L’ achat de votre résidence principale doit être soigneusement préparé parce que des sommes importantes sont en jeu et que de nombreux aspects doivent être pris en compte. Une langue et une législation différentes de la France ajoutent des difficultés et peuvent désavantager l’acheteur, notamment en raison d’un manque de connaissance du système allemand.
Voici nos 10 conseils pour acheter votre résidence principale dans les meilleures conditions.
Les questions relatives à votre financement doivent être clarifiées avant de pouvoir trouver le bien de vos rêves. Dans certaines régions où la demande est élevée, un retard dans l’attribution du crédit peut vous coûter la possibilité d’acheter.
Commencez la préparation dès que possible. Il est d’autant plus pertinent qu’il vous aidera à éviter certaines erreurs qui peuvent être coûteuses.
Expatriation Allemagne a aidé des dizaines de ses membres à acheter et financer leur résidence principale en leur offrant un soutien tout au long du processus d’achat.
Utiliser les règles de financement « langue allemande » à son avantage »
En France, les prêts sont appelés « amortissables » . Vous engagez dette sur une période déterminée et payer le même montant de remboursement tout au long de cette période.
En Allemagne, les prêts sont généralement renouvelables . Vous empruntez pour 10 ans ou 15 ans et, à la fin de cette période, une somme doit être remboursée ou renouvelée.
Ce système permet des stratégies beaucoup plus rentables, efficaces et flexibles qu’en France. Des tarifs bas sur de courtes périodes augmentent votre marge de manœuvre.
Un prêt immobilier allemand n’est pas seulement un taux.
Refinancement du plan
Comme l’a vu le conseil précédent, les crédits doivent être remboursés ou refinancés après une période de 10 ans ou de 15 ans. Il est pertinent de planifier une stratégie de remboursement parce que si les taux de crédit augmentent dans l’intervalle, le paiement mensuel peut exploser.
La stratégie de refinancement doit être définie au début du crédit. C’est une étape décisive. L’omettre ou le reporter ajoute un risque qui peut être évité.
Alors, comment le refinancement ?
Remboursement anticipé sur le crédit : il était avantageux lorsque les taux étaient à 5%. Avec des taux de 1%, ce n’est plus le cas.
Économisez sur les médias dynamiques à moyen terme afin d’avoir un capital pour rembourser une partie du crédit.
Investissez dans l’épargne maison « Bausparen » pour vous garantir un faible taux de prêt après 10 ans.
Ces méthodes sont cumulatives entre elles.
Bien estimer les coûts globaux
Le premier point à prendre en compte lors de l’achat de biens immobiliers:
Les coûts d’acquisition comprennent :
Frais de notaire et d’inscription (2 %)
Impôt sur les transferts de terres (de 3,5 à 6,5% selon le Land). Télécharger le tableau des taux d’imposition des transferts fonciers par terre
Frais d’agence (si vous passez par un Makler) qui sont généralement à la charge de l’acheteur (de 3,57% à 5,95%)
Autres frais
Ils sont souvent oubliés dans les calculs comme :
Coût de l’évaluation du bien ,
Coût de la vérification du contrat d’achat ,
Double loyer ,
Frais de déménagement ,
Coût des rénovations et de la modernisation .
Le total de ces frais peut atteindre 15 % du prix d’achat. Il est essentiel de ne pas les négliger et de les évaluer avant l’achat pour éviter les mauvaises surprises.
Les coûts d’acquisition prennent plusieurs années pour être amortis. Acheter des biens immobiliers est financièrement avantageux si vous gardez l’objet pour le long terme.
Il est essentiel de tenir compte de la viabilité du projet avant l’achat afin d’éviter de perdre de l’argent lors de la revente.
Se montrer crédible à sa banque
Un crédit pour un achat immobilier est obtenu sous conditions et il n’y a aucune garantie qu’une banque acceptera de vous financer. En vous prêtant l’argent, la banque prend un risque, y compris le risque que vous n’êtes plus solvable, que la propriété perdra de la valeur ou que vous ne serez pas en mesure de rembourser le crédit.
