Avantages de la SCI à l’impôt sur les sociétés

L’ option immobilière de la société civile ou patrimoniale « Impôt sur les entreprises » selon le libellé de l’objet social, permet de capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier et en l’absence de distribution aux partenaires, aucun impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux ne sera payé par ce dernier.

Aucun revenu distribué = Pas d’impôt sur le revenu

Dans une société civile à l’IS, contrairement au SCI imposé à l’impôt sur le revenu, la société civile est assujettie à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 28% jusqu’à 500.000€ puis 33.33% au-delà.

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La société civile n’est pas responsable des prélèvements sociaux.

Mais soyez Attention, la société civile immobilière (SCI) est une entité juridique distincte de son partenaire : il ne sera donc pas possible pour le partenaire de tirer le bénéfice annuel réalisé par le SCI. Pour bénéficier du capital disponible dans le SCI, il sera nécessaire d’effectuer une distribution de dividendes, imposable pour le partenaire à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%, et bien sûr, en l’absence de bénéfice comptable, la distribution sera impossible !

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Comparaison du taux d’imposition d’un IBS imposé à l’impôt sur le revenu (NI) et d’un IBS imposé à l’impôt sur les sociétés (IS)

Une analyse initiale (trop rapide) semble donner un avantage certain au SCI imposé à l’impôt sur les sociétés. En effet, entre une tranche marginale d’imposition prélèvements sociaux qui peuvent rapidement atteindre 30 % 17,20 % voire 45 % 17,20 %, l’impôt sur les sociétés reste limité à 15 %, puis 28 % et enfin 33,33 %.

partenaire

SCI à l’impôt sur le revenu	SCI aux sociétés Impôt
sur le revenu	Déductions sociales	Total Impôt sur le revenu foncier
0%		17.20% 17.20%	15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 33.33% Impôt sur les dividendes distribués au partenaire
14%	17.20%	31.20%	15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 33.33% Impôt sur les dividendes distribués au partenaire
30%	17.20%	47,20%	15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 33.33% Impôt sur les dividendes distribués au partenaire
41%	17.20%	58.20%	15% jusqu’à €38120 puis 28% jusqu’à €500 000, puis 33.33% Taxe sur les dividendes distribués au
45%	17.20%	62.20%	15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500.000€, puis 33.33% Impôt sur les dividendes distribués au partenaire

Cette première comparaison entre les taux d’impôt sur le revenu foncier du CSI à l’impôt sur le revenu (IR) et le CSI à l’impôt sur les sociétés (IS) est intéressante, donne une première idée de l’intérêt ou non de l’option fiscale à l’impôt sur les sociétés, mais inutile ! En effet, il n’est pas possible de limiter la comparaison aux seuls taux d’imposition, car si les taux sont différents, l’assiette imposable est également différente. Deux taux d’imposition ne peuvent être comparés lorsque l’assiette fiscale est différente.

L’ option d’impôt sur les sociétés de SCI réduit l’assiette fiscale sur les loyers perçus…

Ainsi, au-delà d’un taux d’imposition plus bas, l’option d’impôt sur les sociétés de la SCI réduit également l’assiette fiscale : certains frais, tels que les honoraires d’agence immobilière payés lors de l’acquisition, les honoraires de notaire ou l’amortissement comptable de la sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable du SCI prélevé sur l’impôt sur les sociétés lorsque ces mêmes charges ne sont pas déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu.

Les revenus fonciers imposables et les charges déductibles par la société civile à l’impôt sur le revenu sont strictement réglementés par le Code général des impôts.

À cet égard, l’imposition de la société civile sur l’impôt sur les sociétés sera beaucoup plus favorable et suivra les règles fiscales et comptables applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Tableau sommaire des dépenses déductibles dans un CIS de l’impôt des sociétés et un SCI à l’impôt sur le revenu

coûts

	SCI imposée sur l’impôt sur le revenu	Sci imposé sur l’impôt sur les sociétés Honoraires d’agence
payés sur l’acquisition de biens	NON	OUI
Honoraires de notaire payés sur l’acquisition de biens	NON	OUI
Entretien des bâtiments

OUI

OUI

Travaux de construction, agrandissement et reconstruction NONOUI, par amortissement du bâtiment Réparation et amélioration

OUI

OUI Amortissement des biens immobiliers

NON

OUI Intérêts d’emprunt
OUI

Mais il s’avère particulièrement pénalisant lorsqu’il s’agit de retirer du capital de la société civile ou de vendre le bâtiment.

Tout semble magnifique dans le monde de la société civile à l’impôt sur les sociétés : baisse des taux d’imposition, réduction de la base imposable par amortissement, déduction des charges non déductibles dans le système fiscal de l’impôt sur le revenu et les revenus de la propriété,… Il serait néanmoins préjudiciable de cesser de penser à ces quelques points d’analyse.

Bien que l’option CSI pour l’impôt sur les sociétés soit idéale lorsqu’il s’agit d’exploiter l’immeuble, elle est beaucoup moins favorable lorsqu’elle vient à le vendre, sans parler de récupérer l’argent auprès des partenaires.

Dans les deux cas, la société civile est assujettie à l’impôt sur les sociétés à un impôt, où la société civile à l’impôt sur le revenu est exonérée :

• La vente de l’immeuble par la société civile à la SI entraîne l’imposition d’un gain immobilier, dont le montant est lié à la réévaluation de la valeur de l’immeuble dans le temps, mais aussi au montant de l’amortissement réalisé depuis l’acquisition du bâtiment : montre que l’amortissement de l’immeuble pendant la durée de l’exploitation est imposable à un moment donné sur la vente de l’immeuble. Cette augmentation de valeur représentative du montant de l’amortissement est imposable au taux de common law, soit 15% jusqu’à 38120€ et 33,33% au-dessus.
• Lorsque le partenaire souhaite récupérer le capital, le fruit de l’exploitation de la propriété ou de sa vente, il devra payer l’impôt sur les dividendes versés. La fiscalité pourrait rapidement devenir confiscatoire. Les dividendes versés aux associés sont assujettis à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. En cas de liquidation de la société civile, la prime de liquidation est imposable de la même manière que le dividende versé.

En fin de compte, l’intérêt de la SCI dans l’IS doit être relativisé par rapport au coût de la distribution des bénéfices réalisés par la SCI à l’SI, et en particulier au moment de la vente de l’immeuble. Le gain immobilier imposable sera alors égal à l’amortissement réalisé depuis le début de l’exploitation. Ce gain en capital sera imposable à l’impôt sur les sociétés… mais aussi au moment de la liquidation ou de la distribution de ce bénéfice exceptionnel.

Qui a un intérêt à faire un ICS d’impôt sur les sociétés ?

L’ ICS de l’impôt sur les sociétés est une excellente stratégie pour l’investisseur :

— Qui veut investir dans le très long terme ;

– Qui n’a pas besoin de percevoir le revenu de son investissement immobilier et veut le maintenir dans le SCI afin de financer d’autres projets d’investissement ;

– Qui n’a pas l’intention de revendre son bien immobilier ou quand il le revendre, il utilisera l’argent pour investir à nouveau ;

— Qui veut capitaliser pour transmettre ;

— Investit dans l’immobilier dont la valeur se détériore au fil du temps (type de bâtiment industriel)