l’immobilier continue de profiter d’une aura d’investissement sûr (« l’immobilier est solide ! peut souvent être entendu). Pourtant, ce n’est pas aussi simple que cela et nous nous battons dans cet autre article les idées fausses sur le réel succession.

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En outre, un autre élément de contexte et non des moindres : le crédit immobilier. Les taux devraient rester bas en 2020. Ainsi, afin de suivre le rythme de la hausse des prix, les Français ont emprunté pour des périodes de plus en plus longues. Ainsi, la part des prêts sur 25 ans et plus est passée de 28% fin 2017 à 39% fin 2019 ! Sachez que mécaniquement (effet de solvabilité des acheteurs), les hausses de taux ont tendance à baisser les prix, et inversement la baisse des taux au cours des dernières années a soutenu les prix.

Des prix élevés, des taux bas et une dette longue. Voici les « éléments d’humeur » à avoir à l’esprit. Sachez qu’avec une dette longue, la capitalisation (l’amortissement de l’actif) est également longue et qu’une revente anticipée peut être pénible si le marché n’est pas favorable. L’immobilier est cyclique et passe par les phases descendantes et ascendantes, de sorte que l’achat ne devrait être envisagé que pour le long terme. Notez qu’il est toujours possible de renégocier ou échanger un crédit (auprès de sociétés spécialisées dans le rachat ou la consolidation de crédits, telles que Solutis), mais il n’est plus possible de négocier le prix après achat.

Maintenant que vous avez le contexte à l’esprit, l’arbitrage entre achat et location et les arguments en faveur de l’une ou plusieurs de l’autre option !

Les avantages du propriétaire

Si la propriété attire tant en France, elle est bonne car elle offre également quelques avantages :

• Répondre à un besoin (subjectif ?) sécurité et se sentir à la maison. Regardez donc notre pyramide Maslow appliquée à l’épargne.
• Être capable de « briser les murs » et d’organiser comme vous le souhaitez, sans rendre compte à un bailleur.
• Paradoxalement, il est parfois plus facile d’acheter que de louer. Surtout pour les profils atypiques qui ne font pas appel aux donateurs (durée déterminée, intérimaire, entrepreneur, etc.) et lorsqu’il y a une bonne contribution.
• Achetez la pépite. Si vous avez un bon budget, vous pouvez trouver à l’achat ce qui ne se trouve pas à la location.
• Construire une richesse pour la retraite. Cela dit, le locataire de l’épargnant discipliné peut capitaliser autant ou plus.
• Ne payez plus de loyer. Certes, mais vous devez comparer avec le coût du crédit, taxes supplémentaires, etc. Ci-dessous vous trouverez un outil de simulation à comparer.
• Transmettre le patrimoine à vos enfants. Un inconvénient : l’économiseur averti sera en mesure de transmettre les euros plus facilement (et avec moins d’impôts) que la pierre, surtout si vous avez plus d’un enfant.

Les avantages du locataire

Le locataire ne bénéficie pas (dans l’imaginaire collectif) du même marqueur social que le propriétaire, et pourtant il y a quelques avantages à louer et la location n’est pas toujours subie :

• Plus de liberté pourprofiter des opportunités professionnelles :c’est important, surtout au début d’une carrière. Par le les études tendent à prouver que le chômage est proportionnel au taux de propriété. En fait, les propriétaires seraient plus enracinés (l’immobilier est bien nommé) et avec une portée plus étroite de recherche d’emploi. « Ça ne sert à rien de courir, il faut savoir comment y aller. »
• Plus flexible : vous pouvez facilement adapter votre location à votre composition familiale. Alors que le propriétaire doit être stable et planifier pendant au moins 10 ans pour acheter une maison familiale si nécessaire.
• Moins de coûts : les travaux lourds sont à la charge du bailleur.
• Maintenir les avantages sociaux des employés ou des professionnels. En effet, vous pourriez perdre LPA si vous devenez propriétaire, ou perdre une prime de mobilité ou un logement officiel. Il doit être pris en compte lors de l’achat.
• Moins de temps : pas de temps perdu en assemblée générale et moins d’implication dans l’entretien de l’immobilier.
• Moins les taxes : pas de droits de transfert (frais de notaire) à l’achat, alors qu’ils pèsent jusqu’à 8% des prix de la propriété ! Ni l’impôt foncier, sachant qu’il peut représenter jusqu’à 3 mois de loyer par an et toujours en hausse !
• Construire un patrimoine : il est également possible sans posséder la propriété, il n’y a pas seulement l’immobilier dans la vie. L’épargnant discipliné pourra faire la différence entre un tirage mensuel ( frais et taxes) qu’il ne paie pas et le loyer qu’il paie. Typiquement, cela donne un delta de X00 € par mois à placer. Ainsi, il y a des raisons de construire un patrimoine si important s’il est plus que le propriétaire. C’est l’objet entier du simulateur présenté ci-dessous.