La banque attend de vous une situation professionnelle « stable » et montrer une capacité d’épargne « suffisante ». Si votre loyer est de 1.000€ et le crédit est de 1.500€, la banque vérifiera que vous êtes en mesure d’enregistrer la différence. Les crédits à la consommation devraient être évités.
Planifiez des paiements mensuels adaptés à vos revenus. Un maximum de 1/3 du revenu net est pertinent.
Des changements peuvent survenir : naissance d’enfants, chômage, temps partiel, maladie, divorce… Elles peuvent avoir une incidence sur votre revenu et sur votre capacité de rembourser et entraîner la nécessité de renégocier ou de revendre des biens immobiliers en cas d’urgence.
En allouant jusqu’à 1/3 de votre revenu net pour rembourser votre crédit, vous maintenez la souplesse nécessaire pour faire face à ces changements et continuez d’économiser sur d’autres médias pour diversifier votre patrimoine. Rembourser trop et trop rapide vous empêche de rester flexible et de profiter d’autres opportunités d’investissement.
Pour voir les entrées appropriées
Peu de banques financent sans contribution.
Selon les professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine, une erreur courante est d’investir l’ensemble de ses réserves financières dans sa résidence principale.
Compte tenu des taux d’emprunt (environ 1% au moment où nous écrivons ces lignes), les experts estiment que toute contribution supplémentaire non imposable de la banque n’est pas nécessaire.
Il sera plus avantageux de s’en tenir au minimum requis par la banque et d’allouer le supplément pour d’autres investissements à moyen terme plus rentables et maintenir des liquidités pour financer les besoins ou travaux futurs.
L’ idéal est de réduire les coûts d’achat au minimum. Pour le reste, cela doit être déterminé en fonction de la situation.
Pour planifier les coûts à long terme
Une idée populaire est qu’en devenant propriétaire, vous économisez un loyer.
Veuillez noter qu’en plus du remboursement de votre crédit, vous devrez payer des frais. Si vous étiez jusque-là un locataire, c’était la responsabilité de votre propriétaire.
En Allemagne, l’assurance crédit n’est pas obligatoire . En cas de décès, la propriété serait léguée avec une dette. La dette devra être remboursé par le bénéficiaire ou le bien revendu, éventuellement à perte. L’assurance décès aide à protéger vos proches contre ce type de situation.
Si vous êtes inapte à travailler en Allemagne, votre revenu n’est plus assuré . Par conséquent, il est très probable que vous ne serez plus en mesure de rembourser les paiements mensuels du crédit. L’assurance incapacité de travail vous permet de recevoir une pension pendant votre incapacité et de vous protéger contre ce risque.
De même, il faut veiller à sécuriser son logement, y compris contre les catastrophes naturelles.
Enfin, ne minimisez pas vos besoins en matière de retraite. La propriété n’exonère pas la préparation de la retraite en parallèle. Comme on l’a vu dans le Conseil 4, il est nécessaire de compter 5€/mois par m² en différents coûts. Ensemble, ils représentent le montant du loyer. Il est également possible qu’au moment de votre retraite, votre crédit ne soit pas compensé. Il est donc nécessaire d’ajouter les paiements mensuels de ce dernier.
Pour la mise en place d’une aide d’État
En Allemagne, l’État aide les personnes qui achètent leur résidence principale de plusieurs façons :
Prêts subventionnés de KfW : à souscrire auprès de votre banque
Grâce aux subventions Riester : l’Etat subventionne 175€ par an et par personne 300€ par enfant la constitution d’un capital pour l’achat ou le refinancement de biens immobiliers
Via le Baukindergeld : l’Etat verse 1 200€ par enfant et par an pendant 10 ans à la suite d’un achat immobilier avant le 31.12.2020 (sous réserve des conditions de ressources)
Cette aide d’État peut être un véritable coup de pouce pour votre achat. Toutefois, si votre financement est basé uniquement sur ces subventions, le projet n’est probablement pas viable et représente un risque important.