Avis de Nicolas  : personnellement la location me convient bien parce que je suis actuellement bien logé (et impossible pour moi d’avoir aussi bien à Paris à acheter), je suis mobile, pas bricoleur et je sais comment construire un patrimoine sans avoir à acheter ma résidence principale. D’autre part, pour ceux qui sont posés, stabilisés pendant au moins 10 ans, qui ont la motivation de maintenir leur immobilier, ou pour ceux qui ont besoin d’épargne forcée, l’achat est tout à fait pertinent.

L’ outil de simulation d’achat ou de location

nous l’avons vu, il y a des avantages et des inconvénients à l’achat et à la location et il n’est pas toujours évident de décider entre les 2 options. Nous sommes également favorables à l’utilisation d’un simulateur d’achat ou de location, un véritable outil d’aide à la décision. De cette façon, vous verrez l’impact financier de vos décisions, selon vos paramètres personnels. C’ est rationnel et vous serez en mesure d’acheter ou de louer sciemment. Comme

Nous vous invitons à télécharger l’outil de simulation pour l’achat ou la location , dont l’auteur est asi77, que vous trouverez également sur l’excellent forum Buble-Immobilière.org. À notre avis, c’est le simulateur le plus complet : il prend en compte tous les paramètres et affiche clairement le résultat selon plusieurs scénarios dévolution du marché immobilier.

Entrez les paramètres dans la boîte de commande ou Simulateur de location

Le fichier Excel contient 4 onglets :

• À propos : Explication du dossier et de son but. Il s’agit de comparer un achat sur X ans (puis sa revente) par rapport au bail sur X ans d’un bien équivalent.
• Inflation : pour information, prise de conscience du phénomène de l’inflation et de la différence entre l’euro courant et l’euro constant. Il est important de comprendre cette mécanique lors de l’investissement à long terme.
• Calcul de rentabilité : l’onglet que vous devez remplir.
• Tableau d’amortissement : il s’agit de la table d’amortissement de votre crédit immobilier, calculée automatiquement en saisissant l’onglet « Calcul de rentabilité ».

L’ onglet « Calcul de rentabilité » à remplir

C’ est simple, il suffit de remplir les champs indiqués en vert :

• montant de la propriété que vous voulez acheter ;
• durée du prêt ;

taux de

• prêt et taux d’assurance : dans l’exemple, il est de 4,80% (les taux étaient beaucoup plus élevés en 2008 !)
• honoraires d’agence, estimation des travaux, montant de la contribution, estimation de l’impôt foncier et de sa réévaluation annuelle ;
• nombre d’années avant la revente et inflation annuelle : dans l’exemple, il est indiqué 7 ans, car il s’agit de la moyenne française ;
• montant du loyer d’un bien équivalent au celui que vous souhaitez acheter : indiquez le montant net dans la cellule E2 ou indiquez le ratio dans la cellule E5 (225 = le prix du bien représente 225 mois de loyer… à Paris vous pouvez monter jusqu’à 500 loyers) ;
• augmentation annuelle prévue du loyer ;
• rendement de vos investissements : par exemple 0,75% si vous ne placez que dans le livret A, ou 4% si vous êtes un investisseur avisé.

Durée de conservation de la propriété avant la revente

En moyenne, un Français conserve ses biens immobiliers pendant 7 ans. En effet, même si l’on pense à acheter plus longtemps, la réalité peut changer les plans : la croissance de la famille, le transfert, la séparation, la mort, etc. paramètre primordial et il est nécessaire d’amortir les coûts d’achat. Les frais de notaire à eux seuls coûtent près de 8% du prix du bien, alors vous comprendrez facilement que si vous vendez 2 ans après l’achat, vous avez peu de chance de gagner, sauf le marché très haussier.

Comment interpréter les résultats de l’achat de simulateur VS location ?

Ce simulateur permet de comprendre les risques de perte financière en cas de marché baissier et de revente dans un certain nombre d’années. Vous verrez dans quels scénarios vous êtes gagnant-gagnant à acheter lors de la location  : combien d’années pour garder la propriété ? Quel impact les prix devraient-ils augmenter ou diminuer ? Le résultat apparaît en vert (achat gagnant) ou en rouge (achat perdu) dans le tableau ci-dessous.

Dans l’exemple présenté dans le fichier, nous pouvons voir que si les prix augmentent de 30% entre l’achat et la revente (7 ans dans cet exemple), l’achat économise €20.372 par rapport à la location de la même sur la même période. En effet, le propriétaire gagne 59 896€ sur la revente alors que le loyer (hypothèse : contribution placée et différence entre traitement et loyer placé) n’aurait gagné que 39 524€. De même, une augmentation de prix de 20 % permettrait au propriétaire d’économiser 5 372€. Et sous l’augmentation de 10% des prix dans cet exemple, l’achat est en train de perdre !

Ainsi, nous avons un bon outil d’aide à la décision et nous savons quels scénarios seront favorables à l’achat. On peut voir que selon les paramètres entrés, il est gagnant-gagnant d’acheter si les prix augmentent d’au moins 20% (rentabilité dans cet exemple d’une propriété de 7 ans). D’autre part, si les prix augmentent de 10% nous perdons et nous ferons mieux de louer pendant 7 ans. Et c’est encore pire si les prix baissent. Vous pouvez vous amuser à modifier les paramètres, en particulier la durée avant la revente , pour voir le changement dans le résultat. Donc, dans le même exemple, si nous vendons après 20 ans et non 7 ans, nous gagnons sur l’achat même si les prix baissent de 10 % au cours de la période et ne perdent que de 20 % à la baisse des prix.

Quelles leçons peut-on tirer ?

Vous pouvez simuler autant que vous le souhaitez avec vos propres paramètres, en fonction de votre situation personnelle, pour voir dans quels scénarios l’achat serait financièrement gagnant-gagnant par rapport à la location. Sur le bilan, sans surprise, plus la propriété est conservée longtemps et plus l’achat est intéressant par rapport à la location, d’où l’importance du paramètre de la durée de conservation du bien. On ne se souviendra jamais assez du fait que les investissements immobiliers (et boursiers) sont à long terme .

En outre, le résultat dépend beaucoup de l’évolution des prix de l’immobilier sur votre marché local entre l’achat et la revente. Et là, pas de boule de cristal, donc les affiche différents scénarios de prix afin que vous sachiez quand l’achat est gagnant. Donc, si vous ne gagnez l’achat que si le marché est en hausse de 30% dans 7 ans, vous devrez être optimiste ! Alors que si vous gagnez en 7 ans même avec un marché baissier de 10%, vous pouvez être plus confiant.

Généralement, un faible rendement locatif est une aubaine pour les locataires. Typiquement à Paris, avec des achats pouvant représenter 500 mois de loyer, vous devrez rester propriétaire pendant une longue période pour gagner contre la location, sauf dans le cas d’un marché immobilier très haussier. Inversement, lorsque le rendement locatif est élevé, par exemple dans la campagne avec un achat de moins de 150 mois de loyer, l’achat de votre résidence principale est rentable assez rapidement face à la location (sauf en cas de baisse des prix). Ainsi, le point d’équilibre de l’achat dépend beaucoup du rendement locatif (qui dépend beaucoup de la tension sur le marché local).

Vidéo bonus

Bonus pour la fin  : une vidéo très drôle créée par Elfe_errant à partir du forum HFR (les initiés comprendront mieux les références). Nous voyons un détourné extrait du film « The Fall », avec Hitler fissuration à cause de la bulle immobilière alors qu’il restait locataire.

Acheter ou louer est un choix de vie, donc c’est à vous de décider en fonction de votre situation personnelle, de vos goûts et de vos calculs rationnels. Nous vous avons donné les idées et le simulateur d’achat-bail pour décider de connaître tous les tenants et aboutissants.

Après un examen attentif, vous préférez enfin rester locataire pour le moment, mais sans renoncer à l’idée de devenir propriétaire ? Ensuite, nous vous invitons à lire ici toutes les solutions d’investissement immobilier . Vous verrez que vous avez le choix et cela peut être très abordable !